ИПОТЕКА/ Вторичный рынок

19 февраля 2007
Кредитные организации предлагают отделить «государственную» ипотеку от «частной»

Способность наращивать объемы выдаваемых ипотечных кредитов зависит от возможности получения долгосрочных ресурсов. В мировой практике существует два стандартных способа привлечения средств под развитие ипотеки: рефинансирование ипотечных кредитов и выпуск облигаций с ипотечным покрытием стандартной структуры с выплатой суммы основного долга в конце платежного периода. И если выпуск ипотечных облигаций только начинает приобретать в России массовый характер, то рынок рефинансирования давно и успешно работает. Произошло и первое «разделение» сфер влияния на этом рынке. По оценкам экспертов, опрошенных RealEstate.ru, до половины вторичного рынка ипотечных кредитов контролирует Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), остальная часть рынка приходится на коммерческие банки, которые строят амбициозные планы по его освоению.

Развитие российского рынка ипотечных жилищных кредитов происходит высокими темпами. Так, по данным АИЖК, в 2006 году в РФ было выдано ипотечных кредитов на сумму в 200 млрд руб., что на 157 млн руб. больше общего объема кредитов, выданных в 2005 году. На 1 тыс. граждан РФ в прошлом году приходилось 65,985 тыс. долл. ипотечной задолженности. (см. справку "Объем ипотечной задолженности на душу населения в различных странах") А показатель отношения объема выданных ипотечных кредитов к ВВП составил в 2006 году 2,4%, что сопоставимо с результатами таких стран, как Словакия (2,5% от ВВП) и Польша (5,5% от ВВП). (см. справку "Доля ипотеки по отношению к ВВП государств с различным уровнем развития экономики") «Рынок уже созрел и с точки зрения качества. Так, в прошлом году объем выдачи кредитов на 92 млрд руб. превысил заложенные на год целевые показатели Концепции рефинансирования ипотечных жилищных кредитов», - констатировал генеральный директор АИЖК Александр Семеняка.

В условиях отсутствия законодательства (в прошлом году RealEstate.ru писал о проблемах с принятием поправок к закону «Об ипотечных ценных бумагах») закономерным стало развитие вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов, или продажи прав требований по уже выданным ипотечным кредитам другому финансовому институту. Крупные кредитные организации, приобретая на баланс ипотечные закладные, таким образом увеличивали ипотечные портфели, чтобы выйти на рынок заимствований, а небольшие кредитные организации, переуступив права требования по кредитам, получали средства для развития ипотечных программ.

К концу 2006 года определились основные игроки на вторичном рынке ипотечных кредитов. По оценкам различных экспертов, опрошенных RealEstate.ru, на долю АИЖК приходится около 52,8% всех рефинансированных кредитов. Среди крупных коммерческих структур, работающих на рынке, выделяют «КИТ Финанс Инвестиционный банк», ВТБ24, АКБ «Совфинтрейд», «АТТА Ипотека», банк DeltaCredit. Свои доли на рынке кредитные организации оценивают по-разному. «На данный момент АИЖК контролирует более 50% рынка рефинансирования, 30% приходится на долю «КИТ Финанс», а оставшиеся 20% занимают коммерческие банки и ипотечные компании», - заявила RealEstate.ru начальник отдела рефинансирования «КИТ Финанс Инвестиционный банк» Ольга Александрова.

Иные данные приводит генеральный директор «АТТА Ипотека» Александр Черняк: «оценочно доля продуктов АИЖК на рынке выдач ипотечных кредитов среди рефинансирующих компаний составляет 17-18%, остальных крупных участников рынка – от 5 до15% рынка. Доля «АТТА Ипотека» в объеме рынка ипотечных продуктов составляет более 5%, в объеме рефинансируемых ипотечных кредитов – более 13%».

Опрошенные RealEstate.ru эксперты также отметили, что ВТБ24 может контролировать до 10% рынка, банк «Совфинтрейд» - до 15%.

То, что вторичный рынок ипотечных жилищных кредитов перспективен, очевидно. За его освоение принимаются и новые игроки. Так, вице-президент, заместитель председателя правления Собинбанка Игорь Дуда заявил о том, что Русскому ипотечному банку (Собинбанк – единственный акционер кредитной организации) уже фактически переданы функции ипотечного агентства. В 2007 году РИБу предстоит провести секьюритизацию ипотечных кредитов Собинбанка, а в будущем и банка «Финсервис» (Собинбанк владеет 49%-ной долей в уставном капитале кредитной организации), который также намерен запустить ипотечную программу.

По словам И. Дуды, РИБ разработал собственные стандарты и готов сотрудничать с любой кредитной организацией. Кстати, по собственным стандартам предпочитают работать и другие активные участники рынка. По словам вице-президента по развитию бизнеса DeltaCredit Аллы Цытович, партнеры банка выдают кредиты по стандартам DeltaCredit. «В принципе, стандарты DeltaCredit, АИЖК, IFC и других рефинансирующих организаций отличаются, но не существенно. Что касается унификации стандартов оформления закладных, то надо исходить в первую очередь от потребностей клиента. Тот вариант, который сейчас рекомендован АИЖК, не является самым простым в обращении», - добавила она.

С коллегой согласна и О.Александрова из «КИТ Финанс Инвестиционный банк»: «На данный момент необходимо на законодательном уровне утвердить единую форму оформления закладных, что позволит увеличить оборачиваемость закладных на вторичном рынке. Ведь сейчас даже все региональные операторы АИЖК оформляют закладные с нюансами, присущими тому или иному региону».

Однако если к решению проблемы унификации стандартов вторичный рынок ипотечных кредитов движется, то другие вопросы пока остаются без ответа. Так, коммерческие рефинансирующие структуры волнует, уйдет ли государство в лице АИЖК с рынка рефинансирования.

Согласно Концепции развития единой системы рефинансирования, к 2010 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию должно уйти с рынка рефинансирования и заняться поддержкой секьюритизации ипотеки.

Участники рынка довольно скептически оценили перспективы развития такого сценария. «Сложно комментировать такие решения крупной компании, находящейся под контролем государства. Если такие заявления реальны, процесс может занять длительное время», - ответила А.Цытович из DeltaCredit.

«Что касается ухода АИЖК с рынка , в реальный уход, т.е. прекращение давления на коммерческий рынок демпингом по процентным ставкам, я не верю», - заявил А.Черняк из «АТТА Ипотека».

В самом Агентстве предпочитают не называть точных дат, ссылаясь на то, что рынок находится только в начале формирования. «В соответствии с концепцией развития унифицированной системы рефинансирования жилищных кредитов, утвержденной правительством РФ в 2005 году, присутствие АИЖК на рынке первичного рефинансирования должно поэтапно снижаться с тем, чтобы Агентство могло максимально сконцентрироваться на отработке стандартных технологий на рынке секьюритизации», - прокомментировала директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева.

У коммерческих структур иное видение ситуации. Например, по мнению А.Черняка из «АТТА Ипотеки», задача АИЖК была в том, чтобы запустить рынок, и это Агентству удалось. Теперь же часть рынка ипотеки, поддерживаемая государством, должна быть отделена от коммерческого рынка, не требующего господдержки.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова