ИПОТЕКА/ Критическая задержка

28 апреля 2007
Банкиры предпочитают не разбираться с долгами заемщиков, а продавать жилье

Кредитование физических лиц в нашей стране развивается быстрыми темпами. Согласно данным Банка России, объем кредитов, выданных гражданам РФ, на начало 2007 года составил 2,1 трлн руб. При этом объем просроченной задолженности равнялся 56 млрд руб. или примерно 2,7% от общей суммы выданных кредитов. В мировой практике эти показатели не принято считать критическими для развития отрасли, однако российские банкиры уже бьют тревогу, констатируя массовые невозвраты и мошенничества в сегменте потребительского кредитования. С ипотекой дела обстоят лучше, однако неплатежи есть и там. По оценкам экспертов, опрошенных RealEstate.ru, около 1-1,5% ипотечных кредитов в кредитных портфелях российских банков имеют просроченную задолженность. Еще больше тех, кто регулярно задерживает выплаты по кредиту на несколько дней или недель. И если у одних причина задержки – непунктуальность, то у других могут найтись более веские доводы для отсрочки платежа.

Что же считать просроченным платежом, какую просрочку называют критической? На этот счет существуют разные мнения. Так, например, эксперт отдела обслуживания Национальной ипотечной компании Анна Бордиченко уверена: «Платеж считается просроченным в случае, если он не внесен в срок, указанный в кредитном договоре. Не существует таких понятий, как критический или некритический объем неплатежа, также любой просроченный платеж является задолженностью не зависимо от того, о какой сумме идет речь». А вот первый заместитель председателя правления Москоммерцбанка Альберт Хисаметдинов считает, что критично, когда заемщик задерживает деньги в срок, равный трем полным ежемесячным платежам, или 91 дню. Также, по его словам, ситуация станет опасной, если общий объем долга клиента перед банком достигнет 10% от остатка ссудной задолженности, включая просроченные проценты.

Как отмечают банкиры, среди их граждан, взявших ипотечные кредиты, много тех, кто страдает банальной непунктуальностью. «По нашему опыту, можно сказать, что есть большое количество клиентов, для которых просрочка платежа на 2-4 дня – это обычная ситуация. Они, как правило, при напоминании о необходимости оплатить некоторую сумму, в том числе и пени, безболезненно выполняют обязательство перед кредитором», - сообщает генеральный директор «АТТА Ипотека» Александр Черняк.

Банкиры называют 1-5-дневные задержки платежей «техническими» и заверяют, что не принимают их в расчет, в отличие от просрочек на более длительные сроки, которые, по данным опроса, проведенного RealEstate.ru среди представителей отечественных кредитных организаций, составляют от 1% до 1,5 % от общего объема кредитного портфеля.

Недобросовестным заемщикам следует помнить, что регулярные просрочки по платежам могут стать для них причиной головной боли. «В соответствии с законом «Об ипотеке», если заемщик в течение 12 месяцев просрочил платеж более 3 раз (вне зависимости от суммы просрочки) банк имеет право начать процедуру востребования предмета залога», - напоминает руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Даньков.

Правда, кредитным организациям все же выгоднее продолжить сотрудничество с заемщиком, облагая его штрафами и пенями и заставляя платить. В частности, в Газпромбанке за просрочку платежа возьмут по 0,2% от суммы за каждый день просрочки, начиная со дня, когда платеж должен был быть совершен, по день его совершения включительно, а в Абсолют Банке размер пени составит 0,3% от суммы платежа.

В случае возникновения у заемщика финансовых трудностей длительного характера? Не относящихся к страховым случаям (например, при потере работы или болезни кого-то из близких) кредитная организация может пойти на уступки клиенту. «Если вдруг возникла ситуация, что заемщик не может ежемесячно погашать свой ипотечный кредит, ему необходимо как можно быстрее обратиться в банк с заявлением на отсрочку уплаты ежемесячных платежей и объяснением причин своей неплатежеспособности. Кредитная организация всегда позволит приостановить выплаты на 2-3 месяца, за это время заемщик, возможно, сможет найти новые источники дохода и продолжить выплаты», - считает директор по ипотеке «МИЭЛЬ-Брокеридж» Юлия Вербицкая.

В то же время банкиры неохотно говорят о вариантах реструктуризации долгов для нерадивых клиентов. Как сообщает первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Руслан Исеев, предоставление отсрочки или изменение очередности платежа возможно только в отдельных случаях. Правда, перед этим банкир обязательно поинтересуется кредитной историей гражданина, выяснит, были ли у него раньше просрочки по платежам, оплате страховых взносов. А вот в Москоммерцбанке, таких мер вообще не предусмотрено: А.Хисаметдинов отмечает, что отдельных программ реструктуризации долгов заемщиков у банка нет.

«Заемщику, который не может платить по кредиту, мы предлагаем найти покупателя на квартиру и реализовать ее. Такие сделки проходят под контролем банка. Средства, вырученные от продажи квартиры, идут на погашение долга заемщика, разницу в стоимости получает клиент», - рассказывает С. Даньков из Абсолют Банка.

Если не удается договориться с заемщиком полюбовно, кредитные организации обратятся в суд, который решение которого окажется на стороне кредитора. Дело в том, что согласно действующему законодательству, жильцы квартиры, на которую обращено взыскание, теряют право пользования жилплощадью. Статья 95 Жилищного кодекса гласит: «граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными» подлежат временному переселению в жилые помещения маневренного фонда. Квартира реализуется на публичных торгах. Из вырученных от продажи жилья средств банк удовлетворяет свои требования, включая проценты, пени, штрафы и сумму основного долга. Оставшиеся средства перечисляются бывшему заемщику, который может распоряжаться деньгами по своему усмотрению. «Учитывая рост цен на недвижимость, оставшихся денег может вполне хватить для того, чтобы купить комнату или даже небольшую квартиру в менее престижном районе», - резюмирует Р.Исеев из Городского ипотечного банка.

Правда, вскоре у заемщиков может появиться иной вариант решения проблемы. Так, Министерство экономического развития (МЭРТ) разработало законопроект о банкротстве физических лиц. Согласно предложению МЭРТ, должники смогут обратиться в суд с заявлением о защите от кредитора и даже получить некую отсрочку по оплате долга на 5 лет. При этом гражданин, признавший себя банкротом, может выступать в качестве своего собственного конкурсного управляющего. Он будет обязан составить план погашения долгов сроком на 5 лет, в котором будут определен график платежей и размер выплат. План погашения задолженности согласовывается с кредиторами и утверждается судом. Все изменения в план погашения вносятся также в судебном порядке. Из этого следует, банк не сможет без решения суда увеличить размер выплат гражданина, если тот нашел работу или получил наследство.

Кредитные организации скептически отнеслись к предложениям Минэкономразвития. «Думаю, что многие разделят мое мнение относительно закона. Если он будет принят в той форме, в которой есть сейчас, даже с поправками, ипотечное кредитование в РФ рухнет, и о «Доступном жилье» россияне забудут раз и навсегда», - говорит А. Хисаметдинов из Москоммерцбанка.

Лишение единственного жилья трагично для отдельно взятого человека, но позиция банкиров довольно четкая. «Не будем забывать, что квартира куплена за деньги кредитной организации и рефинансировано за ее деньги, а на другой стороне баланса банка есть такой же человек, который положил деньги на депозит, и этом могут быть его последние деньги. Очевидно, что в таком случае вопрос можно решить только посредством судебной процедуры», - продолжает Р. Хисаметдинов.

Кстати, прецедент, на который в дальнейшей судебной практике могут ссылаться банкиры, уже есть. В январе 2007 года в Санкт-Петербурге была реализована с торгов первая квартира, собственник которой отказался погашать ипотечный кредит. Двухкомнатную квартиру площадью в 56 кв.м на Октябрьской набережной продали за 2,234 млн руб.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова