Колонка редактора / Прошел февраль

02 марта 2006
Обманутым «частным инвесторам» надо было вкладывать деньги в «Сосновку-1»

В данном обзоре намеренно не упомянуты новости законотворчества, которые мы публикуем в спецобзорах (см. обзор законотворчества в феврале ФДР и обзор законотворчества в феврале МСК), а также в разделе Законодательство.

Обзор событий и новостей февраля начнем с отчета мосправительства о строительстве жилья в 2005г. Построили 4 млн. 644,3 тыс. кв. м (на 1,4% больше по сравнению с 2004 г.). Москва отстала по темпу прироста жилищного строительства от России. В стране в целом жилищные строители снизили обороты, построив 515,1 тыс. квартир (или 43,6 млн. кв. м), что на лишь 6,3% больше, чем в 2004г. Год назад показатель прироста был ровно в два раза выше (в 2004-м сдали жилья больше на 12,6%, чем в  2003-м). Потеря темпа очевидная.
Всем уже ясно, что жилищное строительство в стране на пороге больших перемен, которые начали назревать чуть более года назад, после принятия пакета законопроектов, направленных на комплексное решение жилищной проблемы в стране. То была прелюдия.

Но ощущение такое, что высшее руководство страны все же не понимает что ни Федеральная целевая программа (ФЦП) «Жилище», ни Национальный проект «Доступное жилье» (получили зримые очертания в виде распорядительных актов именно в минувшем феврале), ни ипотека не способны решить жилищную проблему в России. Во всех странах именно государство строит социальное жилье для неимущих своих граждан из средств госбюджетов. Именно так высказался помощник министра регионального развития РФ в кулуарах конференции «Приоритетные национальные проекты. Меры по эффективной реализации». Но у России и в этом вопросе свой путь. Сама конференция, организованная, между прочим, под эгидой президентской администрации, была со скандалом провалена. Те, кого ждали региональные представители (заплатив за это деньги), в тот четверг заседали в Белом Доме России, Совете Федерации, еще где-то...

Зато образцовой была явка на второе заседание правительственной рабочей группы по реализации ФЦП «Жилище» под руководством министра регионального развития РФ. Чиновники упорно доказывали сами себе, что вполне реально соорудить «воздушный замок», доступный и комфортный. Запомнилось трехминутное выступление Елены Батуриной (входит в состав рабочей группы). Несколько произнесенных ею цифр не оставили камня на камне от прожектов правительства РФ, собирающегося удвоить к 2010 году ввод жилья. Елена Николаевна, по ее же признанию, очень неплохо заработавшая на бывших своих цементных активах, со знанием дела заметила, что основные фонды в цементной промышленности изношены на 70%. Только для восстановления надо потратить $5 млрд., а уж чтобы цемента хватило на 80 млн. кв.м жилья в год надо нарастить мощности цементной промышленности, для чего сверх того надо где-то взять еще $3 млрд. Для справки: в 2004 году в основные фонды цементной промышленности было инвестировано 19,1 млрд.руб. (чуть меньше $700 млн.).

* * *
Власти всех уровней в феврале продолжали увещевать обманутых «бездомных» граждан, не получивших квартир от застройщиков-мошенников. Граждане требуют сатисфакций. Квартир им пока не дали.
Чуть было не потонул среди всеобщего гама голос риэлтров. Их первое лицо Елена Вдимовна Дранченко (сама имеет инвестиционную компанию) в феврале рассказала, что в Москве было заключено в прошлом году всего около 90 контрактов с дольщиками. «Это же капля в море!», - возмутилась она, а глава корпорации «Бэст» Григорий Полторак из ее группы поддержки все беды списал на несовершенство закона об участии в долевом строительстве (№214-ФЗ), вступившего 1 апреля прошлого года в силу: «Новые контракты на строительство практически не заключаются». Чуть позже, независимо от риэлторов, Сергей Полонский, небезызвестный лидер команды менеджеров группы Mirax, заявил в Совете Федерации, что ему не известен ни один случай начала нового строительства жилья в Москве (сам Mirax, к слову, в 2005г. продал порядка 100 тыс. жилых и офисных площадей). Законопроект с изложением в новой редакции вредного нормативного акта №214, кстати, подготовлен, но пока не внесен в Госдуму. А вот редко выходящая на связь с общественностью группа компаний «ПИК» в феврале оповестила всех, что начала строительство двух микрорайонов  комплексной застройки в подмосковных Мытищах (инвестиции - более $800 млн.). Однако, не будем заблуждаться - это единственная позитивная новость рынка жилья, медленно но верно погружающегося в хаос. Дождемся - настанет очередь госрегулирования... По крайней мере, среди чиновничества ходят слухи о создании некой госкорпорации чуть ли не в Кремле для того, чтобы воевать с обветшалым наследием Н.С.Хрущова (кстати, то что аварийный и ветхий фонд оказался выброшенным из ФЦП «Жилище» - факт).

* * *
Впрочем в феврале чиновники и без того продемонстрировали завидную созидательную активность. Правда, жилье строят пока на бумаге путем разработки нормативной базы. Зато забота о физическом здоровье нации на лицо. Премьер России распорядился построить на 226 га на Волоколамском шоссе многофункциональный спорткомплекс, в состав которого войдет стадион «Спартак». А в Дубне (одном из высочайше избранных мест по созданию особой экономической зоны - ОЭЗ) ожидают частички куша, сорванного на росте мировых нефтяных цен. Там, в Дубне, между Лебяжьим озером и Дмитровским шоссе будет сооружен комплекс яхт-клуба  и водных видов отдыха и спорта круглогодичного действия. О спорт – ты деньги.

Не только, разумеется спорт. Мосправительство, наоборот, частично за счет территории стадиона «Металлург» на улице Новая Дорога решило построить многофункциональный жилой комплекс  (50 тыс. кв. м с подземным гаражом-стоянкой). В планах московских чиновников и создание сети логистических центров продовольственных и непродовольственных товаров ОТЕЧЕСТВЕННЫХ товаропроизводителей. Странным образом прижившийся миф том, что в Москве нет земли, в феврале развенчал глава департамента земельных ресурсов города: хоть «чистой территории, свободной от застройки, нет», но «из 27 тыс. га, занимаемых промышленностью, как показала проведенная инвентаризация, 40% можно безболезненно освободить». О как! Но освоить столичные земли может помешать дефицит энергомощностей, восполнить который, как в феврале заявил гендиректор «Мосэнерго», удастся не раньше 2014 года. «Сейчас в Москве не хватает 2 тыс. мегаватт электроэнергии».

Под «слепящим светом» 214-ого закона жилье не растет, зато объекты торговли в московском регионе продолжат цвести и приносить инвесторам спелые плоды на ниве растущего потребления и - так и хочется добавить - всеобщего кредитования. В феврале стали известны некоторые статданные, в том числе, что оборот розничной торговли России в 2005 году вырос по сравнению с 2004 г. на 12% (согласно статданным - 6 трлн. 934 млрд. руб.). Российская «дочка» германской Metro Cash & Carry, которая объявила о строительстве торгового комплекса  на 5 га юго-западного округа столицы (впрочем, то был подарок аж на Новый год, декабрьское постановление правительства Москвы) - что называется, полностью в теме. На ту же «тему» нацелилось и подмосковное правительство, озвучив планы по строительству сети торговых центров  торговой марки «Унимаркет» на территории области (70 магазинов эконом-класса). Международная финансовая корпорация (IFC, инвестиционное подразделение Всемирного банка) даст компании «Трио Инвест» (структура «Мираторга») кредит $20 млн. для строительства складского терминала  («А» класса) и дистрибуционного центра в 11 км от МКАД, в Домодедовском районе.
Офисный рынок участвует в февральском обзоре новостью о проекте на пересечении Садовнической улицы и Садового кольца. Там инвестиционная компания «Визави» построит небольшой  (8 тыс. кв.м) офисный центр  класса «А».

* * *
Mirax Group в том же феврале распространила сведения о себе, как о самой белой и пушистой строительной компании России. В 2005 г. по US Gaap посчитана и доложена общественности и выручка компании, и прибыль EBITDA, и валовая рентабельность - цифры слаще изюма. Но тут на пути прогрессивной компании Mirax Group в том же феврале возьми и появись чиновник Олег Митволь из Росприроднадзора. Раз и заморожен новый проект Mirax Group в природном парке «Москворецкий» (жилой комплекс площадью более 180 тыс. кв. м, в районе 3-й Черепковской улицы).. Еще раз напомнил о себе Росприроднадзор в феврале через Арбитражный суд Москвы, который удовлетворил иск федеральной госструктуры, обязав компанию «Капитал-групп» приостановить строительство спортивно-развлекательного комплекса «Город-Яхт».

Кроме всего вышеизложенного запомнится февраль на рынке недвижимости и трагедией вБауманском рынке, а также потерей построенного в 30-х годах здания издательства «Пресса» на ул. Правда. На объекте, находившемся на балансе Управления делами президента, никогда не делали капремонт. Какую еще причину возгорания ищут органы, уже не имеет значения. Новость о начале разбора уродующей Тверскую улицу гостиницы «Минск» настроения не поправила.

В завершение, февральская новость специально для обманутых, голодующих и протестующих вкладчиков. «Сосновку-1» можно не возвращать в государственную собственность, хоть договор купли-продажи и признан недействительным. Таким образом, Арбитражный суд Москвы «удовлетворил» иск Росимущества. Вот и говорите теперь, что инвестиции в России законом не защищены.
Такими были основные темы и факты, составившие впечатление Realestate.ru о рынке недвижимости московского региона в феврале.(gb)

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова