ИССЛЕДОВАНИЕ / Вокруг света

27 сентября 2007
В поисках опасной для инвестирования недвижимости

Все лето редакция RealEstate.ru в условиях столичной стагнации упорно исследовала рынки недвижимости зарубежных стран. За это время мы своим аналитическим взором прошлись почти по всем земным континентам¸ не оставив без внимания ни одного экономически процветающего и перспективного региона. Поразило, что практически во всех рассматриваемых нами странах специалисты прогнозировали высокий рост цен на недвижимость, даже с учетом того, что в прошлые годы рынки недвижимости этих государств и так уже выросли на значительную величину. Принимая во внимание то, что ипотечный кризис в США вступил в острую фазу, многие инвесторы начали пересматривать стратегию вложений, пытаясь понять, в какой стране возможен настоящий рост, а где подъем уже граничит с масштабной коррекцией. К странам потенциального риска эксперты относят сегодня Чехию и Китай.

Напомним, что в ходе исследований были рассмотрены рынки недвижимости стран Северной и Южной Америки, Западной и Восточной Европы, стран Персидского залива, а также Юго-Восточной Азии. Каждая страна обладала своими преимуществами и недостатками, однако недвижимость, судя по всему, от этого не страдает. Подводя итоги, можно отметить, что в стабильной и процветающей Европе рост цен на недвижимость в среднем ожидается на уровне 5-20% в зависимости от конкретной страны. В развивающихся странах (Азия, Южная Америка)  тенденции несколько иные: здесь цены могут расти от 50 до 70% в год.

По словам руководителя отдела зарубежных продаж Bon Realty Николая Котляра, все зависит от уровня риска, принимаемого инвестором, а также роста рынка в прошлом. «Скажем, такие страны, как Бразилия и Индия только с недавнего времени начали привлекать внимание инвесторов, поэтому их рынки имеют большой потенциал. Европа растет уже на протяжении десятилетий и все еще выглядит достаточно заманчиво», - подчеркнул эксперт RealEstate.ru.

В исследованиях мы отмечали, что Европа традиционно пользуется стабильным спросом среди инвесторов, желающих переехать на ПМЖ в благополучный регион. Благодаря этому, цены на квартиры и дома здесь неумолимо растут, но в каждой стране по–разному. Например, в развитой западной части Европы (Великобритания, Франция, Испания) рост составляет 10% в год, тогда как у новых членов ЕС (Чехия, Польша) недвижимость может расти до 20-25% в год.

Как уверяют специалисты, сегодня более безопасно вкладывать в Западную Европу, правда, лишь в краткосрочной перспективе. «Франция, к примеру, все быстрее превращается в страну мигрантов, которым нужно платить социальные пособия, помогать с жильем и все из бюджета. Так, к примеру, дефицит бюджета Франции в разные годы уже составлял от 1 до 4% ВВП. На мой взгляд, это приведет к проблемам, подогреваемым столкновениями на межэтнической почве. То есть долгосрочные инвестиции не так безопасны, как кажутся», - заявил RealEstate.ru начальник департамента зарубежных продаж компании «Diligence Realty» Владимир Ростокин.

Зато «мыльные пузыри» французской недвижимости не грозят, поскольку цены изменяются незначительно, не выходя за прогнозируемые рамки. Чего не скажешь о Чехии. В июле 2007 года банки Чехии поставили абсолютный рекорд в истории страны, выдав самое большое количество ипотечных кредитов за месяц – 10 тысяч на общую сумму в 18,7 млрд. крон (800 млн. долл.) Получается, что только в июне кредит выдан каждому 1000-му жителю страны. Для сравнения - в январе чехи получили лишь чуть больше 5 тыс. кредитов.

Ипотечный бум во многом связан с ростом экономики, низким уровнем безработицы и льготными условиями получения кредитов. Практически каждый работающий чех может позволить себе купить квартиру в ипотеку. Ипотечный бум уже привел к тому, что строители не успевают сдавать дома, не хватает стройматериалов, цены растут на 5% в месяц. Чешский Центробанк уже выступил с предупреждением о возникновении «мыльного» пузыря на рынке недвижимости.

Опасаться пузырей, по словам финансового советника ИК «Финанс» Юрия Животина, нужно, когда на рынке наблюдается неимоверный и ничем не подкрепленный рост. Такая ситуация наблюдалась в США на протяжении нескольких лет, где недвижимость росла до 20% в год, что для развитого рынка США не характерно и уже должно было вызвать опасения у грамотных инвесторов. «Сегодня, как известно, прогнозируется, что недвижимость США будет медленно дешеветь до 8% в год. Это еще благоприятный сценарий, ведь цены могут и просто обвалиться, а это уже тогда мировая боль и проблема», - подчеркнул RealEstate.ru Ю. Животин.

Что касается Чехии, то эта республика вполне может повторить американский путь. По словам экспертов, в какой-то момент инвесторы начнут фиксировать прибыль и продавать недвижимость, что неминуемо скажется на ценах. В Чехии, кстати, кризис может случиться посерьезнее, все-таки экономика этой страны пока еще достаточно молода и не столь приспособлена к финансовым катаклизмам, как американская.

Бурный рост цен на недвижимость наблюдается и в странах Латинской Америки, в частности Бразилии, Аргентине, Чили. Однако здесь пузырем пока не пахнет. «Это развивающийся рынок с потенциалом роста 70-80% в год, и эти цифры подкреплены реальным притоком инвестиций в эти страны», - добавил Н. Котляр из Bon Realty.

Бразилия, вообще, является крупнейшей латиноамериканской экономикой и в этом году, похоже, становится на путь устойчивого развития, поскольку впервые в истории уровень ВВП, по прогнозам, должен превысить уровень инфляции и составить 5%.

Переходя из Америки в Азию, сразу наталкиваемся на Китай. Эта крупнейшая страна с гигантским экономическим ростом сегодня беспокоит экспертов не меньше, чем США. «Почти 70% населения Поднебесной из-за небывалого роста цен не может сегодня позволить себе купить квартиру. Но цены это не останавливает, они продолжают ползти вверх, как ни в чем не бывало. Существуют опасения, что этот пузырь уже не будет сдуваться, как в США, а попросту лопнет при малейших осложнениях в китайской экономике», - подчеркнул RealEstate.ru начальник отдела маркетинга компании «Foll Property» Сергей Чулаков.

По данным экспертов, судорожный рост цен в Китае наблюдается уже несколько лет подряд, и достиг такого уровня, что годового дохода (2300-3000 долл.) средней китайской семьи из 3 человек хватает лишь на 3 квадратных метра. Средний рост цен за квартал в таких городах, как Пекин, Шеньжень, Далянь составляет от 10 до 17%. Китайские власти пытаются остудить рынок недвижимости путем ввода налога на спекулянтов, ограничений в кредитовании, однако все попытки остаются тщетными.

По мнению С. Чулакова, полная бесконтрольность ситуации может дорого обойтись не только Китаю, но и всему миру. «Произойдет схлопывание пузырей на рынке акций, недвижимости и тогда на 90% зависимая от экспорта экономика начнет обваливаться, как карточный домик. Подобные претенденты уже были в Юго-Восточной Азии, и скоро могут повториться снова», - заключил эксперт.

Инвесторам же остается пожелать внимательнее относиться к своим вложениям, избегая перегретых рынков. 

Алексей КИЛИЧЕВ

Сравнительная таблица доходности вложений в недвижимость по странам

Страна

Особенности покупки недвижимости

Стоимость недвижимости (варианты)

Доходность и рост цен

Другие условия

Болгария

Законодательство разрешает приобретение квартир на иностранное физическое лицо и иностранное юридическое лицо.

Квадратный метр в столице стоит примерно 1,5 тыс. евро

С 2006 года цены выросли в 3 раза. После вступления Болгарии в ЕС 1 января 2007 года стоимость жилья на Черноморском побережье поднялась на 20%

Размер госпошлины и нотариальный сбор при оформлении недвижимости в собственность составляет 4%, а НДС – 20%.

Великобритания

При покупке недвижимости в Великобритании стоит учесть и достаточно высокие, хотя и слабо сопоставимые со стоимостью самой недвижимости, издержки

В марте 2007 года средняя стоимость кв. м. жилья в центральных районах Лондона – Belgravia, Chelsea, превысила 54 тыс. долл. Купить квартиру или дом в небольшом городке можно  за 300 – 400 тыс. долл

Цены на недвижимость в Великобритании растут от 5 до 15% в год, причем спадов рынок не знал давно

Покупателю нужно получить специальную страховку, покрывающую кражу, пожар, ущерб и т.д.

Греция

Греческие банки неохотно выдают кредиты выходцам из стран, не являющихся членами ЕС.

Стоимость квадратного метра жилой недвижимость в среднем по стране колеблется в пределах 1,5-2 тыс. евро. Средняя квартира на Крите общей площадью 93 кв. м обойдется инвестору в 186 тыс. евро

Рост в среднем 20% в год. Цены на том же Крите, по оценкам экспертов, за 2007 год могут вырасти на 60%.

Передача собственности на недвижимость облагается налогом в размере 1% от суммы продажи, при этом все расходы несет покупатель.

Испания

При подписании купчей на жильё у нерезидента должен быть идентификационный номер иностранца (NIE), который можно получить как в Испании в местной полиции, так и в стране проживания в Испанском консульстве

2-х этажный особняк с 5 спальнями, 2 бассейнами в Мурсии стоит сегодня 300-400 тыс. евро

В размере 5-10% годовых. Если рассматривать динамику роста цен в Испании, то она следующая: 2005 год - 18%, 2006 год - 15%, 2007 год - прогнозируется 8%

Налоги для нерезидентов в Испании довольно разумные, а их размер, также как и во Франции, зависит от ряда факторов

Кипр

Расходы на приобретение недвижимости невелики. Гербовый сбор составляет 0,15-0,2% от стоимости объекта, регистрационный сбор – 3-8% от стоимости недвижимости

Средняя стоимость квадратного метра в этой стране составляет 2,5-3,5 тыс. евро. Готовые апартаменты площадью 134 кв.м в комплексе Iris Village в Пафосе за 302 тыс. у.е

Специалисты советуют не затягивать с покупкой кипрской недвижимости

Ежегодный налог на имущество рассчитывается исходя из стоимости имущества в ценах 1980 г., которая намного ниже нынешней рыночной стоимости жилья

Кувейт

Предложения по покупке недвижимости в Кувейте, особенно для инвестиционных целей пользуются беспрецедентным спросом

При определенных высоких рисках - в размере 50% годовых. В июне цены на квартиры в Кувейте выросли на 7,1%, по сравнению с 4,08% в мае.

Направление Кувейта не пользуется большим спросом среди российских инвесторов

ОАЭ

Касаясь вопросов покупки недвижимости иностранцами, нужно отметить, что сегодня этот момент законодательно полностью урегулирован.

Апартаменты, полностью обставленные и готовые к проживанию, в первой линии моря площадью 80-90 кв. м. обойдутся покупателю в 330 тыс. долл.

Ситуация постепенно стабилизируется, поскольку пик роста цен пришелся на 2004-2006 гг. Существуют опасения, что в секторе жилой недвижимости Дубая скоро наступит период насыщения, цены упадут

Оман

Купить в Омане недвижимость можно и в кредит, однако условия будут зависеть от гражданства покупателя.

Стоимость вилл достигает от 1 млн. долл.

Может приносить доходность в размере 60-70% годовых

Рынок недвижимости Омана только-только начинает активно подниматься

Польша

Иностранный гражданин не должен получать разрешение лишь в случае приобретения квартиры или отдельно стоящей жилой недвижимости.

Купить квартиру площадью 23 кв. м в центре Варшавы можно  за 96,7 тыс. долл.

в Гданьске квартира площадью 78 квадратов в 100 м от моря продается за 263 тыс. долл

Средняя цена 1 кв. м по стране не превышает 19 тыс. рублей

Процедуру приобретения недвижимости негражданами Польши регламентирует закон "О приобретении недвижимого имущества иностранцами".

Словакия

Словакия либеральна к иностранным инвестициям. Как физическим, так и юридическим лицам разрешено приобретать в частную собственность жилую и коммерческую недвижимость

В тихом и уютном городке можно вполне можно купить квартиру за 10-15 тыс. евро

Средняя стоимость квадратного метра в стране составляет 1 тыс. долл.

Налоги на недвижимость составляют порядка 100-200 евро в год, коммунальные услуги обойдутся в 100 евро в месяц.

США

Сам процесс сделки в Штатах проходит в несколько этапов и занимает 2-3 месяца

В Майами апартаменты береговой линии с 3-мя спальнями и площадью 226 кв.м. будут стоить 1,1 млн. долларов. В Калифорнии, цены на квартиры могут варьироваться от 200 тыс. до 3 млн. долларов.

В течение 3-х лет на рынке недвижимости США продолжался бум, который поднял цены на жилье на 60-70%. Сейчас нужно готовиться к снижению цен на недвижимость в размере как минимум 8-10%

Если продавец подписывает с покупателем договор купли-продажи, то он не имеет права расторгнуть сделку или принять предложение другого покупателя

Турция

Расходы инвестора не велики: потребуется заплатить 3 % от стоимости объекта в качестве налога на недвижимость и комиссионные агентству

Средняя стоимость жилья в Турции сейчас находится в пределах 800-1500 евро за 1 кв.м

Недвижимость в Турции постепенно дорожает, хотя и не такими дикими темпами, как квартиры в Москве

Налог на выбранную вами квартиру или виллу составит всего 0,3 %от ее стоимости. Покупатели новостроек пользуются налоговыми льготами

Франция

Никаких ограничений или запретов на покупку жилой недвижимости иностранцами нет.

Если по итогам 2006 года в среднем по стране стоимость 1 кв. метра в апартаментах площадью 120 м2 составила 3.001евро, то в Париже этот показатель начинался от 5.400 евро на востоке города.

На Лазурном берегу наибольшим спросом пользуются «бюджетные» апартаменты до 1 млн. евро, а также эксклюзивные виллы примерно от 2 млн. евро

С 2000 по 2006 год включительно цены на апартаменты во Франции выросли на 96%, а на отдельно стоящие дома – на 71,6%

Общие затраты при приобретении недвижимости во Франции составляют 6-7% от цены объекта. Так, на расходы по регистрации приходится порядка 5%, вознаграждение нотариуса составляет около 1,2%, а прочие регистрационные расходы добавляют ещё примерно 1%.

Хорватия

Сопутствующие сделке расходы при приобретении недвижимости в стране - комиссионные агентству и налог на покупку - не превысят 10% от цены объекта

Семейный дом площадью 150-200 кв. м в первой береговой линии можно было купить за 400-450 тыс. евро в Истрии и на островах

Рост 20-40% в год

Инвестору, решившемуся вложить средства в недвижимость в этой стране, также следует помнить, что хорваты предпочитают получать на руки сразу всю стоимость недвижимости

Черногория

Физическое лицо может выступать покупателем апартаментов, домов а также земельных участков площадью не более 5 соток

В настоящее время стоимость 1 кв. м жилья составляет в среднем 2-2,5 тыс. евро

В Черногории в прошлом году цены выросли на 100%

При заключении договора покупатель должен уплатить 2% налог на стоимость имущества. Налог зависит не от цены приобретения, указанной в контракте, а определяется специальной оценочной комиссией.

Любовь ОРЛОВА  (данные в таблице - исследование RealEstate.ru)

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова