Исследование / Земельные участки в розницу / Полная версия

14 мая 2006
Полня версия текста, сопровождающего таблицу исследования рынка земельных участков в розницу

Перед вами – собственное исследование редакции портала RealEstate.ru цен на участки подмосковной земли, обеспеченные инженерными коммуникациями, и предлагаемые продавцами без подряда. За последние полгода темп роста цен на товар этого рода самый впечатляющий (в годовом исчислении 50%, а то и все 100%). Секторы рынка недвижимости, конкурирующие по темпам прироста цен, проигрывают земельным участкам по ликвидности. Наш портал в течение апреля проводил телефонный опрос продавцов с целью выяснить ЦЕНЫ НА ДАННЫЕ ТОВАР. Географию опроса мы ограничили севером, западом и югом области до 50-го километра: считается, что именно эти территории вызывают повышенный интерес покупателей.

Не претендуя на абсолютный охват рынка розничных продаж земельных участков, мы считаем, что полученных данных достаточно, чтобы ответить на следующие вопросы. Правда ли, что участок земли, расположенный в чистом поле Новой Риги, может стоить дороже уютного уголка в полукилометре от леса или озера, например, на Калужском направлении? А если зависимость цены на земельный участок от направления не столь однозначна, то какие еще факторы влияют на нее в том или ином месте?

Как и ожидалось, наши выводы несколько отличаются от публикуемых в разных других изданиях лукавых оценок, опирающихся больше на пресловутый ранжир направлений, чем на особенности локальных территорий и их окружение. Эти обобщения очевидны и для авторов, и для читателей, и подобные статьи радуют лишь экспертов, всегда представляющих интересы продавцов.

Почему только участки
Интерес к загородному рынку недвижимости в московском регионе растет не по дням, а по часам. Частные инвесторы уходят из города за его пределы по вполне понятным причинам. В Москве идет «воспитательный процесс» застройщиков, предложение квартир за последние полгода значительно сузилось. Из-за искусственного сокращения объема продаваемых квартир (по данным исследований RealEstate.ru, в I квартале предложение в секторе элитного жилья сократилось на 14%) и притока нефтедолларов цены на недвижимость резко выросли. Только за I квартал текущего года цена 1 кв.м в секторе элитного городского жилья выросла на 30%.

Хорошая альтернатива частного инвестирования – загородный дом в организованном поселке. А еще лучше сама земля: за последние четыре года загородные объекты дорожали во многом из-за роста цен на участки. «Прирост цены на загородный объект зачастую зависит только от роста цены на землю, а стоимость дома в структуре цены объекта зачастую равна себестоимости его возведения в текущих ценах», - подтвердил корреспонденту RealEstate.ru руководитель департамента инвестиционного консалтинга и оценки корпорации «Рескор» Дмитрий Рощин.

Любой девелопер стремится получить максимальную прибыль за счет добавленной стоимости  земельного участка. Поэтому продавцы загородной недвижимости и предлагают участки либо с домом, либо с обязательством воспользоваться услугами девелоперов, у которых все готово к исполнению заказа. Исследования управляющей компании «Масштаб», которая торгует подготовленной землей на Калужском направлении, говорят о том, что наибольшей популярностью среди покупателей за городом пользуются коттеджи (72% опрошенных). Покупателей, которые хотели бы приобрести земельный участок без подряда для самостоятельного строительства дома, намного меньше – 19% опрошенных.

Опрос продавцов показал, что доля коттеджных поселков, в которых земельные участки реализуются без подряда, составляет 15-20%. На Ленинградском и Ярославском направлениях такое предложение и вовсе  отсутствует. Участки земли без подряда в коттеджных поселках этих направлений расположены значительно дальше 50-ого км МКАД. Но и здесь земельные участки под застройку, реализуемые без подряда, могут появиться уже этим летом.

«Если ориентироваться на рекламируемые поселки, то как минимум треть из них – это фактически предварительная продажа на уровне рекламы концепции [будущего поселка]», - добавляет Д.Рощин. Иными словами, под предложением подразумевается кусок земли в поле с обещанием выстроить «изумрудный город» для миллиардеров. (Сегодня в Подмосковье строятся порядка 170 поселков, по данным автора из журнала  D’ изд.дома »Эксперт» - ред.).

Недостаток земельного участка как альтернативного инвестиционного инструмента состоит в более длительном относительно города инвестиционном периоде. Кроме того, из «полуфабриката», приобретенного застройщиком, еще надо создать товар, главными характеристиками которого являются безукоризненные документы и наличие инженерных коммуникаций. Интерес пятой части «загородных» покупателей подстегивается ликвидностью земельных участков, которые обходятся дешевле по сравнению с домом на этой земле.

Директор департамента маркетингового анализа УК «Масштаб» Наталья Чукаева рассуждает прагматично. Причина спроса на земельный участок без подряда, по ее мнению, состоит «в личной оценке покупателями ликвидности загородных объектов, а также в ограниченности накопленных за последние лет пять средств. Думаю, что большинство людей морально готовы к затратам на загородную недвижимость в размере от 300 тыс. до 500 тыс. евро». При этом она уверена, что спрос минимум в два раза превышает предложение подготовленных для застройки участков без подряда. «Последние пару лет мы забыли о мертвых сезонах в процессе продаж, периоды затишья активности покупателей длятся не месяц-два, а неделю-другую», - добавляет Н.Чукаева.

Сама земля дорожает более высокими темпами по сравнению со средним темпом роста цен на загородном рынке. По словам Н.Чукаевой, за период с конца прошлого года по настоящее время ежемесячный рост цен на объект исследования составляет 2-5%. Иными словами, в годовом исчислении подготовленные к застройке участки земли без подряда увеличиваются в цене в среднем в 1,5 раза (и это еще скромная оценка – ред.). А земля с домами, по прогнозам  экспертов из разных компаний, за текущий год в среднем прибавит порядка 15%, что сравнимо с  прошлогодним 20-процентным ростом цен на загородное жилье.

Есть и иная точка зрения: нерационально приобретать земельный участок в поселках, где разрешено экономить на подрядных услугах девелоперов. Аналитик из консалтинговой компании «Усадьба» Иван Шульков, говоря о крупных наделах, считает, что «предложение земли без подряда является первым индикатором низкого качества землеотвода по главному параметру - его месторасположению». По его словам, заставить собственника быстро застроить свой участок внутри поселка очень сложно. Поэтому покупатели будут вынуждены мириться с неопределенностью срока создания комфортной среды обитания, не говоря уже о пестром внешнем виде окружающих домов. «Примеров масса , - говорит И.Шульков, - профучастники рынка их знают, но называть эти примеры я бы не хотел».

Участок земли с так называемым улучшением, то есть с возведенным на нем домом, во-первых, при покупке в два раза дороже самого участка земли, во-вторых, менее ликвиден при продаже. Как пояснил корреспонденту Realestate.ru глава «Большой земельной компании» Виктор Клыша, если раскладывать цену загородного жилого объекта на составляющие, то цена самой земли составит примерно 25-30%, еще 25% цены – это так называемые техусловия (подключение к коммуникациям), примерно 45-50% цены приходятся на сам оборудованный коммуникациями дом (отделка которого обойдется чуть ли не в такую же сумму). Иными словами, покупая землю без подряда, можно сэкономить половину суммы. Именно первые две составляющие формируют ту самую добавленную стоимость.

Земельные участки в розницу в организованных поселках продаются скорее не из-за девелоперского просчета, а из расчета. Н.Чукаева приводит в пример свою компанию, которая продает участки на Калужском направлении ради оборотных средств, необходимых для подготовки к застройке (или к продаже) своих крупных землеотводов. Транспортные пути и инженерные коммуникации так или иначе делать надо. Ведь далеко не каждый землеотвод в области можно подключить к водо-, газо- и электроснабжению.

Что, где, почем
Вне зависимости от направления и удаленности от МКАД земельные участки без подряда предлагаются в основном в средних (35-65 участков) и крупных (150-200 участков) коттеджных поселках. Таковы результаты опроса RealEstate.ru. При этом площадь земельного участка не зависит ни от направления, ни от удаленности от МКАД: цена за сотку не столь однозначно, как обычно представляется в прессе, привязана к расстоянию от кольцевой дороги. Все это доказывает, что сегодня нет четких универсальных критериев оценки подмосковных мест, пригодных для инвестиций в землю за городом.

Рынок подмосковной земли можно условно поделить на несколько ценовых зон: первая зона - до 10 км, вторая - от 10 до 20 км, третья - от 20 до 30 км, и четвертая - от 30 до 60 км. Участки в первых трех зонах (между МКАД и первой Бетонкой) различаются между собой, прежде всего, диапазоном цены за сотку. При этом стоимость сотки в коттеджном поселке, расположенном в 20-30 километрах от МКАД может быть выше, чем цена сотки земли в поселке в 10-20 километрах.

Объясняется это тем, что крупным землевладельцам проще развернуться именно за 20 километром. Здесь больше простора для создания крупных поселков с развитой инфраструктурой и, соответственно, более высокими ценами. Так, по оценке губернатора Подмосковья Бориса Громова, примерно 70-80% приватизированной земли в пределах первой бетонки принадлежит нескольким крупным землепользователям.

Интересно, что созданный в последние годы миф о сверхвысоких ценах на землю по Рублево-Успенскому направлению, опросом редакции RealEsate.ru подтверждается лишь частично. Примеры астрономических цен есть - например, в поселках, находящихся внутри 10-километровой зоны, где сама жизнь дороже, чем в центре Москвы. В готовых поселках Рублево-Успенского направления во второй ценовой зоне цены на землю выше, чем на Новорижском шоссе, на 20-30%, но в то же время сопоставимы с ценой в продвинутых поселках Минско-Можайского и Калужско-Киевского направлений.

Реклама также значительно увеличивает цену сотки того или иного поселка. Например, объекты в «Шервуде» по Новорижскому и в «Лесных далях» по Рублево-Успенскому шоссе имеют одинаковую цену при одинаковом удалении от Москвы и примерно той же степени готовности поселка. Появление именно таких, с особым имиджем поселений резко увеличивает разброс цен в зоне 20-30 км.

Если от этой стоимости отсечь имиджевую составляющую, то окажется, что Рублево-Успенское и Новорижское направления не намного дороже Дмитровско-Осташковского. Вполне возможно, что плюсы последнего - лесные массивы, большая вода, сравнительно низкая загруженность магистралей – вскоре позволят землепользователям повысить цену на здешнюю землю до уровня популярных направлений.

В более удаленных поселках (третья и четвертая зоны) цена сотки по Рублевско-Успенскому направлению близка к ценам Новой Риги. Эта земля пока не так застроена, и участков в розницу здесь гораздо больше, нежели в первых двух зонах.

Активный рынок заканчивается на первом бетонном кольце Подмосковья. Аналогичные объекты, расположенные по разные стороны Бетонки недалеко друг от друга, различаются в цене примерно на 25-30%. Дело в том, что чем дальше от Москвы, тем меньше интереса у крупных инвесторов строить индивидуальное жилье и обустраивать земли. Если речь, конечно, не идет о крупных инфраструктурных проектах – таких, как в Рузском районе, где компания «Ваш Финансовый Попечитель» дружит с местной администрацией ради развития нескольких десятков тысяч гектар сельскохозяйственных земель..

В остальном же, по некоторым оценкам, земельные угодья за Бетонкой почти все бесхозные - не более 15% земель представляют интерес и принадлежат какому-либо попечителю. А за 60 километром вообще начинается дачная зона. Даже в пределах 30-километровой зоны Подмосковье еще обустраивать и обустраивать, поскольку объекты инженерной инфраструктуры давно загружены, а новых просто нет.

По данным нашей таблицы, довольно явно представляется следующая закономерность: участки, расположенные в хорошем лесу или на большой воде, но далеко от Москвы (за 50-60  километром от МКАД), более привлекательны для покупателей, и поэтому дороже тех, что расположены на 20-25 км ближе к столице, но дальше от воды и лесов. Примерно одинаковые по потребительским параметрам земельные участки на одном и том же направления могут различаться в цене  в несколько раз. Однако, чем ближе к МКАД расположен участок, тем более он ликвиден.

В целом цены на землю по разным направлениям севера, северо-запада, запада и юго-запада различаются не очень значительно, причем их колебания определяются целым набором факторов. Как на текущий уровень, так и на потенциальный рост цены влияют высокая степень завершенности строительства поселка, наличие рядом выстроенных поселков или досуговых центров. Цена сотки во второй и любой последующей очереди поселка, как правило, на 35-40% превышает стоимость земли в первой.

Критерии естественного выбора
Предложение на земельные участки в Подмосковье очень разнородно и по качеству, и по структуре. Это следует учитывать, собираясь инвестировать свои полмиллиона условных валютных единиц. «Надежность и эффективность вложений в участки земли на ранней стадии ее освоения прогнозировать очень сложно, - утверждает Д.Рощин. - Приходится учитывать множество факторов и динамику их развития, а сделать это может только квалифицированный специалист».

Исследования УК «Масштаб» говорят о том, что основная часть покупателей загородной недвижимости ориентируются на постоянное проживание за городом, поэтому при покупке дома или земельного участка они выбирают оптимальное расстояние от Москвы – 10-30 км. Это и нормальная экология, и относительное удобство при ежедневных поездках в город. Кстати, в основном автомобилисты теряют время в пробках либо на МКАД, либо в Москве. Поэтому удаленность от МКАД - сомнительный аргумент в пользу доступности загородного места. Гораздо важнее соотнесение между местом старта в Москве и пунктом назначения в области. Приобретать участок, например, на Волоколамском шоссе, имея квартиру в Царицыно, менее разумно, нежели, проживая на Профсоюзной, покупать участок на Калужском направлении. Что касается размера участка, то, согласно исследованию УК «Масштаб», большинство покупателей предпочитают наделы небольших размеров, максимум 20 соток. На них можно удачно разместить и сад, и цветник, и беседку, и даже бассейн.

Если поселок в высокой степени готовности, но плохо продуман концептуально (социальная среда, доступность объектов инфраструктуры, транспортные пути) и некачественно исполнен, то дома в таких регулярных коттеджных анклавах продаются по себестоимости. Подобных мест достаточно много, но эксперты из этических соображений не назвали ни одного «прокаженного» места - мол, и так всем эти места известны. К тому же сейчас, как говорит Д. Рощин из «Рескора», грубых промахов при планировании объекта продажи девелоперы уже не допускают. Достоверность этого утверждения  оставим на совести эксперта.

В чем приходится согласиться со специалистом из «Рескора», так это с большой вероятностью промаха при инвестиционном решении, когда, казалось бы, все критерии выбора объекта инвестирования учтены. Случаются в Подмосковье и казусы. Например, поселок «Президент» соседствует с кладбищем, а при подъезде вас встретит то ли рекламный слоган, то ли новое название поселка: «Тихий уголок».

Юридический статус земли – первый и главный вопрос, решение которого тормозит всех инвесторов как на розничном, так и на оптовом рынке подмосковных просторов, считает И.Шульков. Наличие дома на участке в организованном поселке все же дает некую гарантию юридической чистоты загородного объекта, и частному лицу менее рискованно инвестировать в загородный объект недвижимости с домом.

Замдиректора управления загородной недвижимости из компании «Миэль» Владимир Яхонтов приводит свои доводы в пользу покупки участка в поселке с инвестиционным контрактом: «Несмотря на то, что приобретение загородного дома через оплату инвестиционного контракта обойдется на треть дороже покупки участка земли без обременений (без подряда – ред.), централизованная застройка фактически гарантирует четкий срок окончания работ по формированию облика поселка». В случае покупки аналогичного по параметрам участка земли с подрядом, дополняет собеседник, покупатель может сэкономить на строительных работах 15% по сравнению с затратами на инвестконтракт. Повышенную стоимость инвестконтракта эксперт объясняет созданием комфортных условий и общей эстетики окружающей жилой среды. Всего этого, по его мнению, не стоит ожидать, если купить просто землю с подведенными коммуникациями. Экономя на финансовых затратах, покупатель-строитель должен быть готов к тому, что фактически превратится в управляющего строительством, что  съест немало его времени и нервов.

Тем не менее, географические пределы ликвидности (расстояние от МКАД, на котором земельные участки в коттеджных поселках скорее всего принесут расчетную прибыль) увеличиваются. На каждом из обследованных направлений интерес потенциальных хозяев к участкам упирается в свои пределы: на Калужско-Киевском направлении – это примерно 20 километр, на Дмитровско-Осташковском - 30-ый, на Новорижском направлении по мере удаления от МКАД происходит более плавное снижение цены за сотку.

Зона после 60 километра массовым коттеджным строительством пока не тронута, и, в связи  с этим, выборка была бы здесь не репрезентативна для анализа. Тем не менее, здесь существует целый ряд интересных предложений огромных земельных участков, расположенных на большой воде (Озернинское, Рузское, Истринское водохранилища).

Постепенно владельцы коттеджей начинают сознавать, что в 10-30-километровой зоне рядом с ними будет появляться все больше различных предприятий, складов и других сооружений. Все это нередко строится в непосредственной близости от уже существующих или строящихся коттеджных поселков. Какой уж тут досуг, не говоря уже о постоянном проживании.

Наибольший интерес для потенциальных покупателей представляют живописные экологически чистые места с хорошими дорогами. Существенно повышает цену земельного участка и  наличие поблизости большой воды, даже в пределах одного и того же поселка. Так, сотка участка, расположенного непосредственно на берегу водоема оказывается примерно в два раза дороже расположенной внутри поселка. Лес на участке тоже повышает цену земельного надела, правда не так сильно-  лишь на 20-25% (см табл.). Существенно влияет на цену и местоположение участка по отношению к основному въезду в поселок и к главным дорогам в округе. Участок, купленный при въезде или по соседству с сельской застройкой или рядом с дорогой может быть в 2-2,5 раза дешевле аналогичного по площади, но расположенного более удачно.

Итак, по каким параметрам в первую очередь следует выбирать землю для наиболее эффективного инвестирования личных средств? Единодушное мнение опрошенных нами экспертов: на первом месте - полноценный пакет документов на земельное владение. Далее профессионалы в равной степени учли бы два критерия: направление и удаленность от МКАД и площадь участка, количество домов в поселке. Лишь на четвертом месте оказался параметр «уникальное природное окружение (лес, вода)». Наконец, последним в списке стало наличие коммуникаций, требование застройщика купить подряд. Последнее место этого важнейшего, на наш взгляд, условия инвестирования один из экспертов объяснил очень просто: «Из перечисленных параметров это единственный, подлежащий изменению». И, добавим от себя, в потенциале содержащий ту самую добавленную стоимость.

При покупке участка в Подмосковье будьте внимательны к деталям. Примерьте для себя потребительские качества поселка, в котором хотите купить землю. В комплексе надо оценить инфраструктуру, отсутствие шумных дорог (а желательно и нешумных), степень первозданности природного окружения (лес, водные объекты) и перспективы развития окружающих территорий. Даже если поселок будет расположен далековато от основной магистрали, при наличии второстепенной дороги с хорошим покрытием можно смириться с 5-10 лишними минутами автомобильной прогулки, оценив ландшафт, не испорченный трубами ТЭЦ московского пригорода. Помните, что потери времени на дорогу в Подмосковье в большей степени происходят не за городом, а в самой Москве и на кольцевой дороге.

Также полезную информацию можно получить, внимательно изучив ТАБЛИЦУ с ценами предложений. Замечания по представленной работе высылайте на адрес editor@realestate.ru.

RealEstate.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова