ИССЛЕДОВАНИЕ/ Инвестируем в подмосковные участки

27 марта 2007
За последние 12 месяцев цена сотки подмосковной земли до 40 км от МКАД выросла на 15-100%

В апреле 2006 года редакция портала RealEstate.ru проводила телефонный опрос продавцов земельных участков в Подмосковье с целью выяснить среднюю стоимость сотки земли до 40 км от МКАД. На основе полученных данных, а также мнений экспертов были сделаны выводы об инвестиционной привлекательности земель по различным направлениям. Год спустя мы решили повторить эксперимент, и, как оказалось, не зря. Даже принимая во внимание погрешности исследования, вследствие закрытости рынка и возможности застройщиков манипулировать цифрами продаж, общая картина впечатляет. По итогам 12 месяцев, темпы роста стоимости подмосковных земель вплотную приблизились к росту столичной недвижимости и составили от 15 до 100%. Ажиотажные цены покупателей и потенциальных инвесторов не отпугивают, а даже, наоборот, заставляют все активнее скупать земли по перспективным направлениям. В результате мы столкнулись с ситуацией, когда во многих поселках попросту отсутствовали предложения по продаже земельных участков без «нагрузки» в виде подряда на строительство. Такое положение наблюдается на Рублево-Успенском, Калужском, Киевском, Можайском и Минском шоссе, то есть почти на всех направлениях, участвующих в нашем опросе.

Преамбула

Исследование-2006 отчетливо показало значительный интерес потребителей к загородным участкам без строений и обременений на строительство (подряда) как для покупателей, которым идея строительства на свой вкус, средства и сроки показалась более интересной, нежели покупка участка с подрядом, так и для инвесторов – ведь само строение или строительство чаще играло роль не растущего (в отличии от земли) капитала. В результате этого доля коттеджных поселков, в которых земельные участки реализуются без подряда, еще в прошлом году составлявшая лишь 15-20% от всех имеющихся на рынке в пределах очерченной опросом территории, в нынешнем году уменьшилась почти вдвое. Однако это далеко не последние изменения, которые произошли на рынке земель ближнего Подмосковья за последние 12 месяцев.

Динамика роста цен за прошедший год

Очередной мониторинг поселков, фигурировавших в прошлогоднем опросе показал, что за относительно короткий промежуток времени реализация почти всех поселков выросла с 30-50% до 80-100% . Естественно, что параллельно со спросом росла и стоимость земли. Этот фактор наряду с остальными не преминул сказаться на стоимости соток, причем наивысшую динамику, что впрочем, в последние годы уже стало традицией, демонстрируют земли по Новорижскому шоссе. Так, например, в поселке «Лесные зори» две с половиной года назад сотка земли оценивалась в 18, а год назад в 29-37 тыс. долл., сегодня же найти сотку дешевле 43 тыс. долл. уже не удастся. В целом стоимость предложений земли по Новорижскому шоссе в радиусе до 40 км от МКАД поднялась за год на 50-100%!

Другой традиционный лидер по темпам роста цен (с входным билетом не каждому инвестору по карману) – Рублево-Успенское шоссе показывает аналогичные результаты. Правда, предложения о продаже участков без подряда на строительство в современных коттеджных поселках здесь за год почти полностью вымерли. Год назад застройщики еще были готовы продавать землю без подряда, однако на момент нового исследования продавцы уже предлагают отстроенный дом или строгую архитектурную композицию там, где раньше полностью полагались на покупателя. Кроме того, из девяти поселков, которые мы рассматривали в прошлом году, в семи все продажи уже завершены и проекты закрыты. Как прокомментировал данную ситуацию RealEstate.ru начальник департамента маркетингового анализа УК «Масштаб» Игорь Лебедев, основное влияние на динамику роста цен по Рублевскому и Новорижскому шоссе продолжает оказывать понятие престижности, которая и формирует основную часть цены. Как говорится, «понты дороже денег». К тому же, по его словам, если говорить о Рублевке, то здесь на цены влияет и довольно суженное предложение на рынке, что позволяет застройщику диктовать выгодные для себя условия.

Более либеральные цены по Калужскому и Киевскому шоссе, которые за год в среднем выросли на 40%. Если же судить по темпам продаж, то это направление ни в чем не уступает другим. За год в семи поселках из девяти оказалось уже все продано, а в оставшихся двух степень реализации приблизилась к 90%. Список остальных популярных для покупателей направлений за прошедший год не изменился: Минское, Калужское и Киевское, Пятницкое, Осташковское шоссе. Здесь, по словам руководителя отдела экспертизы проектов Управления загородной недвижимости "МИЭЛЬ-Недвижимости", Дмитрия Цветкова, приоритеты по-прежнему определяются транспортной доступностью и природной обстановкой. Другие опрошенные порталом эксперты, добавляют сюда и престижность, которая продолжает расти за счет размножающихся на западных направлениях имениях российской знати.

Впрочем, далеко не все цены объясняются лишь благоприятной инфраструктурой, либо удачным месторасположением. В ходе телефонного опроса четкие очертания получила тенденция продаж земель в хорошо разрекламированных поселках. По таким объектам сотка земли активно дорожала в течение года, тогда как продажи в неизвестных поселках за год мало продвинулись. Подтвердила это RealEstate.ru и руководитель отдела загородной недвижимости агентства Tweed Елена Первакова: «динамика цен по многим направлениям определяется возросшим покупательским спросом и PR-продвижением продаж профессиональными девелоперами и риэлторами, как это было с Новой Ригой. Сейчас подобное происходит с «Киевкой» и «Калугой».

Соглашаются с Еленой Перваковой и другие опрошенные порталом эксперты. К тому же, по их словам, непрозрачность рынка позволяет застройщикам довольно свободно манипулировать информацией по объемам реализации. Продажа себе самому значительного количества домов в поселке позволяет сначала поднять цены на оставшиеся, а уж затем реализовывать «припасенные», но уже по новым ценам.

По Дмитровскому шоссе цены за год выросли меньше остальных направлений. Судя по нашему исследованию, сотка земли выросла всего на 15-30%. Как полагает И.Лебедев, небольшой рост цен по Дмитровскому направлению – следствие плохой транспортной доступности. «Последние километры Дмитровского шоссе перед МКАД характеризуются постоянной пробкой, и очевидных положительных изменений здесь не происходит», - поясняет эксперт.

Недооцененные и переоцененные направления

Итак, если в течение уже нескольких лет, одни и те же направления набирают вес, в то время как другие сидят в середнячках и отстающих - не наступает ли для потенциального инвестора момент пересмотра приоритетов денежных вложений?

Как отмечают специалисты, на подмосковном рынке сложно говорить, что из недвижимости переоценено, а что недооценено. Эти термины можно употреблять, когда рынок стабилен, устойчив. Сегодня же стоимость объекта определяется исходя из цены, выставленной конкурентами и уровнем спроса. Если продается очень хорошо – значит, недооценили, если не продается – значит переоценили. И в зависимости от этих показателей стоимость недвижимости корректируется. «Предела цен практически нет. Например, 300 тыс. долл. за сотку на Рублевке – переоценено, однако и на эти цены находится свой покупатель», - отмечает И.Лебедев. По его словам, если жилье и коттеджи качественные, то они будут куплены, по какой бы цене они ни продавались.

И все же явно переоцененные участки существуют и к таким эксперты относят земли дальней Дмитровки (за 30км), Ленинградки (25-30км), Ярославки (15-20км), Носовихинского и Новорязанского шоссе (до 10км). Также цены «зашкаливают», по мнению Е.Перваковой, и по вторичным предложениям на Рублевке, где действительно стоящие предложения встречаются довольно редко.

К недооцененным землям начальник департамента маркетинга проектов «Система-Галс» Елена Енарьева относит участки по Минскому, Можайскому, Каширскому шоссе на расстоянии 20 - 30 км от МКАД. «Это можно объяснить пока большей заинтересованностью инвесторов другими направлениями, такими как Новорижское, Киевское, Осташковское шоссе», - говорит RealEstate.ru специалист.

Анализ ситуации, комментарии и прогнозы специалистов

Рассматривая возможность вложений в землю, инвесторы в первую очередь обращают внимание на перспективы роста различных направлений, удаленность участка от МКАД, природный ландшафт, транспортную доступность и коммуникации. С учетом всех этих факторов редакция RealEstate.ru обратилась к специалистам с просьбой выделить наиболее привлекательные для инвестиций участки и направления. Как оказалось, землю стоит рассматривать как перспективное вложение только на короткий срок. А спекулировать землей стоит в основном на ближних землях западных направлений, расположенных от Калужского до Новорижского шоссе, поскольку стоимость земли на Востоке растет меньшими темпами, чем на Западе. Кроме того, считается, что на западных направлениях лучше и леса, и воздух, и почва, и ландшафт. «Лидеры по спросу и ценам являются наиболее перспективными и для вложений – это Рублево-Успенское, Новорижское (вплоть до 60км), Калужское (до 35км), Киевское (до 25км), Дмитровское (до 30км)», - отметил Д.Цветков.

Как добавляет Е.Енарьева, перспективными являются земли класса Бизнес (2 000 - 5 000 долл./сотка) по Волоколамскому, Пятницкому, Минскому и Можайскому шоссе на расстоянии 20 - 40 км от МКАД. Кроме того, по ее словам, растет интерес, а заодно и цены, к участкам по Ярославскому, Каширскому, Симферопольскому, Горьковскому и Щелковскому шоссе на расстоянии от 5 до 25 км от МКАД в зависимости от того или иного направления.

Между тем, высокие темпы роста цен на землю в пределах 40 км от МКАД, казалось бы должны были обратить взоры рядового потребителя на более дальнее Подмосковье. Но эксперты пока с пессимизмом смотрят на дальнее Подмосковье, отмечая, что земли за 50-м км будут расти лишь в том случае, если там будет что-то строиться. «По непопулярным направлениям в течение ближайших 2-3 лет ничего развиваться не будет, поскольку есть большое количество неразвитых земель по престижным направлениям», - говорит И.Лебедев.

По мнению Е.Перваковой, оценить земли дальше 50 км от МКАД довольно трудно, так как существуют проблемы с инфраструктурой направлений в целом. «Они могут стать перспективными лишь из-за уникальности ландшафта и территории – водохранилище, река, лес и наличие близлежащей инфраструктуры – дом отдыха, пансионат», - пояснила она. Д.Цветков полагает, что популярным направлением дальнего Подмосковья, помимо Новорижского шоссе, может стать Минско - Можайское шоссе со своими проектами "Маяк", "Сосновые берега", "Ранчо". Другие эксперты указывают на возможности Дмитровки с волжскими берегами, Ярославки с Плещеевым и той же Волгой, а также Заокские районы Каширки.

Одним из главных преимуществ дальнего Подмосковья является то, что покупатели могут выбрать земли разных размеров, тогда как в ближнем и среднем Подмосковье этот выбор уже не так широк. Все дело в том, что рынок до 50 км от МКАД из состояния хаотичной застройки сейчас все больше переходит в состояние структуризации. Начальник отдела продаж Большой Земельной Компании Наталья Брахнова советует инвесторам присматриваться к живописным местам вокруг строящихся скоростных трасс. Впрочем, добавим от себя, деньги, вложенные в дальние края, - деньги не быстрые.

Опрошенные RealEstate.ru специалисты сходятся во мнении, что до конца 2007 года земли по популярным направлениям в 30-ти километровой зоне от МКАД могут вырасти еще на 30-40%. По словам Д. Цветкова, наибольший рост могут показать недооцененные земли – вплоть до 75% в течение года. Рост на западных направлениях, по мнению Е.Перваковой, скорее всего, замедлится, а вот юго-западные земли в пределах 20-30 км будут дорожать. Цены здесь могут подняться на 40-45%.

Прогнозы Е.Енарьевой более скромны. Эксперт полагает, что стоимость сотки земли может вырасти к концу 2007 года на 15 - 25 %, в зависимости от направления и удаленности от МКАД. Наиболее высокое повышение цен, по ее словам, ожидается на участки, расположенные на расстоянии около 50 км от МКАД, где готовится активное освоение. «Жизнь за городом становится нормой как для москвичей, так и для большинства осваивающих столицу жителей «энергетических» окраин», - подвел итоги И.Лебедев.

Алексей КИЛИЧЕВ, Любовь ОРЛОВА

Направление
Поселок

Расстояние,
км

Цена за сотку,

тыс. долл за сотку

апрель 2006

Застроенность / степень реализации / коммуникации

апрель 2006

Изменение цены и степени реализации за год 

тыс. долл за сотку

апрель 2007

Новорижское

Никольская слобода

9

20-30

3-я и 4-ая очередь

С 2001 года реализуется, 50% реализации.

От 35 до 65

Через 3-4 месяц закрытие продаж, проект будет закрыт.

Freedom

13,5

8-22,2

Был реализован на 20%

Степень реализации – 80%. Цена от 13,5 до 25

Турово

18

7

10-12%/95%/есть

Все продано

Лесные зори

26

29-37 (1,5 г. назад - 18)

10-15%/>50%/есть

Реализован на 95%

43 за сотку, половина поселка уже застроена

Старый Свет

27

13,5-17

около 30%/90%/есть

Реализован на 99%*, 22 за сотку

Шервуд

28

60

90%/90%/есть

Все продано

Дарна

36

8-8,5

-/65%/есть

Реализован на 90%, 11,5 – 15,5 за сотку

Рублево-Успенское

Раздоры

6

43-65

-/75%/не везде (цена ниже)

Все продано

Жуковка-Хилз

10

50

-/95%/есть

Все продано

Жуковка-3

10

120

-/95%/есть

Все продано

Нива

12

27 (вторичка)

80-90%/100%/есть

Все продано

Николина поляна

20

14,5-22

-/50%/есть

Реализован на 80%

От 25 до 30 за сотку

Успенский лес

22

40

-/70%/есть

Реализован на 95%. 55 за сотку

Лесные просторы

22

22

-/85%/есть

Поселок полностью построен, участков без подряда уже нет.

Лесное поречье

30

13-15

-/20%/есть

Все продано

Лесные дали

30

60 (вторичка)

80-90%/95%/есть

Все продано

Дмитровское

Ореховая бухта

9

25-26

90%/90%/есть

Поселок полностью застроен, участок уже нет, только построенные дома.

Аврора (Вальтервилль)

18

10-20

-35%/есть

Реализован на 75%, 23 до 32 за сотку

Немо (на берегу)

20

10,5-25,5

-/40%/есть

Реализован на 75%, от 15 до 28 за сотку

Надежда

37

3,5

-/70%/есть

Все продано

Калужско-Киевское

Николо-Хованское

5

19

100%/95%/есть

Все продано

Вау!Тутинки 1

5

16

100%/100%/есть

Все продано

Вау!Тутинки 2

5

24,5

5%/50%/есть

Все продано

Президент

8

25-32

0%/>50%/ведется

Реализован на 75%, от 26 до 34

Антоновка

10

17-22

0%/60%/есть

Реализован на 90%. От 24 до 29 за сотку

Большие деревья

10

От 20

-/50%/-

Все продано

Чайка

15

От 28

-/80%/-

Все продано

Чулпаново

19

4,9

-/70%/-

Все продано

Ново-Троицкий1

21

12

100%/90%/есть

Все продано

Можайско-Минское

Переделкино

7

25

100%/95%/есть

Все продано

Абабурово

10

27

100%/95%/есть

Все продано

Лесной ручей-4

12

33

-/66%/есть

Все продано

*в поселке остался один участок, за который, на момент исследования, был внесен задаток

Источники: RealEstate.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова