Исследование / Земельные участки в розницу

14 мая 2006
Пятая часть объектов в загородных поселках в Подмосковье может быть продана без подряда

Редакция портала RealEstate.ru в течение апреля провела телефонный опрос торговцев земельными участками с целью выяснить цены на данный товар. Географию сбора статистики мы ограничили севером, западом и югом области до 50-го километра – считается, что именно эти территории вызывают повышенный интерес покупателей.

ПОЛНАЯ ВЕРСИЯ ТЕКСТА (содержит критерии выбора земельного участка для инвестирования личных средств).

Преамбула
Данной публикацией редакция портала Realedtate.ru представляет собственное исследование цен на участки земли, обеспеченные инженерными коммуникациями, и предлагаемые продавцами без подряда в загородных поселках
 (см.
ТАБЛИЦУ). Собранные данные представляют интерес прежде всего для частных лиц, исследующих возможность инвестирования сбережений на рынке загородного жилья.

Не претендуя на абсолютный охват рынка розничных продаж земельных участков, мы считаем, что полученных данных достаточно, чтобы ответить на вопросы: правда ли, что участок земли, расположенный в чистом поле Новой Риги стоит дороже уютного уголка в полукилометре от леса или озера, например, на Калужском направлении? А если зависимость цен на земельные участки от направления не столь однозначна, то от чего еще зависит цена сотки в том или ином месте? Как и ожидалось, наши выводы все-таки отличаются от публикуемых в разных других изданиях лукавых оценок, опирающихся больше на пресловутый ранжир направлений, чем на особенности локальных территорий и их окружение. Столь «утонченные» обобщения радуют лишь упоминаемых в заметках экспертов, всегда представляющих интересы продавцов.

Почему только участки
Интерес к загородному рынку недвижимости в московском регионе растет не по дням, а по часам. Частные инвесторы ринулись за город по вполне понятным причинам: в городе идет «воспитательный процесс» застройщиков, предложение квартир былым выбором уже не блещет. Из-за искусственного сокращения объема
 выставляемых на продажу квартир (по данным мониторинга RealEstate.ru, в I квартале на 14% в секторе элитного жилья) и «ниагарского водопада» нефтедолларов цены на недвижимость взметнулись ввысь, словно опасаясь за абсолютную ценность самой недвижимости в мире обесценивающегося доллара. Вот и выросла цена 1 кв.м в секторе элитного городского жилья на 30% только за I квартал т.г.

Одна из возможных альтернатив частного инвестирования – загородный дом в организованном поселке, а еще лучше, сама земля. Потому что за последние года четыре загородные объекты дорожали во многом из-за роста цен на землю. «Прирост цены на загородный объект зачастую зависит только от роста цены на землю, а стоимость дома в структуре цены объекта зачастую равна себестоимости его возведения в текущих ценах», - подтвердил корреспонденту RealEstate.ru руководитель департамента инвестиционного консалтинга и оценки корпорации «Рескор» Дмитрий Рощин.

Дорожает земля более высокими темпами по сравнению со средним темпом роста цен на загородном рынке. По словам По словам директора департамента маркетингового анализа УК «Масштаб» Натальи Чукаевой, за период с конца прошлого года по настоящее время ежемесячный рост цен на объект исследования, предпринятого редакцией RealEstate.ru, составляет 2-5%. Иными словами, в годовом исчислении подготовленные к застройке участки земли без подряда увеличиваются в цене в среднем в 1,5 раза (и это еще скромная оценка – ред.). А земля с домами по прогнозам  экспертов из разных компаний за текущий год в среднем прибавят порядка 15%, что сравнимо с  прошлогодним 20-процентным ростом цен на загородное жилье.

ПРИРОСТ ЦЕНЫ НА ЗАГОРОДНЫЙ ОБЪЕКТ ЗАЧАСТУЮ ЗАВИСИТ ТОЛЬКО ОТ УДОРОЖАНИЯ ЗЕМЛИ, А СТОИМОСТЬ ДОМА В СТРУКТУРЕ ЦЕНЫ ОБЪЕКТА РАВНА СЕБЕСТОИМОСТИ ЕГО ВОЗВЕДЕНИЯ В ТЕКУЩИХ ЦЕНАХ

Телефонный опрос RealEstate.ru показал, что продавцы понимают чаянья покупателей-инвесторов: доля коттеджных поселков, в которых земельные участки реализуются без подряда, составляет 15-20% от всех имеющихся на рынке в пределах очерченной опросом территории. (Всего  создаются сегодня в Подмосковье порядка 170 поселков, по данным издания D’ изд. дома Эксперт - ред.) Правда, на Ленинградском и Ярославском направлениях такое предложение намного меньше. Участки земли без подряда в коттеджных поселках этих направлений расположены значительно дальше 50-го км, Но и на этих северных направлениях земельные участки под застройку, реализуемые без подряда, могут появиться уже этим летом.

Минус земельного участка как альтернативного инвестиционного инструмента состоит в более длительном относительно города инвестиционном периоде (разумеется, если несгибаемо двигаться к цели «СВОЙ дом в поселке»). Другой минус - в рисках, характерных для формирующегося рынка земли, якобы уже поделенного, во что с трудом верится. Впрочем, даже если в это поверить, из «полуфабриката», приобретенного застройщиком, еще надо создать товар, главными характеристиками которого являются безукоризненные документы и наличие инженерных коммуникаций. Интерес пятой части «загородных» покупателей подстегивается ликвидностью земельных участков, которые, к тому же, обходятся дешевле по сравнению с домом на земельном участке.

Об этом рассуждает Н.Чукаева: «Причина спроса на земельный участок без подряда, по ее мнению, «в личной оценке покупателями ликвидности загородных объектов, а также все-таки в ограниченности накопленных за последние лет пять средств. Думаю, что большинство людей морально готовы к затратам на загородную недвижимость в размере от 300 тыс. до 500 тыс. евро». При этом она уверена, что спрос минимум в два раза превышает предложение подготовленных для застройки участков без подряда.

Иные эксперты придерживаются другой точки зрения: нерационально приобретать земельный участок в поселках, где разрешено экономить на подрядных услугах девелоперов. Аналитик из консалтинговой компании «Усадьба» Иван Шульков, говоря о крупных земельных наделах, считает, что «предложение участков без подряда является первым индикатором низкого качества землеотвода по главному параметру - его месторасположению». Ведь, по его словам, заставить собственника быстро застроить свой участок внутри поселка, невзирая на так называемые договоры совести (практикуются при сделках в поселке «Бенилюкс» - ред.), очень сложно. Поэтому люди, купившие землю для личного обустройства, будут вынуждены мириться с неопределенностью срока создания комфортной среды обитания, не говоря уже о пестром внешнем виде окружающих домов. «Примеров- масса, - говорит И.Шульков, - профучастники рынка их знают, но называть эти примеры я бы не хотел».

МИНУСЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ БЕЗ ПОДРЯДА - НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ СРОКА СОЗДАНИЯ КОМФОРТНОЙ СРЕДЫ ОБИТАНИЯ И ВЕРОЯТНОСТЬ БУДУЩЕЙ ПЕСТРОТЫ ВНЕШНЕГО ВИДА ОКРУЖАЮЩИХ ДОМОВ

Земельные участки в розницу в организованных поселках продаются скорее не из-за девелоперского просчета, а из делового расчета. Н.Чукаева фактически говорит о совпадении интересов продавцов и покупателей и приводит в пример свою компанию, которая продает участки на Калужском направлении, ради оборотных средств, необходимых для подготовки к застройке (или к продаже) своих крупных землеотводов. Транспортные пути и инженерные коммуникации так или иначе делать надо. Ведь далеко не каждый землеотвод в области запросто можно подключить к водо-, газо- и электроснабжению.

Коммуникации, подведенные к границам участка без сомнений нужны (это было одним из условий обследуемого сегмента рынка - ред.). Но участок земли с так называемым улучшением, то есть с возведенным на нем домом, во-первых, при покупке раза в 2 дороже по сравнению с самим участком земли, а во-вторых, см. «во-первых». Добавим, что дом менее ликвиден при продаже, нежели земельный участок. Судите сами. Как сказал корреспонденту Realestate.ru глава «Большой земельной компании» Виктор Клыша, если раскладывать цену загородного жилого объекта на составляющие, то цена самой земли составит примерно 25-30%, на 25% цена предложения состоит из затрат девелоперов на так называемые техусловия (подключение к коммуникациям – ред.), и примерно в 45-50% от цены предложения оценивается сам оборудованный коммуникациями дом, без отделки.

ДОЛЯ ПОДГОТОВЛЕННОЙ К ЗАСТРОЙКЕ ЗЕМЛИ В СТРУКТУРЕ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ДОМА В ЗАГОРОДНОМ ПОСЕЛКЕ СОСТАВЛЯЕТ ПРИМЕРНО 25-30%, ЕЩЕ НА 25% ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ СОСТОИТ ИЗ ЗАТРАТ ДЕВЕЛОПЕРОВ НА КОММУНИКАЦИИ

Иными словами, покупая землю без подряда, можно сэкономить. Чтобы обосноваться на ПМЖ в создаваемом в течение 2-4 лет поселке денег нужно иметь в три раза больше (с учетом отделки и создания собственного ландшафта).

Что, где, почем
Опрос RealEstate.ru показал, что вне зависимости от направления и удаленности от МКАД земельные участки без подряда предлагаются в основном в средних (35-65 участков) и крупных (150-200 участков) коттеджных поселках.

При этом площадь земельного участка не зависит ни от направления, ни от удаленности от МКАД, а цена за сотку не столь однозначно, как обычно представляется в прессе, привязана к расстоянию от кольцевой дороги. Все это доказывает, что сегодня нет четких универсальных критериев оценки подмосковных мест, пригодных для загородной жизни.

СОЗДАННЫЙ В ПОСЛЕДНИЕ ГОДЫ МИФ О СВЕРХВЫСОКИХ ЦЕНАХ НА ЗЕМЛЮ ПО РУБЛЕВО-УСПЕНСКОМУ НАПРАВЛЕНИЮ ИССЛЕДОВАНИЕМ REALESATE.RU  ПОДТВЕРДИЛСЯ НЕ ПОЛНОСТЬЮ

Тем не менее, анализ сводных данных заставляет условно подразделить рынок подмосковной земли на несколько  ценовых зон: 1-я зона - до 10 км, 2-я - от 10 до 20 км, 3-я зона - от 20 до 30 км и, 4-я зона - от 30 и далее (примерно до 60 км).

Участки в трех первых зонах (между МКАД и первой Бетонкой) различаются между собой в первую очередь диапазоном цены. При этом стоимость сотки в коттеджном поселке, расположенном в 20-30 километрах от МКАД нередко выше, чем цена сотки земли в поселке в 10-20 километрах.

Интересно, что созданный в последние годы миф о сверхвысоких ценах на землю по Рублево-Успенскому направлению, опросом редакции RealEsate.ru также подтвердился не полностью. Примеры астрономических цен есть, например, в поселках, находящихся внутри 10-тикилометровой зоны, где сама жизнь дороже, чем в центре Москвы. В готовых поселках Рублево-Успенского направления во 2-й ценовой зоне  цены на землю оказываются на 25-50% выше, чем на соседнем Ново-Рижском шоссе, но несколько ниже в сравнении с Минско-Можайским и Калужско-Киевским направлениями.

В ГОТОВЫХ ПОСЕЛКАХ РУБЛЕВО-УСПЕНСКОГО ШОССЕ ВО 2-Й ЦЕНОВОЙ ЗОНЕ ЦЕНА ЗЕМЛИ ОКАЗЫВАЕТСЯ СОПОСТАВИМОЙ С ЦЕНАМИ НА ЗЕМЛИ В ПРОДВИНУТЫХ ПОСЕЛКАХ НА НОВО-РИЖСКОМ, МИНСКО-МОЖАЙСКОМ И КАЛУЖСКО-КИЕВСКОМ НАПРАВЛЕНИЯХ

В более отдаленных от кольцевой дороги поселках (условно 3-я и 4-я зоны), пока не застроенных и где в розницу разошлось участков гораздо меньше (по сравнению с 1-й и 2-й зонами), цена сотки по Рублевско-Успенскому направлению совпадает с ценам Новой Риги. Особенно в тех случаях, когда проведена внушительная рекламная "артподготовка" продаж поселка. Например, объекты в «Шервуде» по Новорижскому и «Лесных далях» по Рублево-Успенскому шоссе имеют одинаковую цену при одинаковом удалении от Москвы и примерно той же степени готовности поселка. Появление именно таких, с особым имиджем поселений резко увеличивает разброс цен в зоне 20-30 км.

Если же от цены отсечь имиджевую составляющую, то оказывается, что цены предложения на Рублево-Успенском и Новорижском направлениях не намного выше цен на направлении Дмитровско-Осташковском. И можно быть уверенным, что конкурентные преимущества этой местности - хорошие лесные массивы, большая вода, сравнительно низкая загруженностью магистралей – позволят статусным землепользователям повысить цену на здешнюю землю до уровня популярных направлений.

Активный рынок заканчивается на первом бетонном кольце Подмосковья. Столь четко определить этот рубеж позволяет сравнение цен на землю в поселках, находящихся за пределом и внутри Бетонки. Аналогичные объекты, расположенные по разные стороны условной границы и недалеко друг от друга, различаются в цене примерно на 25-30%. Еще больше разрыв цен между предложениями внутри и за Бетонкой видим на направлениях, не отличающихся природной уникальностью. Отчасти это связано с тем, что земля за пределами  первого бетонного кольца имеет более разрозненную структуру владения. Крупные земельные владения в пользовании частных компаний за пределами 50-километровой зоны пока редкость, по некоторым оценкам, там кому-либо «принадлежат» около 15% представляющих интерес земель.

АНАЛОГИЧНЫЕ ОБЪЕКТЫ, РАСПОЛОЖЕННЫЕ ПО РАЗНЫЕ СТОРОНЫ ПЕРВОГО БЕТОННОГО КОЛЬЦА, НО НЕДАЛЕКО ДРУГ ОТ ДРУГА, РАЗЛИЧАЮТСЯ В ЦЕНЕ ПРИМЕРНО НА 25-30%

Судя по данным нашей таблицы, довольно явно представляется следующая закономерность: участки, расположенные в хорошем лесу или на большой воде, но далеко от Москвы (за 50-60-ым километром от МКАД) гораздо более привлекательны для покупателей, и поэтому дороже тех, что расположены на 20-25 км ближе к столице, но дальше от воды и лесов. Примерно одинаковые по потребительским параметрам земельные участки на одном и том же направления могут различаться в цене в 2-3 раза. Но все же, чем ближе к МКАД расположен участок, тем легче при необходимости он может быть реализован.

В целом цены на землю по разным  направлениям севера – северо-запада – запада и юго-запада различаются не очень значительно, причем их колебания определяются целым набором факторов. Как на текущий уровень, так и в обозримой перспективе на рост цены будут влиять степень завершенности строительства поселка, наличие рядом выстроенных поселков или общественных, досуговых центров. Цена сотки во второй и любой последующей очереди поселка, как правило, на 35-40% превышает стоимость земли в первой.

Более полезную для каждого посетителя портала Realestate.ru информацию можно получить, внимательно изучив ТАБЛИЦУ с ценами предложения. Возможно вы усмотрите некую закономерность, пропущенную нами. Мнения по представленной работе призываем высылать  на адрес editor@realestate.ru.

RealEstate.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова