ИССЛЕДОВАНИЕ / Рынок недвижимости стран Персидского залива

28 июня 2007
Инвестиции в недвижимость ОАЭ, Омана и Кувейта окупаются за срок до 5 лет

Российские инвесторы в поисках перспективных объектов недвижимости, похоже, начинают переключать свое внимание с Москвы и все чаще обращают взоры на рынки зарубежных стран. Лондон, Прага, испанское и французское побережье, острова в Средиземном море, - вот далеко не полный перечень нынешней сферы интересов отечественных предпринимателей. Не последнее место в этом списке занимают и богатые нефтью страны Персидского залива, которые сегодня соперничают между собой в красоте  и величественности возводимых небоскребов, фешенебельных отелей, бизнес - городов в пустыне и насыпных островов в открытом море. Пока безусловным лидером остаются Объединенные Арабские Эмираты, где стоимость возводимых сегодня объектов составляет 230 млрд. долларов, или треть от всех девелоперских объектов Ближнего Востока. При этом покупка недвижимости в Дубае не облагается никакими налогами, а регистрация права собственности в земельном департаменте обойдется в 1% от стоимости. Цены на коммерческую и жилую недвижимость Омана сегодня пока на 25-30% ниже, чем в соседних Арабских Эмиратах, в связи, с чем эксперты советуют присмотреться к этой перспективной стране.

ОАЭ
Азиатским Нью-Йорком называют сегодня крупнейший финансовый и экономический центр ОАЭ, город Дубай. Успехи Дубая в первую очередь обусловлены политикой местных властей, направленной на привлечение иностранных инвестиций, созданию льготных условий налогообложения, а также развитию не сырьевых секторов экономики. Во многом благодаря подобной тактике город переживает строительный бум, а мировые корпорации торопятся открыть свои филиалы в стране. Ярким показателем динамичного развития любого города довольно часто являются цифры пассажирских перевозок, сеть гостиничных номеров, объемы строительства. В Москве, к примеру, через 4 аэропорта проходит в настоящее время порядка 45 млн. пассажиров, тогда как в Дубае через один – 22 млн. человек. Но и это не предел, уже через несколько лет в районе Джэбель – Али, будет достроен второй Дубайский аэропорт, который станет крупнейшим в мире, и будет принимать 120 млн. пассажиров в год. Что же касается сети гостиниц, то перевес уже сейчас на стороне Дубая, города по численности населения в 7 раз меньшего Москвы. При этом количество гостиниц Дубая уровня 4 и 5 звезд в 2 раза больше, чем в Москве.

А вот по темпам и объемам строительства разговор совсем особый. Как рассказала RealEstate.ru руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Cleon Projects Светлана Багдасарян, Дубай сегодня поражает воображение своими грандиозными проектами. «Из наиболее известных можно упомянуть вращающийся небоскреб и курорты на искусственных островах. С 2003 года ведется строительство целого архипелага из 300 островов, которые, если смотреть с высоты птичьего полета, складываются в карту мира. Один из таких островов, названный «Москвой», продается сегодня за 30 млн. долларов», - отметила эксперт.

Однако если такие экстравагантные проекты несут в себе определенные риски, то вот традиционный рынок коммерческой и жилой недвижимости в Дубае абсолютно стабилен и прозрачен. Если рассматривать инвестиции в коммерческую недвижимость, то, по мнению начальника отдела маркетинга компании Foll Property Сергея Чулакова, выгоднее всего вкладывать в районы элитных офисов. «Средняя цена квадратного метра офисной недвижимости в таких проектах, как Binary, Sky Tower2, Bayswater колеблется сегодня от 2900 до 3900 долларов. При этом окупаемость инвестиций при сдаче объектов в аренду 3,5-4 года, нигде в мире коммерческая недвижимость не окупается так быстро», - подчеркнул RealEstate.ru специалист.

Вложения в коммерческую недвижимость Дубая еще интересны тем, что спрос сегодня со стороны мировых финансовых корпораций, желающих работать в ОАЭ, значительно превышает предложение. В настоящее время, по данным Citigroup, потребность только Дубая в офисной недвижимость составляет 2-3 млн. кв. метров. Когда строящиеся объекты будут сданы, городу понадобится еще столько же. И этот процесс, по мнению экспертов, будет продолжаться до тех пор, пока растет сам Дубай.

Впрочем, относительный дефицит оказывает влияние на рост цен. По словам специалистов, в 2006 году цены на офисную недвижимость выросли в Дубае на 20%. А с точки зрения арендной платы за офисы Дубай сегодня стабильно входит в 15 самых дорогих городов мира. При этом, как отмечает президент холдинга «Таамир» Омар Аиш, Дубаю еще есть, куда расти. К примеру, Дубай часто сравнивают с такими центрами в сфере недвижимости, как Сингапур, Гонконг, однако в Сингапуре цены на недвижимость в 5 -10 раз выше, чем сейчас в Дубае.

В секторе жилой недвижимости, по словам Светланы Багдасарян, ситуация постепенно стабилизируется, поскольку пик роста цен пришелся на 2004-2006 гг. Тогда рост цен составлял 70-90% в год. В итоге сегодня апартаменты, полностью обставленные и готовые к проживанию, в первой линии моря площадью 80-90 кв. м. обойдутся покупателю в 330 тыс. долл., а во второй линии – на 30 тыс. долл. дешевле. Апартаменты с 3 спальнями и площадью более 100 кв.м. оцениваются свыше 500 тыс. долл. Более состоятельным покупателям предлагаются виллы Meadows от 545 тыс. долл., Hattan от 1 млн. долл., а также роскошные Signature от 2 млн. долл.

Однако, как поведут себя цены дальше, пока непонятно. С одной стороны существуют опасения, что в секторе жилой недвижимости Дубая скоро наступит период насыщения, в связи с тем, что к 2010 году планируется вывести на рынок порядка 200 тыс. жилых единиц. Из-за этого, как прогнозируют дубайские эксперты, спрос может упасть на 10-15%. Впрочем, не все разделяют этот пессимизм. Как отмечает генеральный директор компании «Нахиль» Юсеф Казем, высокий спрос на рынке жилой недвижимости Дубая должна поддерживать численность населения, которая, по оценкам эмиратских чиновников вырастет с 1.3 млн. до 2 млн. чел к 2010 году. Кроме того, по словам эксперта, позитивно на цены влияет регулярный приток рабочей силы в ОАЭ. Сергей Чулаков из Foll Property, также верит в перспективность дубайского рынка жилой недвижимости, отмечая, что объемы иностранных инвестиций в страну продолжают течь прежними темпами. Этот факт, по его мнению, пока лишь свидетельствует о доверии инвесторов к будущему рынка недвижимости и не только.

Вложения в недвижимость Дубая выгодны еще и удобной системой платежей, что позволяет инвесторам с пользой распоряжаться своими средствами. Так, в городе распространена система, по которой 10% от стоимости объекта инвестор платит при резервировании, еще столько же через 3 месяца, а затем каждые 4 месяца по 10%. При этом покупка недвижимости в Дубае не облагается никакими налогами, а регистрация права собственности в земельном департаменте обойдется в 1% от стоимости.

Касаясь вопросов покупки недвижимости иностранцами, нужно отметить, что сегодня этот момент законодательно полностью урегулирован. Напомним, что до 2002 года иностранцы не могли покупать или владеть недвижимостью на территории эмирата, однако шейх Аль-Мактум подписал указ, разрешающий иностранным инвесторам покупку недвижимости. По этому документу иностранное лицо вправе использовать покупку по своему усмотрению, то есть перепродавать ее, сдавать в аренду. «Однако этот либеральный шаг особо опасливых инвесторов не убедил, и они дождались 2006 года, когда вышел закон «О регистрации прав на единое имущество», который подтвердил права иностранцев при покупке недвижимости. Именно с того момента иностранные инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость практически удвоились», - говорит Сергей Чулаков.

Политические и административные риски, по словам специалистов, инвесторов сегодня не беспокоят. Работать в ОАЭ и сотрудничать с местными властями – одно удовольствие. В Дубае, например, многие вопросы, которые в Москве решают десятки организаций, выполняет одна частно - государственная компания. Подобные структуры занимаются не только продажей земли с инвестиционным контрактом, но также осуществляют урбанизацию участка, подводят все необходимые коммуникации, осуществляют согласование проекта, контролируют процесс строительства и сдачу объекта.

Оман
Еще одной безопасной и спокойной арабской страной признан Оман, и по этому показателю он обогнал даже ОАЭ. Согласно Мировому индексу мира, опубликованному в конце мая 2007 года, Оман занял 22- е место на планете, тогда как Арабские Эмираты лишь 38-е.  Оман сегодня является динамично развивающейся страной с большими перспективами. По мнению экспертов, в ближайшие пять лет спрос на эту страну будет только увеличиваться, правда, пока со стороны туристов. Уже сегодня загрузка отелей страны выросла в 2006 году на 20%, а цены на размещение на 30%. Учитывая, тот факт, что сначала посетители страны приезжают, как туристы, потом, как гости, а затем уже в качестве инвесторов, Оман в скором времени может испытать на себе экономический бум.

Рынок недвижимости Омана только-только начинает активно подниматься, поэтому эксперты советуют потенциальным инвесторам повнимательнее присмотреться к этой стране. «Султан Омана лишь в 2006 году подписал декрет, регламентирующий права владения недвижимостью, и с того дня на рынке начался бум. Инвесторы выстроились в очереди за виллами и таунхаусами. Понять их можно, рынок пока молодой, поэтому может приносить доходность в размере 60-70% годовых», - говорит RealEstate.ru начальник департамента зарубежных продаж компании Diligence Азиз Абдуллаев.

Высокий спрос со стороны иностранных инвесторов наглядно демонстрирует продажа прибрежного жилого комплекса «Маскатная волна». Более 220 таунхаусов и вилл общей стоимостью 850 млн. долл. в считанные часы были распроданы гражданам 24 государств мира. Вторая очередь проекта будет введена в строй в начале 2008 года, однако, как отмечают эксперты, уже порядка 90% всех объектов зарезервировано за будущими покупателями.

Цены на коммерческую и жилую недвижимость Омана сегодня пока на 25-30% ниже, чем в соседних Арабских Эмиратах. Однако, по прогнозам экспертов, уже к 2008-2009 гг. цены в этих странах могут сравняться. Что касается эксклюзивной недвижимости, то Оман ни в чем не уступает ОАЭ, а особенно в сфере насыпных островов. На одном из таких островов «Синесла», оманцы месяц назад начали продажу недвижимости, в частности инвесторам предложено 49 вилл на побережье остова и 30 вилл в глубине. Стоимость объектов от 1 млн. долл.

Купить в Омане недвижимость можно и в кредит, однако условия будут зависеть от гражданства покупателя. Местный житель может рассчитывать на кредит в размере 90% от стоимости объекта с рассрочкой на 25 лет, гражданин стран Персидского залива соответственно на 70% и 25 лет, а иностранцы – 60% на 15 лет.

Кувейт

По индексу безопасности и спокойствия государство Кувейт, расположенное в северной части Аравийского полуострова, занимает сегодня 48 место в мире. По этому показателю страна намного отстает от своих ближайших соседей Омана или ОАЭ.

Инвестиции в страну хотя и растут, однако их доля в удельном весе стран Персидского залива не так велика. Инвесторов, в первую очередь, настораживает близость страны к горячей точке планеты - Ираку, где США, по факту, почти не контролируют ситуацию. Поэтому рынок недвижимости Кувейта растет практически благодаря масштабным расходам правительства. Рынок нефтедолларов обеспечивает сегодня порядка 10-15% прироста стоимости недвижимости в год. 

Единственный крупный город Кувейта – это столица Эль-Кувейт. Город после иракской оккупации 1991 года почти заново отстроен и сейчас продолжает активно украшаться, здесь возводятся 6 фешенебельных отелей. Недавно было объявлено о проектировании самого высокого в мире небоскреба, 250 – этажной башни высотой более 1 км, которая расположится в другом городе Кувейта, Мадинат Аль – Харир. Цена проекта 150 млрд. долл.

Как отмечают эксперты, сегодня направление Кувейта не пользуется большим спросом среди российских инвесторов. «На рынке Кувейта сохраняются определенные риски, однако рынок молод и перспективен, поэтому те, кто захочет рискнуть может найти на рынке недвижимости удачу в размере 50% годовых» - говорит Азиз Абдуллаев. По его словам, решение иракского вопроса в скором времени, а также политика властей Кувейта по привлечению иностранных инвестиций принесут свои плоды, и страна перестанет получать 90% своего валового дохода лишь от нефтедобычи.

Алексей КИЛИЧЕВ 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова