ИССЛЕДОВАНИЕ / Рынок недвижимости США

23 августа 2007
Торопиться с покупкой жилья в США не стоит – уже через год цены могут упасть на 8-10%

Американский сектор недвижимости сравнивают сегодня с пороховой бочкой, которая в состоянии разнести не только самую богатую державу планеты, но и собственно саму планету. Последнее утверждение, конечно, преувеличено, однако не лишено смысла. Ипотечный кризис в США, как уверяют эксперты, при стечении определенных обстоятельств уже в этом году может спровоцировать волну финансовых обвалов по всему миру. Однако даже если больших потрясений не будет, то американский рынок недвижимости все равно продолжит свое снижение, вступив в фазу «рецессии». В этот период грамотный инвестор обязательно приобретет себе недвижимость, которая будет стоить минимум на 10% дешевле нынешней, а также иметь потенциал скорого роста. Ведь за рецессией всегда идет фаза «восстановления».

Для многих оказалось весьма неожиданным то, что Штаты внезапно столкнулись с рядом проблем, угрожающих стабильности всего мирового сообщества. Однако это происходило не так быстро, как кажется. В течение 3-х лет на рынке недвижимости США продолжался бум, который поднял цены на жилье на 60-70%. «Дров» в американский ажиотаж активно подбрасывали ипотечные компании и банки, предлагая заемщикам заманчивые кредиты с льготными ставками и сроками гашения. Чтобы охватить практически все слои населения, банкирами были разработаны специальные кредиты для граждан с «плохой» кредитной историей и низкой кредитоспособностью.

Запущенный «механизм» работал хорошо и обогащал всех, кто приложил руку к этому процессу, правда, только до определенного момента. «Более 95% всего американского жилья приобретается в ипотеку, и пока за кредитами приходили все новые и новые граждане, рынок рос, росли цены, а неблагонадежные заемщики могли посредством различных кредитных схем гасить свою задолженность. Однако, как только, цены на недвижимость остановились, начался рост объемов неплатежей и просрочек по кредитам», - сообщил RealEstate.ru замдиректора «Fund-Invest» Сергей Окунев.

В результате почти 40% домовладельцев уже не имеют возможности выплачивать кредит за свой дом или имеют просрочки по платежам. В денежном эквиваленте речь идет о сумме в 9 млрд. долларов, которые может недополучить финансовая система США. Всего же в результате кризиса под ударом оказались кредиты на сумму в 600 млрд. долларов. По данным Национальной ассоциации риэлторов США, о затяжном характере кризиса свидетельствуют также данные о снижении на 35-40% заявок на строительство новых домов в США. Продажи же новых домов упали по сравнению с прошлым годом на 22%.

Американский сектор недвижимости вступил в фазу перенасыщения. «Для рынка недвижимости США характерно 4 цикла развития: экспансия, насыщение, рецессия, восстановление. Исходя из этого, сейчас нужно готовиться к снижению цен на недвижимость в размере как минимум 8-10%», - говорит управляющий «USA Fund Realty» Боб Марлейн.

Иными словами, для покупателей недвижимости в США сегодня зажегся зеленый свет, особенно для россиян, многие из которых давно мечтают перебраться за океан. Мечта эта вполне осуществима благодаря обширности американского рынка, где каждый может найти себе жилье по своим возможностям – начиная с маленького домика в провинции за 40 тыс. долл и заканчивая шикарной виллой на побережье за несколько миллионов.

Если ранжировать территорию США по престижности, покупательскому спросу и дороговизне, то в первую очередь нужно выделить побережье Атлантического (штат Флорида) и Тихого океана (штат Калифорния). Интересные места есть и на побережье Мексиканского залива, однако покупателей здесь меньше в силу экологической обстановки. Большим спросом также пользуется недвижимость столиц штатов, а также, таких крупных городов США как Нью-Йорк, Лос-Анжелес, Лас-Вегас. По словам начальника департамента зарубежных продаж компании «Diligence Realty» Владимира Ростокина, россиян, как впрочем, и других мировых инвесторов, больше привлекает Майми (Флорида). «Город интересен своим уникальным географическим местоположением, теплым климатом. Здесь созданы все условия для ведения бизнеса и не взимаются государственные налоги. Не зря в Майами многие ведущие корпорации обзавелись своими штаб-квартирами. Благодаря такому спросу, даже сейчас во время кризиса цены на недвижимость в Майами продолжают расти. Примерный рост – 10% в год», - рассказал RealEstate.ru специалист.

Майами, как отмечают эксперты, один из самых культовых городов мира, привлекающий ежегодно миллионы туристов со всех концов света. Многие хотели бы поселиться тут навсегда, но цены не позволяют. К примеру, апартаменты береговой линии с 3-мя спальнями и площадью 226 кв.м. будут стоить 1,1 млн. долларов. Но это еще только эконом-класс. В престижном районе Майами-бич домик с 5 спальнями обойдется не менее чем за 10 млн. долларов. А если уже заглядывать в «район миллионеров», что на Палм-Бич, то цены неискушенного покупателя, пожалуй, шокируют – вилла с 8 спальнями и полусотней комнат в 100 метрах от Атлантического океана будет стоить 48 млн. долларов.

На западном побережье США, в Калифорнии, большим спросом пользуются квартиры в Лос-Анжелесе и Сан-Франциско. Такие квартирки в зависимости от типа дома, района, этажа могут варьироваться в цене от 200 тыс. до 3 млн. долларов. «Каждый выбирает по вкусу, причем считается, что вложения в Condo (наименование квартир) являются самыми перспективными инвестициями. Всего 3 года назад квартиру в Лос-Анжелесе можно было приобрести за 80 тыс. долларов, а сегодня она выросла в цене на 120-130%», - сообщила RealEstate.ru руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Cleon Projects» Светлана Багдасарян.

Более дешевые варианты можно найти в самом сердце США, в таких глубоко провинциальных штатах, как Колорадо, Канзас, Небраска. Кстати, в Денвере, столице Колорадо, таунхаус площадью 130 кв.м. можно приобрести за 128 тыс., а квартиру с 2-мя спальнями за 112 тыс. долларов. Домики чуть подороже: 170 кв. м – 285 тыс. долларов, а 400 кв. м – 600 тыс. долларов.

Совсем иные расценки в Лас-Вегасе – городе мировых казино и рулеток. Дом в 2 этажа площадью 750 кв.м. на участке в 1,5 тыс. кв.м. будет стоить 3,5 млн. долларов. Двуспальные апартаменты в небоскребе Sky Las Vegas начинаются в цене от 900 тыс. долларов.

Если денег на понравившийся объект недвижимости не хватает, то в США даже иностранец может получить кредит. «Банкиры выдадут кредит, если иностранный гражданин готов сразу оплатить 25-30% от стоимости объекта. Кроме того, нужно покрыть издержки по сделке в размере 4-6% и иметь небольшой резерв в банке, достаточный для регулярных выплат в последующие 6 месяцев», - прокомментировал RealEstate.ru начальник отдела маркетинга компании «Foll Property» Сергей Чулаков.

Вообще сам процесс сделки в Штатах проходит в несколько этапов и занимает 2-3 месяца. За это время подписывается договор купли-продажи, проводится техническая инспекция, оформляется ипотечный кредит, а также проводится юридическая проверка документов. Закон, кстати, находится на стороне покупателя. Так, если продавец подписывает с покупателем договор купли-продажи, то он не имеет права расторгнуть сделку или принять предложение другого покупателя. Зато покупатель может отказаться от сделки и вернуть все авансы, при условии, если банк откажет ему в ипотечном кредите.

Единственным недостатком владения недвижимостью в США для иностранных граждан является то, что в случае ее продажи правительство США удерживает 10% от суммы сделки в качестве налога на продажу, что снижает доходность инвестиций в недвижимость. Однако, как отмечают эксперты, интенсивный рост цен на недвижимость компенсировал раньше этот недостаток и инвесторы оставались в выигрыше. Не известно, как будет обстоять ситуация дальше, но инвесторы надеются на лучшее. По крайней мере, американские чиновники обещают приложить все усилия для выхода из кризиса.

Алексей КИЛИЧЕВ

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова