Ипотека/ Рефинансирование

20 апреля 2006
Банкиры рефинансируют ипотечные кредиты и без поправок в закон «Об ипотечных ценных бумагах»

Забытые бумаги

Для развития ипотеки нужны деньги. Коммерческие банки, выдав ипотечных кредитов более чем на $2,5 млрд., принялись рефинансировать свои активы. Однако, подобно строителям, нашедшим замену привычной схеме сбора денег с населения (вексельная схема), банкиры начали использовать форму закрытых паевых инвестиционных ипотечных фондов или рассматривать вариант разместиться на зарубежных рынках. Ибо закон «Об ипотечных ценных бумагах», который вступил в силу более двух лет назад, пока не действует.

Принятие закона в России, как водится, отнюдь не гарантирует его работы. Примеров тому масса: 214-ФЗ (о долевом строительстве), 213-ФЗ (о жилищно-накопительных кооперативах). Вкупе с упомянутыми не работает и закон «Об ипотечных ценных бумагах» (№ 152-ФЗ от 11.11.2003 г – прим. ред.), который, по сути, направлен не только на развитие рынка ипотечных ценных бумаг, но и на организацию финансирования приобретения жилья.

Потенциальные эмитенты пока не рискуют приступать к выпуску бумаг, несмотря на то, что некоторые из них имеют для этого финансовые возможности. Дело в том, что закон будет действовать лишь после принятия массы специальных подзаконных актов, разработка и согласование которых порядком растянулась.

Весенняя сессия в Госдуме в разгаре, однако, необходимые изменения в закон так и не были внесены на рассмотрение нижней палаты парламента. На рынке уже появились слухи о том, что обсуждение будет перенесено на осень. Так, исполнительный вице-президент Ассоциации российских банков (АРБ) Юрий Кормош сообщил порталу Realestate.ru, что поправки так и не дошли до Госдумы. «По моим сведениям, их оставили в правительстве на доработку. Возможно, рассмотрение отложат до осенней сессии», - заявил он.

За разъяснениями портал обратился в комитет по кредитным организациям и финансовым рынкам ГД РФ. Заместитель председателя комитета Анатолий Аксаков отказался комментировать заминку с законопроектом, сказав, что «все переигралось». Первый заместитель председателя «банковского» комитета Павел Медведев подтвердил опасения. «Этот вопрос у нас вообще давно не обсуждался. Не уверен, что у депутатов дойдут до руки до ипотечных ценных бумаг, ведь есть проблемы более актуальные: поправки в 214 закон, нерешенные вопросы по земле», - сказал он

Никто не будет спорить, что появление ипотечных ценных бумаг должно дать импульс развитию ипотеки в России. Об этом говорят все участники рынка. «Очевидно, что массовая эмиссия ипотечных ценных бумаг позволит банкам эффективно организовать рефинансирование своих активов. А значит, в среднесрочной перспективе можно будет ожидать снижения ставок и повышения доступности ипотечных кредитов», - говорит президент Национальной фондовой ассоциации Константин Волков. «Данная инициатива может способствовать также укреплению устойчивости сектора и доверия к банкам со стороны населения», - комментирует председатель правления Райффайзенбанка Йоханн Йонах.

От создания системы обращения ипотечных ценных бумаг во всем мире выигрывают не только заемщики и кредиторы, но и инвесторы. «Появляется ликвидный, надежный инструмент, в котором могли бы размещаться достаточно консервативные инвесторы: страховые компании, пенсионный фонд и институционные инвесторы», - комментирует президент «Городского ипотечного банка» Николай Шитов. По словам Юрия Кормоша из АРБ, изменения в закон могли бы сделать рынок ипотечных ценных бумаг доступным и для физических лиц.

Однако чтобы рамочный документ №152 стал действительно рабочим, его надо снабдить массой подзаконных актов, принять необходимые поправки. Профессионалы рынка говорят, что поправки хоть и носят технический характер, но без них ипотечных ценных бумаг эмитенты не выпустят. «Невозможность работы с ипотечными ценными бумагами объясняется несовершенством законодательства. Это касается и вопросов учета прав на ипотечное покрытие, правил работы спецдепозитария. Требовалось внесение изменений в законодательство по налогообложению ипотечных агентов, доходов инвесторов по таким ценным бумагам, изменения в части банкротства эмитента и защиты прав инвестора», - отвечает начальник департамента продаж «Городского ипотечного банка» Игорь Жигунов.

«Существует много противоречий между положениями этого закона и другими законодательными актами РФ. Так, например, не совсем четко определен вопрос с банкротством ипотечного агента и последствиями этого», - соглашается директор ипотечного департамента КИТ Финанс ИБ Михаил Лазаренко.

Пока эти и другие вопросы не решены, банкиры придумывают другие способы рефинансировать выданные кредиты. Так, в интервью порталу Realestate.ru старший вице-президент Внешторгбанка Андрей Сучков отметил, что рефинансирование ипотечных кредитов на зарубежных рынках является самым привлекательным для банка. Михаил Лазаренко из КИТ Финанс ИБ, помимо выпуска облигаций через SPV (Special purpose vehicle, ипотечный агент), также не исключил возможность размещения за пределами РФ или формирования ипотечного ПИФа.

При неработающем законе рефинансирование посредством закрытых паевых инвестиционных ипотечных фондов может стать альтернативой обычной эмиссии ипотечных ценных бумаг. По такому пути пошел, в частности, «Городской ипотечный банк», сформировав ЗПИИФ «НВК-Городская ипотека», стоимость имущества которого составляет 150 млн. руб., а доходность паев на момент размещения находилась на уровне 12% годовых в рублях. Как сообщил порталу RealEstate.ru начальник департамента продаж кредитной организации Игорь Жигунов, «Городской ипотечный банк» нашел для себя хороший вариант ресурсного рублевого обеспечения, и инструмент действительно работает. Срок кредитования по выданным ипотечным займам варьируется от 5 до 15 лет. "Но банк становится кредитором лишь через 5 лет, когда заканчивается срок обращения паев", - сказал Жигунов.

Когда материал был готов к опубликованию, порталу RealEstate.ru стало известно, что поправки в закон "Об ипотечных ценных бумагах" находятся на последней стадии согласования в администрации президента. Об этом сообщил генеральный директор АИЖК Александр Семеняка.

Юлия Василенко

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова