IRN.RU: Эконом-класс переехал в Подмосковье

27 сентября 2011
Основные тезисы онлайн-конференции «Доступное жилье в МО: где искать, как не ошибиться в выборе?»

Столичный эконом-класс можно таковым назвать лишь условно: если характеристики некоторых объектов и соответствуют сегменту, то цены никак не вписываются в понятие экономии. Однако отъехав лишь несколько километров от МКАД, картина меняется: в ближнем Подмосковье однокомнатную квартиру можно купить уже за 1,1 – 2,2 млн руб. О наиболее дешевых новостройках рассказала директор департамента новостроек компании Est-a-Tet Юлия Гераськина в ходе онлайн-конференции «Доступное жилье в МО: где искать, как не ошибиться в выборе?», которая состоялась на Irn.ru 21 сентября.

Доступное жилье – в Подмосковье


Цены на столичное жилье явно не соответствуют человеческому пониманию доступности. По данным опроса в рамках рубрики «Народное мнение» (совместный проект интернет-журнала metrinfo.ru и АЦ «Индикаторы рынка недвижимости»), треть москвичей (30,3%) сочли доступной только «единичку» стоимостью менее миллиона рублей, при этом, по мнению большинства респондентов, цена на доступное жилье не может превышать планку в 4 млн руб. Так, 18,2% назвали сумму 1-2 млн руб., 7,1% - 3-4 млн руб., 1% - 5-6 млн руб., 43,4% затруднились ответить. По мнению Юлии Гераськиной, под термином «доступное жилье» должны подразумеваться квартиры, которые могут приобрести широкие слои населения с минимальным совокупным подтвержденным доходом 35 000 – 50 000 рублей в месяц.

В Москве о таких квартирах можно только мечтать, однако после пересечения МКАД цены становятся куда ближе к народному пониманию доступности. По данным исследования АЦ ИРН «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2011 года», в ближнем Подмосковье стоимость квадратного метра вдвое ниже цен на квартиры в столичных районах от ТТК до МКАД (79 100 рублей против 157 100 руб. за метр).
Неудивительно, что при таких ценах квартиры в Подмосковье пользуются немалым спросом, причем, зачастую среди самих москвичей, многие из которых готовы расстаться со столичной пропиской ради возможности приобрести квартиру. «На сегодняшний день, по нашим оценкам, порядка 50% покупателей (жилья в Московской области. – Прим.  ред.) - москвичи, 40% – жители Подмосковья и  10% - жители других регионов», - поделилась Юлия Гераськина.

По словам эксперта, если в Москве цены на однокомнатные квартиры в новостройках варьируются в диапазоне 4,3 – 6 млн руб., в Подмосковье (даже в ближнем) квартиры-студии и полноценные «единички» стоят 1,2 – 2,2 млн руб. При этом средняя цена квартиры в ближнем Подмосковье, по данным Est-a-Tet, - 4,2 млн руб. «В настоящее время минимальная стоимость квадратного метра жилья в Москве составляет 86 212 руб. По данной цене предлагается трехкомнатная квартира в ЖК «Царицыно», - рассказала директор департамента новостроек агентства. - Минимальная цена квадратного метра в ближнем Подмосковье - 39 000 руб. в ЖК «Аничково» (Щелковский р-н, п. Анискино) и в новостройке по адресу г. Лобня, ул. Текстильная, д. 16».

Самые доступные  и качественные предложения пользуются повышенным спросом и раскупаются, как горячие пирожки. «На востребованных проектах в среднем темпы продаж составляют от 1500 кв. м до 6000 кв. м в месяц, - говорит эксперт. - Например, по одному из наших проектов (мкр «Одинцовский парк») при выходе нового корпуса 120 квартир интересной планировки были распроданы за 1,5 месяца. Соответственно, на такого рода объектах, чтобы не потерять выбранную квартиру, время на принятие решения составляет два-три дня. В противном случае можно, например, получить немного другую планировку, другой этаж».


Что? Где? Почем?


Хорошая «однушка» в качественной новостройке Москвы, по словам Юлии Гераськиной, стоит около 5,5 млн руб. Покупая аналогичную квартиру в Подмосковье, можно существенно сэкономить. «Для примера, если приобретать однокомнатную квартиру в ЖК «Одинцовский Парк», можно сэкономить до 2,3 млн руб. (при учете стоимости однокомнатной квартиры 3,2 млн руб.), - отмечает эксперт. - Во вторую очередь мы бы рекомендовали рассмотреть новостройки в г. Щербинка. Данный город имеет хорошую транспортную доступность. В случае приобретения однокомнатной квартиры выгода может составить до 2,1 млн руб. Также мы бы рекомендовали обратить внимание на ЖК «Зеленоградский» в Пушкинском районе. Данный комплекс представляет собой объект малоэтажного строительства. Квартиры предлагаются с отделкой. Если приобретать однокомнатную квартиру, то можно сэкономить 3,7 млн руб.».

При этом первичный рынок жилья Московской области отличается не только относительно низкими ценами, но и более широким выбором новостроек эконом класса. Так, только в ближнем Подмосковье жилье стоимостью до 4,5 млн руб. составляет 70% общего предложения (порядка 1 500 квартир).
Отличаются и сами характеристики таких квартир. Если в Москве относительно доступное жилье – это, как правило, панельные высотки или простые монолитные многоквартирные дома, в Подмосковье этот сегмент представляют как высотные панельные и простые монолитные многоквартирные дома, так и малоэтажные. Также за МКАД немало монолитно-кирпичных объектов (в Москве они чаще относятся к бизнес и элитному классам). «В качестве примера можно рассмотреть ЖК «Одинцовский Парк» (Одинцово), где можно приобрести квартиру от 1 790 000 руб., город Сходня, где стоимость однокомнатных квартир находится в диапазоне 2,3 – 2,5 млн руб.», - поясняет Юлия Гераськина.

Подмосковные таунхаусы также нередко отличаются низкими ценами на квадратный метр, однако эксперт все же не относит их к сегменту доступного жилья: «Цена квадратного метра может выглядеть весьма привлекательной, например 30 или 40 тыс. руб. за 1 кв. м, но из-за большой общей площади (250-300 кв. м) весь дом обойдется вам в сумму около 7 - 12 млн руб., что уже никак нельзя назвать доступным по подмосковным меркам жильем. По нашему мнению, это альтернатива московским квартирам и выбор того или иного жилья зависит от предпочтений покупателя».

Интересно, что квартиры по невысоким ценам можно найти и на традиционно дорогих западных и северо-западных направлениях. Например, квадратный метр в малоэтажном жилом комплексе «Новое Нахабино» (10 км от МКАД по Новорижскому или Волоколамскому шоссе) стоит 50 600 – 59 500 руб. за 1 кв. м, а общая стоимость квартир составляет 2,57 – 4,24 млн руб. «Также по Волоколамскому шоссе в 30 км от МКАД есть объект ЖК «Снегири». Цены предложения здесь варьируются и диапазоне 30 200 – 39 400 руб. за 1 кв. м, стоимость квартир – 1,2 –  млн руб.», - говорит Юлия Гераськина. Однако комфортное жилье в Подмосковье можно найти не только на этих престижных направлениях. Лучшими с точки зрения инфраструктуры и транспортной доступности городами эксперт считает Одинцово, Химки, Видное и Подольск.

Цены на жилье в «Новой Москве» уже растут

Неподъемно высокие цены на квартиры в Москве во многом объясняются дефицитом предложения. По данным компании Est-a-Tet, в настоящее время практически 50% новостроек Москвы находится на завершающей стадии строительства. «Следовательно, в ближайшие полгода данный объем практически полностью уйдет с рынка. В связи с новым законодательством (запретом нового строительства в центре Москвы), отсутствием строительных площадок и небольшим объемом предложения на начальной стадии готовности (около 35%) следует предположить, что в ближайшей перспективе рынок первичного жилья Москвы ожидает дефицит предложения», - сетует Юлия Гераськина.

Однако эти тенденции затронут только рынок жилья в пределах МКАД. Расширение Москвы позволит заметно увеличить объем предложения доступного жилья в столице. «На территории Москвы внутри МКАД преобладают новостройки класса «бизнес» и постепенно прослеживается тенденция перетекания жилья класса «эконом» за пределы МКАД, - говорит эксперт. - С учетом расширения территории Москвы следует предположить ее дальнейшее активное развитие и освоение, следовательно, дефицита предложения доступного жилья на территории «Новой Москвы» в ближайшей перспективе не ожидается».

По мнению Юлии Гераськиной, цены на жилье на новых территориях в перспективе будут выше, чем в городах Московской области, но при этом ниже, чем в Москве в пределах МКАД. «В настоящий момент диапазон цен предложения составляет 58 500 - 115 000 руб. за 1 кв. м. В перспективе ценовая политика будет полностью зависеть непосредственно от самого проекта, его основных характеристик, а также будущей инфраструктуры, транспортной доступности и т.д.», - считает директор департамента новостроек Est-a-Tet.
Сейчас наибольший рост цен на будущих столичных территориях отмечается в новостройках, расположенных в 5-10 км от МКАД. Юлия Гераськина объясняет это тем, что эпицентром деловой активности пока остается Москва внутри МКАД, поэтому спрос на новостройки на небольшом удалении от «кольца» (5-10 км) выше, чем на аналогичные дома, расположенные дальше.

В будущем рост цен коснется в первую очередь объектов, находящихся непосредственно на присоединяемой территории. «Уже сейчас по некоторым объектам отмечается увеличение цен на 15-20% (в качестве примера можно привести «Дом в Коммунарке» от застройщика «МИЦ»). Также прогнозируется рост цен на новостройки г. Щербинки, в частности, комплекс по адресу ул. Садовая, корп. 9. Стоит предположить, что новые проекты будут реализовываться по более высоким ценам, по сравнению с сегодняшними ценами в городах ближнего Подмосковья», - полагает Юлия Гераськина.

Во вторую очередь ожидается рост цен в городах, расположенных по соседству с присоединяемой территорией. В частности, это коснется Подольска. «Несмотря на то, что он не вошел в состав «Новой Москвы», стоимость предложений подольских новостроек увеличится за счет освоения смежной территории «Новой Москвы», развития инфраструктуры, транспортного сообщения и т.д.», - прогнозирует эксперт.

По мнению Юлии Гераськиной, новостройки на присоединяемых территориях могут стать неплохим объектом инвестиций. Если обычно с начального этапа строительства до финальной стадии цены вырастают на 20-30%, в «Новой Москве» этот рост намного более активен. «Например, с начала года рост стоимости квартир в ЖК «Эдальго» составил 50%, - отмечает эксперт. - Также стоимость квартир некоторых очередей строительства в проекте «Дом в Коммунарке» увеличилась на 54%».

Ближе к жизни

В ходе онлайн-конференции многие читатели Irn.ru не только интересовались общими тенденциями, но и просили у эксперта совета, как лучше поступить в их ситуации.

Например, житель одного из регионов России Евгений Кириллов с двумя высшими образованиями хочет работать в Москве, где, по его мнению, он может найти лучшее применение полученным знаниям. Он располагает суммой 2,2 млн руб. и желает знать, реально ли за эти деньги купить полноценную «однушку» (не студию) в ближнем Подмосковье. «Просто надоело жить в провинции с копеечными зарплатами», - негодует читатель. По словам Юлии Гераськиной, это вполне реально: «За эти деньги можно посмотреть однокомнатную квартиру в следующих комплексах: ЖК «Подрезково» (Химки), ЖК «Первомайский (Химки), новостройки в пос. «Ново-Молоково» (Ленинский р-н), новостройки в Железнодорожном (ЖК «Новое Павлино» и мкр. «Северное Кучино») и т.д. Отдельно рекомендуем посмотреть квартиры в ЖК «Богородский» (Щелково). Полноценные «однушки» здесь стартуют от 1,9 млн руб. Также стоит обратить внимание на ЖК «Зеленоградский» в Пушкинском районе. Стоимость однокомнатных квартир здесь составляет 1,6-1,9 млн руб. (причем они с отделкой)».

У другой читательницы есть накопления 600 тыс. руб. Эти деньги она хочет использовать в качестве первоначального взноса для покупки квартиры в Химках, Сходне, Долгопрудном или Лобне. По словам эксперта из Est-a-Tet, такую сумму можно рассматривать в качестве первоначального взноса на 1-2-комнатную квартиру в мкр «Восточный» в Лобне.

У менеджера Анастасии более сложная ситуация – квартира в подмосковной хрущевке с непогашенным ипотечным кредитом. Юлия Гераськина считает, что у читательницы есть возможность улучшить жилищные условия, но признает, что сделка будет сложной – необходимо выстроить в одну цепочку продажу старой квартиры, погашение ипотеки и покупку новой квартиры. «Как правило, цена продажи в этом случае делится на две части – сумма, равная остатку долга по ипотечному кредиту, и оставшаяся сумма, которая передается продавцу, - объясняет она. - Первую сумму покупатель вносит непосредственно в банк, после чего банк выдает справку о том, что ипотечный кредит погашен. Оставшаяся сумма закладывается в банковскую ячейку под условие регистрации договора купли-продажи. При этом в регистрационной службе происходит одновременная регистрация и договора купли-продажи, и погашение записи об ипотеке. Срок регистрации – в пределах двух недель».

В последнее время банки стали вести более либеральную политику в отношении ипотечных заемщиков: многие предлагают кредиты с первоначальным взносом 10-20%, а некоторые и вовсе снизили требования по первоначальному взносу до нуля. Это делает кредиты доступными для большего числа заемщиков. Поэтому на рынке растет спрос, что в свою очередь приводит и к увеличениюцен на жилье. Так, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в III квартале 2011 года впервые после 2,5 года стагнации цены на квартиры в новостройках Московской области начали расти: за последние три месяца подмосковный метр подорожал на 2-3%. Самый большой прирост цен зафиксирован в населенных пунктах в 5-30 км от МКАД. Тем не менее покупка квартиры в новостройках Подмосковья для многих москвичей остается единственной возможностью решить квартирный вопрос.

Аналитический центр IRN.RU

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова