ИССЛЕДОВАНИЕ/ С видом на Олимпиаду

24 мая 2007
За год цены на жилье в Сочи вырастут минимум на 15-30%

В последнее время взгляд инвесторов, вкладывающих свои средства в квадратные метры, все чаще устремляется на юг нашей страны, а именно в город Сочи, рынок жилой недвижимости которого находится на подъеме. Претендента на проведение зимних Олимпийских игр в 2014 году, Сочи можно назвать одним из самых активно развивающихся городов нашей страны: уже разработана федеральная целевая программа «Развитие г. Сочи как горноклиматического курорта до 2014 года», согласно которой городу будет выделено более 300 млн долл. на модернизацию и развитие инфраструктуры, инженерных объектов, транспортной сети. К «летней столице России» приглядывается и крупный бизнес: «Газпром» и «Интеррос» завершают сооружение горнолыжных комплексов на Красной Поляне, структуры Олега Дерипаски заявляют о намерениях застраивать Имеретинскую Бухту и приобретают аэропорт Сочи. Неудивительно, что сюда потянулись компании, работающие в сфере недвижимости: «СТ-Групп Регион», «М-Индустрия», «ДИАЛ Строй Инвест», «Дон-Строй», «Грас», «Новая площадь», Rodex Group, а также московские агентства недвижимости и консалтинговые компании. Под обещания властей превратить Сочи в курорт мирового уровня и при относительном спросе на недвижимость у моря, а также постоянно увеличивающемся предложении, цены на жилье в городе уже выросли в среднем на 50% по сравнению с 2006 годом. А по некоторым объектам рост составил даже 100-140%. Уже в текущем году, как прогнозируют опрошенные RealEstate.ru эксперты, темпы роста цен на сочинские квадратные метры могут оказаться выше московских, причем независимо от решения МОК.

Современный Сочи вытянулся вдоль побережья Черного моря на 145 км и состоит из 4 районов: Лазаревского, Центрального, Хостинского и Адлерского. По сути, так называемый Большой Сочи (а именно о нем стоит вести речь, говоря о 4 районах) образуют поселки, расположенные вдоль моря и в горах на территории от р. Псоу до Магри, которые исторически были слиты с городом. Именно эта особенность Сочи обуславливает столь значительный разброс цен на землю и жилье. «Стоимость сотки колеблется от 10 тыс. долл. до 250 тыс. долл, при этом средняя цена предложения по городу составляет 30 тыс. долл. за сотку», - отметил директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко.

Самыми дорогими районами считаются Центральный и Хостинский, наиболее дешевым – удаленный от центра Лазаревский район. При этом следует учитывать, что цены на недвижимость в районных центрах всегда будут выше, чем селах и аулах, которые входят в состав района, и помнить, что близость моря оценивается дороже близости гор. Так, вице-президент компании «ДИАЛ Строй Инвест» Александр Пляцевой сообщил, что земельный участок около моря в Адлерском районе можно купить по цене от 25 тыс. долл. до 100 тыс. долл. за сотку, а в Лазаревском районе участок под коттеджную застройку можно найти и за 11 тыс. долл.

Что касается квартир на первичном рынке, то здесь при оценке квадратного метра учитывается еще один параметр – классность объекта, в котором располагается квартира. «Стоимость жилья эконом-класса в высотных проектах на первичном рынке составляет 1,1-4 тыс. долл., бизнес-класс продается за 1,55-5 тыс., а элитная недвижимость за 2,14-12 тыс. долл. Цены на жилье в малоэтажных проектах, развиваемых местными девелоперами, разнятся от 0,9 тыс. долл. до 5,14 тыс. долл. за квадратный метр», - говорит генеральный директор компании «Новая площадь» Денис Семыкин.

Вторичный рынок жилья пока не может похвастаться разнообразием предложений. Большинство квартир, продающихся в городе, располагается в постройках советских времен, а значит, принадлежит к экономичному классу и стоят не более 4 тыс. долл. за квадрат. А вот готового жилья бизнес-класса и класса премиум в Сочи пока мало. Так, в элитном сегменте из заявленных проектов функционирует только ЖК «Волна» в Хостинском районе. Также в текущем году пройдет ГК жилой комплекс «Александрийский маяк» в Центральном районе, на конец года намечена сдача ЖК «Новая Александрия» в Хостинском районе.

Впрочем, вне зависимости от класса жилья стоимость квадратного метра в г. Сочи неуклонно повышается. По данным опрошенных RealEstate.ru экспертов, в прошлом году жилье в городе подорожало на 30%. «Темпы роста цен на недвижимость в летней столице России уже сейчас выше московских, хотя по абсолютным показателям стоимость квадратного метра ниже», - рассказал А.Пляцевой.

Динамика цен на недвижимость в Сочи. 2005-2007 гг.

Новостройки. Стоимость долл./кв. м.

Класс

2005, 1 кв.

2006, 1 кв.

2007, 1 кв.

Элит

1800-2200

2000-3000

(макс. до 5600)

3000-7000

(макс. до 13500)

Бизнес

1000-1500

1500-2500

2000-3500

Эконом

800-950

1000-1500

1200-2000

Данные компании «ДИАЛ Строй Инвест»

Безусловно, пока рост цен подогревается ожиданием решения Международного олимпийского комитета (МОК) о том, быть ли Сочи столицей Олимпиады-2014. Решение будет оглашено 4 июля текущего года в Гватемале. «В случае оптимистичного развития ситуации цены могут совершить резкий скачок и, по нашим прогнозам вырастут до конца года на 60-70%, в случае пессимистичного – рост продолжится в более спокойном режиме и составит 15-20%», - прокомментировала исполнительный директор Blackwood Мария Литинецкая.

По ее мнению, даже если проект «Сочи-2014» не состоится, это не отпугнет потенциальных инвесторов, которые представлены 3 основными категориями: жители обеих столиц, российского севера и Сибири и горожане, интересующиеся, как правило, дешевым жильем.

Доля покупателей различных регионов в структуре спроса на квартиры в Сочи

                                                 

                                                                                                      Источник: данные компании Blackwood

«Большая часть покупателей – порядка 50% - приобретает недвижимость в Сочи для отдыха, т.е. для временного проживания, другая часть – около 20% - для инвестиций. Постоянное местожительства интересует около 5% покупателей, и это в основном сочинцы или жители северных районов», - добавила М. Литинецкая.

В вопросе о том, насколько сильно значение Олимпиады при поддержании спроса на недвижимость в городе, согласен с коллегой и Д.Семыкин из компании «Новая площадь»: «Влияние возможного проведения Олимпийских игр на рынок Сочи сильное, но часто преувеличивается, ведь Черноморское побережье – единственный теплый морской курорт в стране».

Однако как у многих российских городов, у Сочи есть целый ряд проблем, о которых необходимо знать инвестору, решившему приобрести жилую недвижимость в «летней столице». Во-первых, в городе недостаточно развиты коммуникации: часть поселков, входящих в Большой Сочи, не канализована, водоснабжение в некоторых населенных пунктах – локальное (водозабор из горных рек). Существуют и проблемы с электричеством: веерных отключений уже не практикуется, однако перебои на несколько часов все еще часты. Впрочем, вице-премьер Александр Жуков обещал, что значительная часть средств, которые согласно ФЦП достанутся городу, будет использована на развитие инфраструктуры и инженерных сетей.

Во-вторых, земельный фонд города ограничен, особенно это касается участков, находящихся в непосредственной близости от моря или недалеко от 1-ой береговой линии. «Дефицит наиболее ликвидных участков с каждым годом будет увеличиваться. Кроме того, вполне возможно, что застройщики и владельцы земельных участков столкнутся с претензиями Росприроднадзора», - добавляет В. Мищенко из Rodex-Group.

Действительно, многие земельные участки под индивидуальную или коммерческую застройку граничат с парками, заповедниками, водоемами, где существуют водоохранные или санитарно-защитные зоны, а значит, строительство на них будет подвергаться особому контролю.

Отдельное внимание стоит обратить и на вопросы оформления. Так, в городе сложилась практика строительства так называемых апарт-отелей: на участках, где по каким-то причинам застройщик не имеет возможности построить жилой дом, возводятся здания с гостиничными номерами апартаментного типа, которые реализуются как квартиры. Также местные девелоперы возводят на участках под ИЖС многоквартирные дома в 5-10 этажей. В этих случаях согласовать переход квартир в собственность можно только через суд. Наконец, потенциальный риск таит в себе и Олимпиада. В городе активно обсуждаются слухи о том, что особо перспективные и стратегические участки будут изъяты для государственных нужд.

RealEstate.ru будет следить за развитием событий на рынке недвижимости Сочи.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова