КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ-2007/ Офисы

24 января 2008
Ни насыщения, ни стагнации

В отличие от рынка жилой недвижимости, державшего инвесторов в напряжении на протяжении целого года, все сегменты рынка коммерческой недвижимости демонстрировали хорошие показатели. Только в одном московском регионе в 2007 году было возведено 1,5 млн кв.м офисов,  более 900 тыс. кв. м торговых помещений и более 800 тыс. кв.м складских площадей. Cтавки доходности в данных сегментам несколько снизились по сравнению с предыдущим годом. Так, по данным Cushman&Wakefield/Styles&Ryabokobylko, вложения в сегмент офисной недвижимости по состоянию на декабрь 2007 года могли в среднем принести инвесторам 7,25-8,5% (по сравнению с 9,5% на декабрь 2006 года), инвестиции в торговые и складские объекты в тот же период обещали 8-9% (против 10% в 2006 году) и 8,5-10% (против 10% в 2006 году) соответственно. Однако на активность инвесторов это не повлияло, наоборот, в 2007 году юридические и физические лица охотнее, чем в предыдущие годы, вкладывали свои средства в коммерческую недвижимость.

  

В 2007 году рынок офисной недвижимости продолжил свое равномерное развитие, оставаясь одним из наиболее динамичных сегментов коммерческой недвижимости.  Общий объем качественных офисных площадей, введенных в прошлом году, на 780 тыс. кв. м превысил показатели 2006 года, однако так и не покрыл всевозрастающего спроса на недвижимость данного сегмента. Активное освоение новых площадок, в том числе и тех, что находились за пределами МКАД, позволило аналитикам говорить о закреплении тенденции децентрализации, которую подстегнуло решение московского правительства запретить строительство офисных помещений внутри Садового кольца.

По предварительным данным, общий объем качественных офисных площадей, введенных в эксплуатацию в московском регионе в 2007 году, составил 1,5 млн кв. м. «Это примерно на 780 тыс. кв. м больше аналогичного показателя 2006 года», - заверил вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец.

По его словам, доля офисных помещений класса «А» в общем объеме введенных качественных площадей составила 60%, а в целом на класс «В» пришлось 40%. При этом, по данным компании Praedium, общий объем качественных офисных помещений, размещенных в столице и ее ближайших окрестностях, в прошедшем году преодолел планку в 7 млн кв. м.

Объем качественного офисного пространства в московском регионе

Источник Praedium

 Самым крупным объектом, введенным в 2007 году, можно назвать «Северную Башню»  в рамках ММДЦ «Москва-Сити», арендуемая офисная площадь которой составила 48,7 тыс. кв. м. Однако прорывом года эксперты, опрошенные RealEstate.ru, назвали «Химки Бизнес-Парк» - 23 тыс кв. м первой очереди бизнес-центра класса «А» за пределами Московской автомобильной кольцевой дороги (МКАД). «Химки Бизнес-Парк» является знаковым объектом, так как в нем воплотились основные тенденции последних лет. Во-первых, это децентрализация рынка офисной недвижимости, ведь объект расположен на Ленинградском шоссе в подмосковном г. Химки. Во-вторых, это укрупнение объектов и их многофазность: общая площадь объекта составит 130 тыс. кв. м, которые будут реализованы в несколько очередей», - уточнил М. Гец из компании Blackwood.

Наиболее значимые объекты, введенные в эксплуатацию в 2007 г.

Здание

Класс здания

Арендуемая офисная площадь, кв. м

Башня на Набережной, Блок С

A

10 8000

Северная Башня, Блоки 19-2, 19-3

A

48 715

Ситидел*

A

42 550

Серебряный город*

A

41 420

Новоспасский двор, 2-я очередь

B

37 700

Кутузов Тауэр

B

29 530

Газойл Плаза

B

24 695

Авилон Плаза*

B

22 980

Легион, 2-я очередь*

A

22 495

Соколиная гора

B

20 825

Лотте

A

20 710

Бизнес-парк «Химки», I очередь

A

19 985

Конкорд

A

19 430

Четыре ветра*

А

17 500

Аквамарин, II очередь

A

11 030

 * –  планируется к вводу в эксплуатацию до конца 2007 года

Источник Colliers International 

Как показала практика, расположение за пределами Садового кольца уже не пугает потенциальных арендаторов, которые с интересом рассматривают для себя подобные варианты. В частности, по словам регионального директора по офисной недвижимости Colliers International Пола Блэкмана, первая очередь данного бизнес-парка была полностью сдана в аренду. «В числе арендаторов – автомобильная компания «Форд Мотор Компании», компания DHL, одно из подразделений IKEA – «ИКЕА Проперти», строительная компания Schuco International Moskau, а также российское представительство автомобильной компании Renault», - подытожил он.

Участники рынка уверены, что это только начало. В свете отказа московского правительства от дальнейшего строительства офисных зданий в Центральном административном округе (ЦАО) столицы, возможные последствия которого целый год обсуждали  девелоперы и аналитики, децентрализация офисов пойдет гораздо стремительнее. А некоторые эксперты даже спрогнозировали, что в ближайшие несколько лет лишь 24% офисов останется в центре Москвы. «Еще одним новым бизнес – кластером могут стать и аэропорты», - добавила руководитель группы  аналитики офисных помещений Jones Lang LaSalle Наталья Боронтова.

Впрочем предвидя возможные будущие трудности с поиском площадей в определенных районах столицы, многие арендаторы в 2007 году попытались запастись офисными площадями в бизнес-центрах, пришедшихся им по вкусу. «На рынке появилась такая тенденция: арендаторы берут помещения, превышающие по размеру их потребности, тем самым стараясь обезопасить себя от расходов при переезде в случае расширения. Впоследствии неиспользуемые площади они сдают в субаренду», - прокомментировал П. Блэкман из Colliers International.

Что касается 2008 года, то девелоперы обещают порадовать арендаторов и покупателей офисной недвижимости новыми квадратными метрами. «На будущий год заявлено к вводу порядка 1,7-1,8 млн кв. м качественных офисных площадей», - сообщил М.  Гец из компании Blackwood.

Кроме того, в текущем году были анонсировано несколько весьма крупных проектов класса «А» на более отдаленную перспективу. «В их числе Бизнес-центр «Двинцев» площадью 57,8 тыс. кв. м от MRGroup, Парк Хуамин площадью 200 тыс. кв.м от CNPC и компании «Великая стена» и Башня «Россия» от «СТ Тауэрс», общая площадь которой составит 520,8 тыс. кв.м», - рассказал руководитель отдела офисной недвижимости Praedium Юрий Юдаков.

Наиболее значимые объекты, планируемые к вводу в 2008 году

Здание

Класс здания

Арендуемая офисная площадь, кв. м

Комплекс «Федерация», Башня «Запад»

A

80 800

Метрополис

A

80 165

Градекс

A

76 050

Домников

A

60 000

Бизнес-парк «Южный порт»

B

55 000

Офисный комплекс на улице Двинцев

A

47 070

Капитал Сити, I очередь

A

28 990

Буревестник

B

28 765

Военторг

A

26 980

Авиатор

B

21 080

Бизнес-парк «Химки», II очередь

A

20 010

Источник Colliers International

Правда, в течение года эти цифры вполне могут быть скорректированы: вопрос задержки сроков сдачи офисных помещений в эксплуатацию по-прежнему актуален для данного сегмента коммерческой недвижимости. Действительно, ведь и в 2007 году были перенесены сроки ввода целого ряда объектов: многофункционального комплекса «Капитал Сити», Башни «Южной», многофункционального центра «Военторг», многофункционального комплекса «Четыре ветра». По словам директора департамента консалтинга и исследований «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость» Айдара Галеева, обычно прогнозируемый объем ввода корректируются на 10-12% от заявленного к концу года.

Правда, как показала практика, спрос на офисные площади, даже в тех объектах, сдача которых задерживается, все равно превышал предложение, и сложившаяся ситуация вряд ли изменится в течение ближайших лет. Наиболее интересные помещения разбираются на самых ранних стадиях девелопмента объекта. Так, в 2007 году среди основных сделок по аренде и продаже офисных площадей можно выделить следующие:

Основные сделки 2007 года

Аренда

Объект

Арендатор

Площадь, кв.м.

Офисный центр «Белая площадь» около Белорусского вокзала общей площадью 74 000 кв.м.

PricewaterhouseCoopers

32 500

Офисный центр «Метрополис»

Procter&Gamble

18 000

Северная Башня

Транстелеком

15 242

Башня на Набережной, блок С

«Ренессанс Капитал»

13 950

Офисный центр «Профико»

СТС

12 000

Серебряный Город

СУЭК

10 050

Луч

Fesco

8 000

Северная Башня

General Motors

5 612

Покровский Двор

Sminex

5 580

Купля-продажа

Объект

Покупатель

Продавец

Два этажа БЦ «Башня 2000» в Москва-Сити

«Стройгазкомплект», дочерняя компания «Газпрома»

ООО «Манежная площадь»

133 000 кв.м. в стоящемся комплексе «Mirax Plaza»

ОАО «Газпром»

Mirax Group

Источник Praedium

Что же касается арендных ставок и стоимости предложения квадратного метра, то первые находились в пределах 730-1400 долл. за 1 кв. м в год для класса «А» и 450-1070 долл./кв. м/год для класса «В». «В 2007 году рост ставок составил 19% для класса «А» и 17-18% для класса «В». В 2008 году темпы повышения ставок, по нашим прогнозам, будут ниже – в районе 10-14% в год», - уверен М. Гец.

Также в 2007 году росли и цены продаж. В частности, по итогам I полугодия, верхняя планка предложения 1 кв. м класса «А» доходила лишь до 7,7 тыс. долл., в то время как во II полугодии она поднялась до 10 тыс. долл. А вот максимальная стоимость «квадрата» в классе «В» выросла незначительно:  с 6,5 тыс. долл. в I полугодии до 7 тыс. долл. во втором, и вряд ли тенденция к повышению будет переломлена в новом году.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова