ИССЛЕДОВАНИЕ/ Рынок недвижимости стран Восточной Европы

17 июля 2007
При сдаче жилья в аренду средняя норма прибыли на вложенный капитал в Чехии составит 20-30% в год

Как отмечают эксперты, доходность от вложения в элитное жилье Москвы с целью ее последующей продажи или сдачи в аренду с начала года существенно снизилась  и в настоящий момент практически сопоставима с уровнем инфляции в стране. Именно поэтому российские инвесторы устремили взгляд на европейские страны. Великобритания, Испания, Франция уже давно стали фаворитами наиболее состоятельных российских инвесторов. Однако сегодня большинство западноевропейских государств пугают потенциальных покупателей значительными тратами и обещают низкую доходность от вложений. В то же время страны Восточной и Центральной Европы, особенно те, что раньше принадлежали к «соцлагерю», привлекают не только распространением русского языка, но и более высокими темпами роста цен на жилье. RealEstate.ru продолжает исследование инвестиционного потенциала стран бывшего «соцлагеря», представляя рынок недвижимости стран Восточной Европы. В настоящий момент Чехия переживает инвестиционный бум. А Словаки и Польша сохранили довольно низкие цены на недвижимость, что позволяет предприимчивым клиентам совершать покупки уже сейчас в надежде на то, что в скором времени стоимость квадратного метра в этих странах будет оценена по достоинству.

Чехия

Несмотря на отсутствие выхода к морю, Чехия – одно из самых привлекательных для инвесторов государств Европы. Эта страна манит многовековой историей, благоприятным климатом и экономической ситуацией, а также высоким уровнем образования и бальнеологическими курортами. Образовавшаяся в 1993 году в результате разделения бывшей Чехословацкой федеративной республики на два независимых государства, Чешская республика уже успела стать членом Европейского Союза и с 31 декабря 2007 года войдет в Шенген. Однако уровень цен в Чехии до сих пор ниже, чем во многих других странах ЕС. Например, по данным компании Bila Vrana, семья из 4х человек, имея собственное жильё, может прожить в Чехии на 15-20 тыс. крон (1 рубль = 0,8 чешских крон) в месяц. Для россиян же эта страна интересна еще и тем, что значительное количество граждан РФ и этнических русских уже успело приобрести недвижимость не только в столице – Праге, но и в других районах республики. Недаром чехи сами прозвали «Русскими Варами» всемирно известный курорт Карловы Вары.

На формирование чешского рынка недвижимости сильное влияние оказали процессы реституции и приватизации. Реституция подразумевает собой возвращение собственности из государственного владения бывшим собственникам или их наследникам. «Несмотря на то что данный процесс практически завершен, благодаря ему на рынке появилось большое количество относительно недорогой недвижимости. Некоторая дешевизна объясняется тем, что в основном недвижимое имущество подлежит реконструкции, а новые владельцы часто не имеют для этого средств», - пояснил директор Silver World s.r.o. Алексей Гарпиенко.

Приватизация, в свою очередь, затронула в основном промышленные и торговые объекты, а перевод в частную собственность жилищного фонда идет довольно медленно. Именно поэтому формы собственности жилья в Чехии довольно разнообразны: помимо частного, имеется кооперативное и государственное жилье, наемные дома. «Доля частного жилого фонда составляет около 30%», - подчеркнул эксперт.

Как рассказал генеральный директор компании Light City s.r.o. Михаил Сергачев, в настоящий момент купить готовый, обжитой небольшой дом в Праге или окрестностях можно за 80,000-100,000 тыс. долл. и выше. Квартиры же в старой части Праги или в престижных районах (районы Прага-1-8) с хорошим европейским ремонтом и дополнительными сервисными услугами для жильцов уходят минимум за 1,2-2 тыс. долл. за квадратный метр. А вот стоимость «квадрата» в новых монолитных домах колеблется, в зависимости от местоположения и состояния квартиры, от 500 до 4 тыс. долл.

Что же касается земли, то,по словам генерального директора компании Bila Vrana Михаила Митрюкова, 1 кв. м. в Праге продается в среднем за 1,6 тыс. евро, а в другом не менее любимом россиянами городе Карловы Вары уходит за 1,2 тыс. евро.

Однако и покупатель, ищущий «бюджетный» вариант, сможет для себя найти достойную недвижимость на севере Чехии. «Например, в 80 км от Праги можно купить четырехкомнатную квартиру всего за 348-480 тыс. крон (1 долл.=21 чешской кроне), а на окраинах крупных областных центров стоимость квадратного метра земельного участка составляет 720-960 крон», - прокомментировал А. Гарпиенко из Silver World s.r.o.

Важно помнить, что приобрести недвижимость в Чехии может лишь юридическое лицо. Эксперты отмечают, что наиболее оптимальной формой юрлица для покупки недвижимости и последующего получения вида на жительство является s.r.o. – аналог российского ООО. После приобретения недвижимости придется выплатить госпошлину за переоформление недвижимости, что составляет 3% от сделки. Также, по словам М. Митрюкова, деятельность юрлица подлежит налогообложению по ставке 26% в качестве налога на прибыль и 5-процентному НДС. Ежегодные бухгалтерские услуги обойдутся учредителю фирмы примерно в 100 долл. в год.

Однако у приобретения недвижимости в Чехии есть и свои преимущества. Так, в отличие от балканских государств, Чехия с удовольствием предоставляет ипотечные кредиты иностранцам по ставкам от 3,5% до 7% в год. При этом по стандартным условиям размер собственных средств должен составлять на момент покупки всего 30%.

Рост цен в среднем по Чехии стабилен и составляет порядка 10-15% в год. «Но если приобретенный особняк сдать в аренду, то средняя норма прибыли на вложенный капитал составит 20-30% в год», - уверен А. Гарпиенко.

Словакия

Как известно, инвестиции наиболее прибыльны и эффективны в стадии роста экономики. Именно такой процесс наблюдается сейчас в Словакии. Образовавшаяся в 1993 году после распада Чехословацкой федеративной республики, Словакия в том же году вошла в Совет Европы, а в 2004 году стала членом Евросоюза. Сейчас государство активно развивает самые разнообразные отрасли производства, туризм, на национальный рынок приходят крупные международные компании. Всего 3 часа полета отделяет столицу страны Братиславу от Москвы, однако до Словакии можно добраться из России и по железной дороге.

Немаловажным фактором, заставляющим инвестора обращать внимание на эту страну, является низкая стоимость жилья. По данным заместителя директора компании «Best Active – Серебряный мир» Надежды Дорофеевой, средняя стоимость квадратного метра в стране составляет 1 тыс. долл. «Находятся и объекты за 300 долл. за «квадрат». В тихом и уютном городке можно вполне можно купить хорошую квартиру за 10-15 тыс. евро», - сообщила она.

Братислава несколько дороже. Однокомнатная квартира площадью до 40 кв. м будет стоить 67 тыс. евро, двухкомнатная до 60 кв. м – 89 тыс. евро, а за трехкомнатную придется заплатить 118,52 тыс. евро. Что касается земли, то в предместьях столицы цены на землю самые высокие по стране: дом площадью 130 кв. м с участком в 500 кв. м можно купить за 237 тыс. евро. «За те же деньги, но в 20-30 км от Братиславы можно рассчитывать на дом площадью 180-260 кв.м и участок в 1-1,5 га», - рассказала Н. Дорофеева.

Словакия либеральна к иностранным инвестициям. Как физическим, так и юридическим лицам разрешено приобретать в частную собственность жилую и коммерческую недвижимость, а также земельные участки с разрешением на строительство. Земли сельхозназначения и лесные массивы имеют право покупать лишь юрлица, зарегистрированные в стране.

Дополнительные траты инвестора также невелики: при оформлении уплачивается пошлина в 250 евро и около 350 евро платится за банковские услуги. Налоги на недвижимость составляют порядка 100-200 евро в год, коммунальные услуги обойдутся в 100 евро в месяц. Однако если вы, купив недвижимость, продаете ее по более высокой цене, то придется уплатить налог в размере 19%. Правда, владея недвижимостью в Словакии более 5 лет, собственник освобождается от этого налога при реализации жилья.

Что касается ипотеки, то словацкие банки готовы предоставлять в ипотечный кредит до 100% от стоимости недвижимости при строительстве. На вторичном рынке сумма кредита, как правило, составляет 70%, а ипотека на новые дома позволит получить до 90% от стоимости жилья. Кредит в среднем выдается на 20 лет под ставку 3,5-6% годовых.

Польша

Одной из «темных лошадок» восточноевропейского рынка недвижимости является Польша. После вступления Польши в ЕС, на рынок недвижимости республики начали приходить инвесторы из многих стран Европы. Правда, несмотря на то что Польша славится старинными городами, целебными минеральными водами и лечебными грязями, действия россиян по купле-продаже жилья в этой стране нельзя назвать активными.

«К сожалению, недвижимость в Польше наиболее интересна жителям приграничных районов нашей страны, в особенности калининградцам, а также тем, кто имеет бизнес в этом государстве. А между тем, средняя цена 1 кв. м по стране не превышает 2 тыс. злотых (1 злотый равен 9,36 рублей)», - прокомментировал генеральный директор компании «Альмар» Мариуш Загурский.

По его словам, наиболее дорогие объекты недвижимости сосредоточены в Варшаве. Так, квартиру площадью 23 кв. м в центре столицы можно купить за 290 тыс. злотых (96,7 тыс. долл.), двухкомнатная квартира площадью в 36 кв. м обойдется в 360 тыс. злотых или (120 тыс. долл.), а за пятикомнатную размером 124 кв. м нужно будет отдать 670 тыс. злотых (223,4 тыс. долл.). В знаменитом Кракове цены чуть дешевле. Так, однокомнатная квартира площадью 25 кв. м будет стоить 60 тыс. долл.

Довольно высокие для Польши цены сохраняются на морских курортах. К примеру, в Гданьске квартира площадью 78 квадратов в 100 м от моря продается за 263 тыс. долл. Зато на континентальных курортах страны пока еще низкие цены. В г. Августов двухкомнатную квартиру в 53,1 кв. м продают за 44,2 тыс. долл.

Процедуру приобретения недвижимости негражданами Польши регламентирует закон "О приобретении недвижимого имущества иностранцами". В соответствии с нормами данного акта, иностранный гражданин не должен получать разрешение лишь в случае приобретения квартиры или отдельно стоящей жилой недвижимости. В остальных случаях требуется разрешение Министерства внутренних дел. Землю в стране могут покупать только зарегистрированные в Польше юридические лица. Госпошлина за выдачу разрешения на совершение гражданско-правовой сделки с объектом недвижимости составляет 1000 злотых, за выдачу промессы (обещания выдачи разрешения) - 60 злотых. Коммунальные платежи не превысят 70-100 долл. в месяц.

Как утверждают эксперты, ипотечный кредит в Польше получить можно, однако российские граждане предпочитают рассчитываться сразу. «Пока, по сравнению с российскими ценами на жилье, стоимость польской недвижимости кажется более чем приемлемой», - заверил М. Загурский.

Конечно, на инвестиционный климат в Польше существенное влияние оказывает не слишком добрососедский диалог двух стран. «На практике, если россиянин имел свидетельство о покупке квартиры, визу в Польшу давали моментально, сейчас это уже не имеет значения. Зато радует, что скоро Польша вступает в Шенгенскую зону, а значит, условия для въезда в страну россиян придется корректировать под общеевропейские мерки», - резюмировал М. Загурский.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова