Колонка

11 октября 2005
Государство печется об ипотеке, не стремясь увеличить предложение самого жилья

«День ипотечного жилья»

В спектаклях «День радио» и «День выборов» Алексей Кортнев и его «Квартет И» цинично измываются над гнусными нравами, царящими в среде журналистов и политиков. Если не видели, поверьте на слово: после того, как вы второй раз выползете из-под стула со стоном «Ну нельзя же столько смеяться!», всё будет только начинаться. Причём здесь ипотека? Да просто на прошлой неделе всё прогрессивное человечество под эгидой ООН отмечало праздник под крайне странным для нашего уха и глаза названием: «Международный День Жилья». Великолепный повод для продолжения серии циничных кортневских «Дней». Гнусности в этом деле не меньше, чем в журналистике, хотя поверить в это трудно.

 

В отличие от герООНтократов, простые россияне «День жилья» отмечают не каждый год, а всего-то раз в жизни. Лишь некоторым согражданам везет: они приобретают квартиру два-три раза в жизни. И каждому счастливчику хочется провести личный праздник жилья так, чтобы не было мучительно больно от осознания того, что тебя в очередной раз красиво и цинично кинули. Но – не судьба. Вряд ли будет большим преувеличением сказать, что широко рекламируемая российская ипотека – в особенности социальная – не что иное, как государственная афера фантастических масштабов. Сильное заявление, понимаю. Попробуем разобраться.

 

Что такое ипотека? Это способ финансирования покупки за счет своих будущих доходов. Банк продает вам недостающие для срочной оплаты деньги. Но ведь вы в конечном счете намерены купить не две трети стоимости квартиры, а ее родную. Следовательно, государство, поддерживая ипотеку, формирует расширяющийся спрос на квартиры. Понятно, что подавляющая часть ипотечных денег идёт на приобретение жилья на вторичном рынке. Некоторая доля осевших на «вторичке» кредитов в конечном итоге развивают и первичный рынок, так как продавцы обжитых квартир на полученный доход зачастую покупают более комфортное свежее выстроенное жильё. По прогнозам нашего правительства, через несколько лет доля нового жилья в объёме покупок с использованием ипотеки достигнет половины. Итак, власть активно потворствует расширению платежеспособного спроса на новостройки. Сам Президент не устает декларировать, что главной своей задачей видит улучшение жизни россиян.

 

Небольшое, но принципиальное уточнение: спрос, формируемый ипотечным кредитованием, - это абсолютно рыночный спрос, исходящий из реальных цен на жильё. Даже десятки процентов прироста объёмов жилищного строительства будут незаметно съедены благодарными покупателями, занявшими на покупку денег под залог этой самой покупки. Вот только большинство покупателей-заемщиков не представляет, кому в карман пойдут круглые суммы американских денежных знаков.

 

Расширяя спрос, государство не делает ничего разумного для опережающего расширения предложения. Более того, оно к этому и не стремится. Дело в том, что по разным оценкам от 20% до 40% цены каждого метра в построенных квартирах составляют различные взятки и поборы чиновников. От банальных конвертов за каждое из 200 согласований по строительству до оплаты «доли города», которую сам «город» и изобрел, и озеленения территории вокруг новостройки. Это касается не только столицы – схожие схемы более или менее законного изъятия денежных знаков у «богатеньких» покупателей недвижимости придумывают почти все города и регионы нашей необъятной Родины. Например, «область», самый близкий «городу» (исполнительная власть Москвы) субъект РФ, захлебываясь слюнями, пару лет назад переняла know how «крепких хозяйственников» мэрии.

 

Получается, что обычная ипотека во многом работает на личные интересы региональных и местных бонз.

 

Что же касается особой циничности так называемых «социальных» ипотечных программ, то, ни для кого не секрет, что их подавляющее большинство так или иначе финансируются на средства, изымаемые из региональных и местных бюджетов. Более подробный разбор подчас уникальных ипотечных фантазий «на местах» оставим на потом, вне рамок этой колонки. А пока же просто зафиксируем, что чаще всего в этих схемах присутствуют вполне реальные бюджетные деньги, которые через серию превращений (специальный фонд – клиент – банк) попадают к строителям. Внимательный читатель всё уже понял. Невнимательный может подняться на абзац выше и узнать, кому достаются в среднем треть уплаченных за жильё денег.

 

Такой вот круговорот финансов в российской природе: от налогоплательщика через бюджет в карман чиновнику. А впрочем, чего здесь неожиданного?

 

Ведь общеизвестно, что строительная отрасль у нас в стране – один из самых близких представителям власти секторов экономики. Кому конкретно принадлежат строительные компании (или кем они, по крайней мере, контролируются) догадаться не сложно, доказать значительно труднее. Дивиденды, отписываемые от тех денег, что остаются у строителей после всех объективных и субъективных расходов, отходят тем же чиновникам, что так ратуют за кредитование населения. Кто громче всех кричит про ипотеку, тот больше всего в ней и заинтересован.

 

Легко заметить, что выстраивающаяся ипотечно-чиновничье-строительная система питает сама себя, а потому крайне устойчива. Власть, похоже, уходить от нас не собирается, а значит, циничное шоу «День ипотечного жилья» будет продолжаться если не вечно, то очень долго. Не очень смешно, правда?

Артем Ейсков

Точка зрения авторов публикаций на  RealEstate.ru  может не совпадать с точкой зрения редакции портала

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова