Как я искал офис

15 мая 2005
Автор статьи делится опытом, полученным при поиске офиса, и пытается предостеречь читателя от проблем, с которыми можно столкнуться, при решении этой задачи

На сегодняшний день офисные площади для небольших и средних компаний наиболее востребованы на рынке. Штат таких фирм может колебаться от 5 до 20 человек. Исходя  из расчета 5 кв.м. на человека, прибавив к этому зоны общего пользования (холл, коридор, санузел, переговорную) - получаем площадь от 50 до 130 кв.м. Именно в этом диапазоне и находился офис, который и нужно было найти.

Сразу было принято решение - помещение должно быть полноценного класса «B». Выбор этой категории был связан с тем, что именно она является оптимальным вариантом по соотношению "цена - качество". К офисам класса «В» относятся либо новые офисные центры, либо полностью реконструированные здания, с качественной недорогой отделкой и небольшим набором предоставляемых услуг. В том числе с профессиональной службой эксплуатации, круглосуточной охраной, современной системой безопасности, Интернетом, и как минимум двумя телефонными линиями. Обычно такие офисы расположены между Садовым кольцом и Окружной железной дорогой. Или же в центре, но в зданиях, которые изначально предполагалось эксплуатировать иначе, но потом их реконструировали под офисы.

Близость расположения к метро, охраняемая парковка и отдельное кондиционирование рассматривались как полезные, но не обязательные опции. Хотелось, чтобы офис располагался в пределах Садового кольца или в непосредственной близости от него, желательно недалеко от Тверской улицы рядом с головным офисов, однако рассматривались и другие варианты. Цена была установлена в пределах $600 за кв.м в год, то есть при заданных параметрах в среднем составляла 4000 долларов в месяц.

К сожалению, в процессе работы выяснилось, что к классу «B» многие относят все: начиная от хрущевских пятиэтажек с квартирами, переделанными под офисы, заканчивая современными бизнес-центрами, цена в которых достигает астрономических сумм. По этой причине в запрос был добавить такой пункт, как «презентабельно выглядящее здание».

Рекламные издания
Поиск начался, естественно, с рекламных изданий, так как они являются наиболее популярными источниками, в числе которых, к сожалению, очень мало действительно полезных. Некоторые оказались рассчитанными только на крупные компании, то есть предложенные в них объекты начинались от 300 кв.м и доходили до 50000 кв.м. Другие, более демократичные издания, почти полностью были «оккупированы» фиктивными объектами риэлторских агентств.

Если рассматривать агентства недвижимости, то их можно разделить на две категории. Первые берут деньги после подбора вам достойного варианта. В соглашении с ними обычно обозначено условие о неподписании договора аренды в обход агентства. Плата за услуги таких фирм от 1\2 до месячного арендного платежа. Вторая категория – риэлторские фирмы или информационные агентства, работающие только по предоплате. Данные компании предлагают вам за 3 - 10 тыс. рублей купить базу интересующих вас офисных помещений, гарантируя, что объекты «живые» и не привязывают их к сделке. Правда, из всех опрошенных мной знакомых, имевших дело с такими компаниями, в конечном итоге никому не удалось ничего снять - либо в распечатке была ошибочная информация, либо объект уходил с рынка.

Итак, в рекламных изданиях офисы с соответствующей площадью в аренду предлагаются в основном через посредников. Только крупные предложения в аренду или на продажу стоят с телефонами собственников или прямых посредников, которые не берут комиссию. Единственная компания, в объявлении которой заявлено, что с покупателей она не берет процентов, после отправки моего запроса на офис не прислала ни одного предложения в течение трех недель. После этого я был вынужден аннулировать свою заявку. Это обстоятельство повлияло на решение приняться за самостоятельный поиск.

Самостоятельный поиск
Следующим действием была попытка обойти все интересующие меня помещения в районе Тверской улицы. Преимущество такого метода в том, что сразу же можно увидеть конкретный дом, фасад, заглянуть внутрь и решить - подходить это или нет. Также, если получить у охраны контакт прямого арендодателя, можно позвонить собственнику или коменданту здания и узнать, о наличии свободных площадей и их цене. Этот метод оказался довольно эффективным, но чрезвычайно утомительным. Уже в первый день было найдено несколько интересных объектов. К сожалению, все они оказались неподходящими по размеру, хотя вполне приемлемыми по цене. Поэтому, утомившись бегать по центру столицы, было решено продолжить поиск, сидя в уютном офисе за монитором компьютера.

Для начала была найдена база данных по бизнес-центрам, которая находилась на корпоративном сервере. После обзвона практически всех известных бизнес-центров (порядка 80), включая Daev plaza, Mosenka plaza, Чайка plaza, Olympic plaza и др, оказалось, что большинство из них полностью сданы на ближайшие несколько лет, а в других арендная ставка перескочила планку в 800 долларов в год за квадратный метр, что сильно выбивалось из установленного бюджета. Все новые бизнес-центры в основном сдаются только большими площадями (от 1 этажа и больше), в случае, если есть более мелкие помещения, то они уходят в течение нескольких дней после открытия продаж. В итоге из огромного количества офисных площадей не оказалось ни одного достойного и приемлемого предложения.

Интернет - спасительный источник
Как последнее средство - поиск через Интернет. Набирая различные словосочетания: «аренда офиса», «офисы в Москве», «бизнес-центры», «поиск помещения» и пр., было найдено значительное количество баз данных по коммерческой недвижимости. К несчастью, многие из них оказались больны той же болезнью, что и рекламные издания. Большинство объектов оказались либо неактуальными, либо были представлены теми же агентствами недвижимости, работающими по предоплате. В особенности это относилось к таким, казалось бы, народным ресурсам, как доски объявлений.

Но в итоге именно Интернет стал для меня спасительным источником. После длительного поиска я наткнулся на сайт, на котором ежедневно обновлялась информация, а размещенные объекты были действительно «живыми» - с телефонами собственников.

Если рассматривать пределы Третьего транспортного кольца, то значительная часть новых объектов находится вблизи таких станций метро, как Чистые пруды, Тульская, Павелецкая. Последние два района - зоны промышленной застройки, которые только начинают реконструироваться под офисные центры. Но это всего лишь старые, плохо отремонтированные здания, неотличающиеся высоким качеством помещений, которые, к тому же, часто находятся далеко от метро. Поэтому я решил исключить эти районы из поиска.

Подходящие варианты или "подводные камни"
Итак, если рассматривать те варианты, которые реально претендовали на то, чтобы стать подходящим офисом, то первое интересное предложение находилось в бизнес-центре. В нем привлекло то, что это красивое и новое здание. Если дом при постройке имел предназначение как бизнес-центр, то это всегда является большим преимуществом, поскольку в этом случае все рассчитано для работы, протянуты новые коммуникации,  своя управляющая компания. Из весомых минусов было только неподходящее расположение -  вне Садового кольца и довольно далеко от метро. Кроме того, цена в 600 долларов за квадратный метр показалась мне вполне подходящей. Но когда офис был осмотрен, то сразу было понятно, что этот вариант не подходит.

Необходимо уделять большое внимание коменданту здания. С этим человеком вам предстоит сосуществовать все время вашего нахождения в офисе. В данном случае это оказалась довольно сварливая и бескомпромиссная женщина отталкивающей наружности. Кроме того заманчивая цена на моих изумленных глазах после включения 20% НДС, о которых не было упомянуто в телефоном разговоре, 5% коридорного коэффициента, 3% амортизации платежа, установки и ежемесячной оплаты телефона и Интернета по завышенным ценам местного провайдера, выросла почти до 900 долларов за квадратный метр в год. Еще одним условием, которое устанавливается большинством арендодателей крупных бизнес-центров, является трехмесячный депозит. То есть деньги за три месяца арендной платы вы должны внести вперед и предупреждать об окончании съема помещения вы можете не позже, чем за четыре месяца. Фактически, вы даете беспроцентный заем арендодателю в размере $11000 - $14000, если рассчитывать установленные параметры.

Следующее предложение было на первом этаже нового жилого элитного здания. Этот вариант казался заманчивым. Да и цена – 4000 долларов в месяц ($600 кв.м/год) за 80 кв.м. при наличии двух кабинетов, большой общей комнаты, кухни, душа и полной меблировки, была невысокой для такого дома. Когда я принял решение и стал перезванивать для того, чтобы договориться об оформлении документов, помещение было уже сдано какой-то компании. Нужно помнить, что хорошие предложения задерживаются на рынке не больше трех-четырех дней, - слишком велика потребность в такого рода предложениях и по таким ценам.

Еще одно подходящее помещение было найдено по дороге на работу. Оно оказалось расположено на территории известного ресторана. Это бывший суши-бар, в котором остался прежний интерьер с японскими светильниками на стенах. Он пленял своим расположением (300 м. от Кремля) и невысокой ценой - 450 долларов кв.м/год. При этом собственники были согласны на проведение полного ремонта в счет арендной платы. К сожалению,  позже выяснилось, что непосредственными собственниками данные хозяева не являются. 

Перед тем как дать свое согласие на аренду помещения, необходимо тщательно изучить всю сопутствующую документацию: документы на собственность, уставные документы юридического лица, с которым вам предстоит работать и, собственно, сам договор. Ни один из перечисленных документов не был представлен в нужном виде. Что касается договора, то юрист, внимательно изучив его, пришел в состояние близкое к инфаркту. Мало того, что он был составлен абсолютно безграмотно, сторона арендодателя к тому же отказывалась вносить в него любые изменения. Юридические полномочия людей, с которыми нужно было подписать документы, подвергалась большим сомнениям, к тому же большую часть денег было предложено передавать в конвертах. Решение было однозначным - отказаться от этого предложения.

Хозяин одного из объектов предложил рассмотреть вариант на Старом Арбате при условии посреднических 30%. Здание находилось в непосредственной близости от ресторана Прага – лучшее место сложно отыскать. Но увиденное зрелище могло любого повергнуть в шок. Трехэтажное здание с деревянными перекрытиями и коммунальными квартирами было переделано под офисы. Хозяйка квартиры в фартуке и резиновых сапогах провела меня на последний этаж, где за обитой ватой дверью оказалось помещение чердачного типа с линолеумом на полах и стенами, покрытыми пожелтевшей эмалью. Ни выгодная цена - 430 долларов за квадратный метр в год, ни удобное месторасположение, не заставили принять положительное решение, поскольку проблему дощатых полов и прогнивших низких потолков нельзя решить с помощью косметического ремонта. К сожалению, такие «офисные здания» в центре Москвы до сих пор не редкость.

После трех недель безуспешных поисков наконец-то нашелся подходящий вариант. Это первый этаж охраняемого особняка в тихом переулке рядом с Поварской улицей. Два больших кабинета, кабинет руководителя, переговорная - все что было нужно. Здесь вменяемый, внимательный комендант, грамотные юристы. Все деньги проходят «в чистую». Перед въездом в помещении сделали ремонт, помогли провести оптиковолоконную сеть и установили один МГТС, два коммерческих телефона, три кондиционера. Владельцем здания и управляющей компанией является риэлторская фирма - вот почему помещения и услуги, которые они предлагают - удовлетворяют всем требованиям клиентов.

Таким образом, последний и самый интересный объект был найден через Интернет, который оказался самым оперативным, информативным и надежным источником.

Итак, найти офис самому – задача вполне выполнимая. Естественно, это занимает значительно время, отнимает много сил. Приходится проделывать огромную работу по самостоятельному отсеиванию предложений. Если у вас нет времени – достаточно найти проверенную риэлторскую компанию и получать уже готовые предложения. С другой стороны, сэкономленные $1000 - $5000, которые никогда не будут лишними для средней компании.

Без своего юриста лучше не браться за поиск. Обычно риэлтор берет все сложности оформления и переговоров на себя, выступая гарантом договора, который довольно тяжело грамотно заключить своими силами. Например, потребовалось более четырех раз вносить правки в договор и провести две встречи руководства, чтобы обе стороны согласовали условия и остались ими довольны.

Оформление является очень важным моментом. Если вы нашли подходящее предложение, не спешите радоваться, процесс переговоров может занять значительное время, а при нежелании идти на уступки с одной из сторон, вообще сделать невозможным заключение сделки. Важно помнить, что нужно уделить максимальное внимание оформлению документов, так как при халатном отношении к этому вопросу велика вероятность оказаться на улице в самый разгар рабочего процесса.

Петр Кирилловский
для www.realestate.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова