Ипотека / Кооперативы

28 апреля 2006
Кооперативы предлагают подозрительно выгодные условия помощи в приобретении квартир

Почти даром

Финансовые возможности у каждого гражданина свои, а купить квартиру в Москве или ближайшем Подмосковье хочется всем. Более состоятельные покупатели решают жилищные проблемы с помощью ипотечных кредитов, менее обеспеченные обреченно наблюдают за ростом цен 1 кв. метра. Впрочем, надежда обмануть галопирующие цены у «покупателей второго сорта» все же есть. Эту надежду в них вселяют кооперативы, обещающие настолько низкую плату за пользование заемными деньгами, что трудно не соблазниться. Однако, становясь пайщиком, потенциальный покупатель квартиры финансовые риски в долгосрочном проекте приобретения жилья взваливает на себя.

Требования к пайщику жилищного кооператива минимальны по сравнению с теми, что выставляют кредитные организации. Ни справок о доходах, ни других бумаг, гарантирующих вашу платежеспособность, не требуется. Для того чтобы вступить в кооператив, нужно лишь желание и паспорт. Главная же приманка - размер членского взноса, который в кооперативах Москвы колеблется от 0,25% до 6% годовых от невыплаченной части пая. Это аналог кредитной ставки, или платы за пользование заемными средствами, предоставляемыми в период рассрочки. За этот период, проживая в купленной для вас квартире, вы должны выплатить предоставленную кооперативом сумму. Затраты минимальны, но не надейтесь, что они ограничатся лишь рыночной стоимостью вожделенной квартиры на момент покупки.

Кооператоры неохотно раскрывают формулу расчета  столь низкого размера членского взноса (а по сути, процента за пользование заемными средствами), предпочитая называть лишь главный параметр его определения – ориентировочную стоимость приобретаемой недвижимости. «Это наиболее справедливый критерий. Согласитесь, что, если вы покупаете квартиру за $500 тыс., а я лишь за $100 тыс., несправедливо делать наши доли равными»,- говорит председатель Гильдии народных кооперативов Алексей Швалев. Подобную методику расчета используют в жилищно-накопительном кооперативе (ЖНК) «Большая семья», директор которого Александр Кулаев рассказал, что при определении размера членского взноса в этом кооперативе также принимают во внимание минимальную и максимальную стоимость недвижимости в данном городе или регионе, а также среднюю величину стоимости 1 квадратного метра. . Правда, при этих расчетах исключают жилье дороже $3 тыс. за 1 кв.м. Выходит, кооперативная квартира не может быть дороже жилья, относимого к бизнес классу, да и то по «вчерашним» ценам (с весны 2006 годав 3 тысячи - это скажем, средне-ориентированная цена московского «квадрата» по данным московских индексаторов).

А председатель правления потребительского ипотечного кооператива (ПИК) «Департамент народной ипотеки и строительства» Сергей Мухортов порталу Realestate.ru вообще заявил, что «размер ставки зависит от политики кооператива и утверждается правлением ежемесячно, причем в одном месяце может равняться нулю, в другом – 0,25% от ориентировочной стоимости недвижимости». Причину столь невиданной щедрости глава ПИКа объяснил так: «Мы привлекаем деньги населения в виде паенакоплений бесплатно, не начисляем на них проценты, а значит, не можем и их выставлять. В нашем кооперативе максимальный размер членского взноса достигает 1%».

Правда, кооператоры почему-то забывают напомнить будущему клиенту, что согласно Налоговому Кодексу низкая процентная ставка (если в валюте, то ниже 9%, а если в рублях, то ниже 3/4 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ) за пользование заемными средствами приносит члену кооператива материальную выгоду в виде экономии на процентах. А она, по законодательству, облагается налогом в 13%. (СМ. ссылку «формула расчета».)

Сами сотрудники кооперативов уверяют, что живут на вступительные и членские взносы, причем оплачивают из этих средств коммунальные платежи, аренду офиса, зарплаты сотрудникам, покупку оргтехники, рекламу и прочее. Впрочем, они также могут привлекать заемные средства банков, физических и юридических лиц. По данным Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, привлечение стоит кооперативам 12 - 14% годовых в рублях, а рефинансируются займы под 14 - 16% годовых в рублях. Так, в ПИКе «Строим вместе» пользуются займами физических и юридических лиц (например, при инвестировании суммы ниже $5 тыс. на 1 год и более, процентная ставка равняется 12%, при сумме $5 тыс. и выше за год «набежит» 14%). В ПИКе «Жилищная перспектива» заявили, что пользуются лишь средствами, которые «предоставляет по договоренности банк», но уточнить процентную ставку и название кредитной организации отказались. А председатель правления «Департамента народной ипотеки и строительства» сообщил, что ПИК привлекает заемные средства в иностранной валюте под 5-6% в год.

Со средствами пайщиков кооперативы также распоряжаются по-разному. Председатель кооператива жилищно-строительного кооператива (ЖСК) «Квартиры» (проходит перерегистрацию в ЖНК) Ирина Шугурова ответила, что «основной задачей является лишь покупка жилья, и паевые фонды идут исключительно на эти цели». Тогда как А.Кулаев рассказал, что кооператив занимается приобретением недвижимости с целью ее последующей продажи или сдачи в аренду, причем прибыль от деятельности ЖНК идет в паевой фонд. Руководство опрошенных порталом ПИКов ответило, что не осуществляет инвестиции ни в одну отрасль, кроме строительства, и делает это лишь в том случае, когда пайщик намерен приобрести квартиру на первичном рынке.

Однако что бы ни делали кооператоры с деньгами его членов, ничто не спасет пайщика от инфляции и роста цен на жилье. «С каждым желающим вступить в наш кооператив мы проводим беседу, объясняем возможные риски, а человек, взвесив все за и против, сам принимает решение», - говорит И. Шугурова из ЖСК «Квартиры». «Люди приходят к нам за деньгами, а не за квартирой. Какую недвижимость они приобретут на свои накопления и наш займ, нас не касается», - констатирует С. Мухортов.

Действительно, если члены ПИКа хоть как-то могут защитить себя от инфляции и стремительного роста цен на недвижимость, сократив до минимума сроки накопления, то пайщиков ЖНК закон обязывает копить не менее двух лет. Правда, членов потребительских ипотечных кооперативов могут подстерегать другие опасности. Так, пайщики ПИКов несут субсидиарную ответственность, и если для расплаты по долгам кооперативу банально не будет доставать денег, то взыскание может быть обращено на личное имущество его членов. В то время как те, кто вложился в ЖНК, потеряют лишь свои паенакопления.

Наконец, чтобы любой кооператив работал стабильно, в него должны приходить все новые и новые участники. Поэтому специалисты советуют потенциальным пайщикам внимательно изучить не только документы организации, но и поинтересоваться, сколько членов в кооперативе, сколько из них уже живет в квартирах, выплачивая пай, а сколько стали собственниками жилья.

Кооперативное движение, хоть постепенно и «накрывается» госконтролем (см. интервью замглавы ФСФР РФ С.Харламова), все еще пользуется вольностями, преусмотренными Гражданским Кодексом, предлагая дешевые финансовые услуги вкупе с повышеными рисками.

Юлия Василенко

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова