ИПОТЕКА/ Облигации для иностранных инвесторов

30 марта 2007
В 2007 году объем секьюритизации на внутреннем российском рынке составит не более 10 млрд руб.

Прошлый год многие банкиры по праву назвали годом ипотеки: согласно данным Банка России, в 2006 году объем выданных ипотечных кредитов в стоимостном выражении вырос в 4,6 раза, количество выданных кредитов также увеличилось в 2,6 раза по сравнению с 2005 годом. Очевидно, что в текущем году перед банкирами, нарастившими портфели ипотечных кредитов, будет стоять новая задача – рефинансировать выданные средства. О планах провести сделки по секьюритизации в 2007 году заявили Городской ипотечный банк, Собинбанк, DeltaCredit, «КИТ Финанс Инвестиционный банк», «УРСА Банк» и другие кредитные организации. По оценкам специалистов, опрошенных RealEstate.ru, общий объем секьюритизированных ипотечных активов на зарубежном рынке в этом году может составить от 1,5 млрд долл. до 2,5 млрд долл., в то время как на российском рынке, по самым оптимистичным прогнозам экспертов, будет выпущено облигаций на сумму, не превышающую 10 млрд руб.

Развитию российского рынка ипотечных ценных бумаг оказывается всемерное содействие. В новом году в ипотечные облигации отечественных банков смогут инвестировать средства крупные инвесторы «от государства». В частности, в феврале 2007 года вышло постановление правительства РФ, разрешающее размещать средства пенсионных накоплений в ипотечных ценных бумагах. Согласно документу, Управляющая компания Пенсионного фонда России (ПФР)Внешэкономбанк – может разместить в ипотечных сертификатах участия до 20% от пенсионных накоплений и обязана в течение 6 месяцев с даты вступления в силу постановления надлежит привести в соответствие с правилами деятельность по размещению средств пенсионных резервов. Чтобы оценить максимальный объем средств, которые в состоянии проинвестировать государственная управляющая компания, стоит вспомнить, что под управлением Внешэкономбанка только в 2006 году находилось порядка 270 млрд руб. пенсионных средств. В то же время в негосударственных управляющих компаниях и пенсионных фондах в 2006 году было сосредоточено 6,5 млрд руб. Инвестировать в ипотечные ценные бумаги разрешили и им, обязав УК и НПФы привести в соответствие с правилами состав и структуру пенсионных резервов в течение 3 лет.

Также о намерении инвестировать в ипотечные ценные бумаги объявило Агентство по страхованию вкладов (АСВ). В конце ноября 2006 года АСВ сообщило о включении ипотечных ценных бумаг в перечень инструментов для инвестирования средств фонда страхования вкладов. Совет директоров Агентства утвердил проект Положения об инвестировании свободных денежных средств фонда обязательного страхования вкладов на следующий год, согласно которому в перечень финансовых инструментов для размещения впервые включаются ипотечные ценные бумаги. Утвержденная структура лимитов позволит инвестировать в них до 20% от объема средств фонда, что на указанный период составляло почти 7 млрд руб.

Во всем мире ипотечные ценные бумаги интересны институциональным инвесторам, финансовым организациям, государственным и негосударственным пенсионным фондам. По словам члена правления, начальника департамента продаж Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, прошедшие в прошлом году размещения ипотечных ценных бумаг российских кредитных организаций на западном рынке привлекло значительное число разнообразных групп инвесторов.

В то же время на российском рынке те, кто может инвестировать средства в ипотечные облигации, пока присматриваются к данному виду активов. Эксперты отмечают, что первая сделка по секьюритизации ипотечных активов, проведенная в российском праве, в большей степени преследовала политические, нежели экономические цели. Так, покупателем 100% выпуска ипотечных ценных бумаг АКБ «Совфинтрейд» (теперь «Газпромбанк-Ипотека», дочерняя кредитная организация «Газпромбанка») стало аффилированное с Газпромбанком ООО «Коммерц Инвестментс», несмотря на то, что в ходе аукциона было подано 44 заявки и спрос на облигации превысил 3,5 млрд руб.

Теперь участники рынка ждут сделки АИЖК: решение о выпуске ипотечных ценных бумаг и размещении их на российском рынке было утверждено лишь в конце марта 2007 года. Планируемый объем выпуска составит порядка 3 млрд руб., а потенциальные инвесторы еще не обозначены.

«До 60% от финансовой системы РФ составляют организации с госучастием, поэтому неудивительно, что именно они первыми осуществили подобные сделки: кто-то же должен быть первым», - добавил финансовый директор банка DeltaCredit Сергей Озеров.

И все же эксперты убеждены: привлечение средств пенсионных накоплений и системы страхования вкладов в перспективе – дело полезное. «Это послужит стимулом для эмитентов, приведет к ускорению темпов российской секьюритизации и в конечном результате к снижению ставок по ипотечным кредитам», - уверен генеральный директор «АТТА Ипотека» Александр Черняк.

С коллегой согласен Игорь Жигунов из Городского ипотечного банка: «Инвестирование в такого рода актив в системном порядке таких крупных участников – возможность, с одной стороны, привлечь ресурс по максимально приемлемой цене, а с другой стороны – разметить таким инвесторам свои активы в ликвидные бумаги с минимизированной рисковой составляющей».

Однако, по его мнению, развивающийся российский рынок пока не может предложить кредитным организациям стоимость привлекаемого ресурса и доходность, сопоставимые с зарубежными. В частности, стоимость проведения сделки за рубежом колеблется в пределах LIBOR+1-1,5%, в то время как на внутреннем рынке ставка сопоставима или чуть ниже официального уровня инфляции, а доходность по бумагам может оказаться выше.

Как отметили специалисты, опрошенные RealEstate.ru, еще одним сдерживающим фактором для проведения эмиссии в российском праве являются пробелы в законодательстве. «Коммерческие банки не осторожничают, они ждут принятия поправок вчасти регулирования секьюритизации финансовых активов», - пояснил А. Черняк.

Действительно, к кредитным организациям, выпускающим ипотечные ценные бумаги, предъявляются завышенные требования по нормативу достаточности собственных средств (Н1), установленному Банком России. «Норматив (Н1) для таких банков равняется 14% против стандартных 10%. Это ставит кредитные организации в менее благоприятные условия. Нужно также отметить, что процедура выпуска ипотечных ценных бумаг унифицирована в недостаточной степени. Соответственно, о массовых выпусках подобных бумаг в РФ говорить пока рано»,- рассказала заместитель генерального директора ООО «Финэкспертиза» Наталья Борзова:

Таким образом, в ближайшее время большая часть сделок, скорее всего, будет проведена за рубежом. Однако же, если прогнозы, сделанные экспертами RealEstate.ru сбудутся, то отечественный рынок по итогам года вырастет на как минимум на 7 млрд руб.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова