Ипотека / Залог

31 марта 2006
Можно ли, отдав в залог квартиру, акции или машину, увеличить размер ипотечного кредита?

Жертва с дисконтом

У банков и ломбардов много общего. И те и другие берут в залог имущество, выдают кредиты, назначают процентные ставки за пользование их деньгами. Разница лишь в предмете залога: в ломбарды люди несут ювелирные украшения, столовое серебро и дорогие шубы, а в банках предпочитают закладывать квартиры, машины, пакеты акций и загородные дома. Портал RealEstate.ru выяснил, можно ли повысить обеспечение кредита, увеличить его размер, получить некие льготы от банка, если потенциальный заемщик решит «на полную катушку»  использовать свои активы при покупке квартиры.

В поисках банков, кредитующих граждан под залог дорогого имущества, сотрудники портала Realestate.ru опросили по телефону 300 банков, вошедших в список агентства Интерфакс. При этом мы информировали банковских работников, что желали бы использовать возможность заложить имеющуюся квартиру, земельный участок, пакет акций российских «голубых фишек», а также дорогие машины. Цель - увеличить размер кредита, поскольку планировалось приобрести элитарную квартиру в столице. Выяснилось, что лояльно относятся к подобным клиентским предпочтениям в Москве всего 11 банков.

«Мы проводили исследования региональных рынков и обнаружили, что у многих потенциальных клиентов нет денег на первоначальный взнос. Но почти у всех есть квартира в собственности, хотя бы у ближайших родственников»,– рассуждает заместитель руководителя департамента розничного бизнеса Росбанка Елена Шилина. В результате исследований этот банк придумал продукт «Ипотечный ломбард». Из слов собеседницы портала понятно лишь то, что банк исходил из логичного предположения, что наличие у платежеспособных граждан жилья само по себе стимулирует их для улучшения жилищных условий. Для этого и предлагаются залоговые программы банков.

Банки, предлагающие «залоговые» схемы кредитования, принимают следующие виды обеспечения кредита: квартиры, незавершенное строительство недвижимого имущества, транспортные средства, мерные слитки драгоценных металлов, государственные федеральные ценные бумаги, ценные бумаги субъектов РФ и муниципальных образований, кредитных организаций, долговые бумаги и акции корпоративных эмитентов, гарантии субъектов РФ и муниципальных образований. Самый обширный список у Сбербанка. Он включает все перечисленные пункты. Большинство же коммерческих банков предпочитают принимать в качестве залога только квартиры или, в крайнем случае, загородные дома.

КОММЕРЧЕСКИЕ БАНКИ ПРЕДПОЧИТАЮТ ПРИНИМАТЬ В ЗАЛОГ В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ КВАРТИРЫ ИЛИ ЗАГОРОДНЫЕ ДОМА

Однако что попало в залог банк не возьмет: имеющаяся жилплощадь должна отвечать хотя бы минимуму стандартных требований, список которых дополняется индивидуальными пожеланиями банков.

Движимое имущество, ценные бумаги и драгметаллы в большинстве банков клиенту предложат заложить в рамках других – чаще всего потребительских – программ, т.е. под другие проценты (от 11% в долларах и 15% в рублях) и сроки (до 2-3 лет) или потребуют поручительство физических лиц. Только в Росевробанке корреспонденту портала сказали, что различные виды залога оформят в рамках одной кредитной программы. Однако, вдогонку добавили, что «документы по ним кредитный комитет рассматривает отдельно».

Что же важнее, справка о доходах (форма №2 справки о налоге о доходах физического лица из налоговой инспекции) или документ о владении движимым и недвижимым имуществом?

«Уровень нашей процентной ставки зависит в основном от метода подтверждения доходов и их стабильности - так как мы считаем эти показатели основным индикатором риска по кредиту», - отвечает Елена Шилина из Росбанка. Специалисты Международного Московского банка также сообщили, что официальная, или «белая» зарплата станет гарантией наибольшей суммы кредита и наименьших ставок. Так, со справой 2-НДФЛ по программе ММБ клиент может получить заем под 9,9% годовых, а со справкой по форме банка – под 10,9%. Причем сумма кредита будет возрастать в зависимости от совокупного дохода заемщиков. Но, как ни странно, обеспеченность клиента скорее уменьшает, чем увеличивает его потенциальные возможности. Рассчитывать на получение в банке большего кредита, ориентируясь на оценочную стоимость закладываемой недвижимости, не стоит. Банки осмотрительно вписывают в кредитный договор пункт, по которому клиент может получить максимум недостающих для приобретения новой (или еще одной) квартиры средств  от 50% стоимости квартиры, как в «Московском ипотечном агентстве», и до 90%, как в Газпромбанке,.

На послабление по стандартной ипотеке заемщику тоже рассчитывать не стоит, даже если он просто задекларирует и подтвердит документально наличие недешевой машины, ценных бумаг или дачи, банкиры отвечают отрицательно. «Положительное решение Банка о выдаче кредита, на самом деле, зависит от других факторов: возраста, гражданства, от соотношения уровня доходов и обязательств(иными словами, другие кредиты), а при их наличии от первоначального взноса в необходимом размере; от соответствия приобретаемого жилья требованиям банка, выставляемым к предмету залога и т.п.,», - подчеркивает главный специалист отдела продуктов ипотечного кредитования банка «Уралсиб» Гульнара Гайнуллина.

В общем, если у клиента есть очень дорогой автомобиль, но доходы недостаточны для получения кредита в желаемом размере, то банк не предоставит кредит.

УРОВЕНЬ ПРОЦЕНТНОЙ СТАВКИ ЗАВИСИТ ОТ МЕТОДА ПОДТВЕРЖДЕНИЯ ДОХОДОВ И ИХ СТАБИЛЬНОСТИ

Несмотря на то, что залоговые кредитные программы отличаются друг от друга (СМ. ТАБЛИЦУ), их процентные ставки сопоставимы со стандартной ипотекой (11-19% в рублях и 9,9-14% - в валюте). Сроки – от 3 до 30 лет.  Хватило бы сил, о чем ясно выразился  в интервью порталу экономист Михаил Делягин: «Психологический груз от такого кредита просто чудовищен». Добавим, что возможность досрочного погашения задолженности все же предусмотрена банками – от 4 до 12 месяцев.

С первоначальным взносом сложнее: банки либо предложат вам внести деньги (от 10% до 30% от оценочной стоимости залога), либо посредством альтернативной сделки продать имеющуюся недвижимость, и вырученные деньги оформить как первоначальный взнос, как это делают в Delta Credit. Но и в этом случае сумма кредита будет ограничена размером официального дохода.

На поверку банки оказались довольно привередливыми и осторожными «ломбардами». И если квартиры и загородные дома стали привычными для кредитных организаций, то автомобилям, ценным бумагам и слиткам драгметаллов с трудом удается вписаться в «стандартизированный залоговый продукт», что делает их лишней жертвой на алтарь ипотечного кредитования.

Юлия Василенко

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова