Колонка

04 октября 2005
О тупиковых путях достижения нереальных ипотечных планов

Ипотека в профиль

Двумерный мир очень интересен. Смотришь, например, на произведение живописи – пейзаж или девушку, изображенную в жанре «ню» – и любуешься. Всё-то ладно, всё-то на месте, где надо – выпукло, где не надо – вогнуто. Но стоит ту же картинку повернуть в профиль – и плакать хочется. Потому как выходит, что вся эта красота – лишь видимость, пустышка. Изображение представляется фантазией, и нет на самом деле ни природы, ни девушки.

 

Вот и с ипотекой та же история. Как послушаешь государственных мужей, так сердце благостью наполняется – и сейчас с ипотекой дела обстоят не так уж плохо, а уж через 5-7 лет будет и вовсе сказка. Министр экономического – не побоюсь этого слова – развития Герман Греф (а с его подачи и сам президент РФ Владимир Путин) обещает в 2010 году довести до ипотеки аж миллион покупателей, а всего к тому времени квартирами с помощью ипотеки должны обзавестись 3,5 млн. семей. Руководитель Росстроя Сергей Круглик, известный своей экстравагантностью, «скромничать» не стал, пообещав увеличить количество ипотечных кредитов к тому времени в 30 раз, то есть перевыполнить намеченные Грефом планы в полтора раза.

 

От массированного позитива почти поверил в победу в борьбе за жилье. И тут здравый смысл спокойно остановил вибрацию в голове. Популизмом попахивает. Если от Круглика внятной программы действий ожидать не приходится, то Греф намекнул на пути достижения рекордных показателей. Главное – снизить процентную ставку по кредиту до 6,5% годовых за счёт государственных субсидий. То есть, заёмщик будет платить из своего кармана (помимо тела кредита) лишь эти проценты, остальные возьмёт на себя государство. Денег, правда, под это дело не выделили. Ну уж это как всегда, удивляться нечему. Зато правительство хочет дать в следующем году гарантии Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в размере 14 миллиардов рублей, чтобы оно выпустило облигаций, а на вырученные деньги рефинансировало ещё больше кредитов. Кроме того, ещё 12 миллиардов должно пойти в регионы для оплаты создания инфраструктуры на месте будущих ипотечных домов (чтобы квартиры в них были подешевле).

 

Если с большей частью последних миллиардов заранее можно попрощаться (как строители умеют осваивать госсредства, широко известно), то к гарантиям приглядимся попристальнее.

 

Во-первых, не очень понятно, зачем эти гарантии вообще нужны. Чем дольше правительство будет их выделять (благо, реальных денег на это не требуется), тем дольше в стране не будет нормальной двухуровневой ипотечной системы. Напомню, АИЖК задумывалась как организация, скупающая у банков стандартные закладные и выпускающая под них ипотечные облигации на чуть меньшую сумму, чем было потрачено на скупку. На вырученные деньги вновь покупаются закладные, вновь под это обеспечение выпускаются облигации и далее по кругу. Фактически, правительству и Думе достаточно было создать нормальные законы, описывающие эту процедуру, и дать стартовых денег Агентству для запуска механизма. Но наши правители не ищут лёгких путей. Законы получились уродливые, система нормально не работает, АИЖК занимает под госгарантии, имея на руках замечательный залог, а внутренний госдолг растёт.

 

Во-вторых, сумма, на первый взгляд огромная, покрывает лишь 20 тысяч кредитов. Для выдерживания «графика Грефа» в следующем году должно быть выдано порядка 120 тысяч кредитов. То есть, вся помощь государства сведётся к рефинансированию каждого пятого-шестого кредита. Неувязочка.

 

Теперь таки попридираемся к Грефовским 3,5 миллионам семей. Много это или мало? В России чуть больше 140 млн. человек. Из них около 100 млн. – взрослые. В их числе около 40 млн. пенсионеров, которым кредита не видать как собственных похорон. Половина оставшихся либо слишком молоды (у них нет стабильной и высокодоходной работы), либо слишком стары (банки очень не любят давать в кредит на срок, «заезжающий» на пенсионный возраст человека). Получаем около 30 млн. человек, потенциально интересных банкам. Учитываем, что всё это люди взрослые, скорее всего, в большинстве они женаты друг на друге (с соблюдением половых различий, хотелось бы верить). Итак, в конечном итоге приходим примерно к 17-18 млн. семей (включая одиночек), на которых за ближайшие пять лет должен пролиться дождь из 3,5 млн. ипотечных кредитов.

 

Фактически, АИЖК, на основе программы которого делают свои заявления Греф и повторяющий его Путин, собирается всего за пять лет переселить каждую пятую российскую семью среднего возраста, ввергнув её в долги практически на всю оставшуюся жизнь.

 

Кто же эти счастливчики? Те, на кого нынче делает ставку власть. Правильно, наиболее обездоленные и обиженные: учителя, врачи, молодые семьи, чиновники (тоже бюджетники, между прочим), военные, милиционеры. Остаётся вопрос, где все эти достойные люди найдут деньги на первоначальный взнос, и сколько должна стоить покупаемая ими квартира, если их расходы на выплату кредита не должны превышать половины чистого месячного дохода семьи. И, главное, на что они будут жить, если и полного среднего дохода такой семьи (8-10 тыс. рублей) хватает лишь на еду, квартплату и одежду. Не уверен, что в России найдётся столько смелых семей, готовых сократить текущее потребление ради сомнительного удовольствия обладания хоть и отдельной, но весьма скромной жилплощадью.

 

С другой стороны, политически эта задача – привязать среднюю возрастную категорию жителей страны к государственным подачкам – архиважна. Поэтому уже посыпались предложения о введении специальной «социальной» ипотеки – для тех, кто даже обычную «удешевлённую» не потянет. А любая социалка по «специальным» ценам – чернозем, удобрение для буйного роста коррупции.

 

Итак, на плоском листе бумаги правительство строит радужные замки всеобщей ипотекизации страны в кратчайшие сроки. А если посмотреть на этот лист в профиль, то увидим те же…, то есть ту же очередную жилищную программу развитого капитализма, состоящую, по сути, из трёх пунктов. Первый - это поддержка крайне нерыночного сегмента АИЖК; второй - наполеоновские планы по развитию ипотеки,, планы, не подтверждённые не только предложением, но и реальным спросом; и, наконец, третий - поддержание мощнейшей коррупциогенной структуры для обслуживания всех этих прожектов.

Короче, всё как всегда.


Артем Ейсков

Точка зрения автора может не совпадать с точкой зрения редакции портала RealEstate.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова