Ипотека / Дополнительные траты заемщика

30 мая 2006
Самую большую долю в дополнительных затратах заемщика составит оплата риэлторских услуг

Велика риэлторская доля

У ипотечного кредитования с точки зрения обывательского сознания есть отталкивающее начало – жизнь в долг при отсутствии уверенности в завтрашнем дне. Другой «изъян» ипотеки, не столь очевидный, связан с дополнительными тратами, которых не избежит никакой заемщик, решившийся взять кредит для приобретения жилья. Между тем, обязательные сборы и комиссии посредникам в сделке в совокупности выльются в приличную сумму. Поэтому размер тарифов и вознаграждений становится одним из критериев выбора ипотечной программы, агентства недвижимости и страховщика. Портал RealEstate.ru рассказывает, какими затратами обрастет сделка купли-продажи недвижимости через ипотеку.

Все разнообразие так называемых дополнительных трат заемщика ипотечного кредита, условно подразделяется на оплату 4 видов услуг: банковских страховых, регистрационных и риэлторских.

Банковские затраты составляют самую обширную группу расходов заемщика. Среди программ банков, выдающих ипотечные кредиты для приобретения жилья в Москве и Подмосковье (см. ТАБЛ.), можно выделить разнообразные комиссии.

ДОЛЯ БАНКОВСКИХ РАСХОДОВ В ОБЩИХ ЗАТРАТАХ ЗАЕМЩИКА ОЦЕНИВАЕТСЯ ОПРОШЕННЫМИ БАНКИРАМИ В 1-3% ОТ СУММЫ КРЕДИТА

В последнее время все больше банков активно заявляют о том, что не берут деньги с потенциальных клиентов при рассмотрении заявки на кредит. Однако, до сих пор заемщик может столкнуться с предложением заплатить от 810  до 8400 руб. (или $30-310) лишь за то, что банк оценит его кредитоспособность и вынесет решение, давать ли взаймы или нет. После оформления кредита при расплате наличными актуальным становится вопрос об аренде депозитария. Банки предлагают депозитарные ячейки в среднем по $50 в месяц. Также заемщик может потерять на обналичивании – снятии со счета – кредитных средств (от 0,5% до 2% от суммы снятия) и конвертации (0,25-0,5% от суммы кредита). Правда, последняя услуга в Москве и области, где большинство кредитов берется в долларах, по мнению руководителя управления развития бизнеса Городского ипотечного банка Михаила Бусыгина , не очень востребована. Самыми же «любимыми» банковскими сборами остаются комиссии за открытие и за ведение ссудного счета (0,5-1,5% от суммы кредита). Причем некоторые банки в борьбе за клиента отказываются от более обременительного сбора за ведение ссудного счета, взимаемого ежемесячно, и оставляют лишь единовременный платеж за открытие такого счета.

Например, «Промсвязьбанк», который ранее взимал комиссию за обе услуги, отказался  от комиссии за ведение ссудного счета, оставив комиссию за открытие ссудного счета. «Это было вызвано стремлением банка предложить более конкурентоспособные и привлекательные условия кредитования», - озвучила позицию банка руководитель пресс-службы «Промсвязьбанка» Елена Кузнецова . Об отказе от комиссии за ведение счета рассказали и в Экспобанке.

Другой способ унифицировать и оптимизировать сборы – установить единый тариф «за все». Так, начальник управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка (МКБ) Павел Ильин рассказал порталу RealEstate.ru, что в МКБ теперь взимают «только единовременную комиссию при выдаче кредита в размере 1,5% от его суммы». А в Городском ипотечном банке сообщили, что идут по принципу снижения тарифов, не изменяя их перечень.

Однако несмотря на тенденцию к сокращению комиссионных сборов, доля банковских расходов в общих затратах заемщика оценивается опрошенными банкирами в 1-3% от суммы кредита.

Еще одну группу затрат составят услуги по страхованию, которое по закону «Об ипотеке» является обязательным в отношении имущества. Требования обязательного страхования жизни и трудоспособности заемщика, а также титульного страхования обязательны с точки зрения самих банкиров.

СТАНДАРТНЫЙ НАБОР УСЛОВИЙ СТРАХОВАНИЯ В СДЕЛКЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЬЯ С ПРИМЕНЕНИЕМ ИПОТЕКИ ОБОЙДЕТСЯ ЗАЕМЩИКУ ПРИМЕРНО В 1,5% ОТ СУММЫ КРЕДИТА

В отличие от расценок на банковские услуги, диапазон цен на страховые услуги шире. Так, тариф по страхованию утраты жизни и трудоспособности заемщика в среднем может изменяться от 0,2% до 4% от страховой суммы, в зависимости от возраста, а при крупных кредитах – в зависимости от пола и состояния здоровья, профессии заемщика. Страховщики учтут даже увлечение любителя экстремальных видов спорта, если он будет рассчитывать на кредит. «При этом могут быть применены поправочные коэффициенты от 1,25 до 3, учитывающие увеличение степени риска», - пояснил начальник отдела Центра комплексного страхования финансовых рисков компании «Росно» Виталий Ус .

Диапазон титульного страхования составляет в среднем от 0,2% до 0,8% от страховой суммы. К факторам, определяющим величину тарифа, относят в первую очередь историю объекта: количество, сроки, вид совершенных с ним сделок, состав предыдущих собственников, наличие ограничений права собственности, арестов, судебных исков и споров, наличие перепланировок. Специалисты компании «Росно» отметили, что при определении размера тарифа будет учтен факт сотрудничества риэлторов с банками, а также тонкости кредитной экспертизы залога, проведенной самим банком. Страховщики обратят внимание даже на то, имеет или не имеет банк специальные программы для отдельных категорий заемщиков.

Что касается имущественного страхования, то как только страховщик идентифицирует объект (часть многоквартирного дома или коттедж), основными факторами станут конструктивные особенности строения (материал стен и перекрытий), а также наличие в нем бытового газа и газовой водонагревательной колонки. Дополнительными рисками станут конструктивные дефекты здания и вероятность нанесения ущерба отделке жилища. Самые низкие тарифы - на типовые квартиры в многоквартирных домах, выполненных из кирпича или бетона (базовый тариф в среднем составляет 0,2 %). Самые высокие тарифы – на деревянные загородные строения (базовый тариф в среднем равен 0,86 %).

В компании «Росно» оценивают долю своих услуг в 1,1 % от суммы кредита. В «Ингосстрахе» цифры несколько выше: при стандартном наборе условий можно выйти на 1,5%.

Также при получении ипотечного кредита заемщику придется потратиться на услуги оценщика, нотариуса и государственную регистрацию. Однако эти расходы, по словам банкиров, довольно малы. Так, М.Бусыгин утверждает, что услуги оценочной компании обойдутся клиентам его банка в 3 тыс. руб., услуги нотариуса – в 300 руб., а за государственную регистрацию придется выложить 1,2 тыс. руб.

СОПРОВОЖДЕНИЕ СЛОЖНЫХ СДЕЛОК КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ У РИЭЛТОРОВ СТОИТ ДО 10% СТОИМОСТИ ПРИОБРЕТАЕМОГО ЖИЛЬЯ

И банки, и страховщики в один голос заявляют, что самую большую долю в затратах заемщика составляют услуги риэлторских компаний. «Если заемщик решит воспользоваться услугами агентств недвижимости по подбору жилья, то его расходы увеличатся примерно на 3-4%», - заявил П.Ильин. «На услуги агентств недвижимости приходится от 2,5 до 5% от стоимости квартиры», -  подтверждает В.Ус.

«Наша доля действительно составляет большую часть расходов заемщика, – согласилась руководитель отдела вторичного жилья и ипотеки компании «Адвекс» Александра Гросс, - но мы и работаем больше: не только занимаемся поиском квартиры, но порой и оптимальной ипотечной программы, рекомендуем лучшие тарифы по страхованию и оценке, сопровождаем клиента на протяжении всей сделки». Интенсивная работа риэлторов, как правило, занимает не меньше 1,5 месяцев. «Поэтому своих клиентов я настраиваю на то, что на услуги риэлтора придется потратить не менее $5 тыс.», - пояснила менеджер «Адвекса».

Вместе с тем, один знакомый агент на условиях анонимности рассказал корреспонденту портала RealEstate.ru, что обычно взимаемые с покупателя квартиры 5-6% от суммы сделки (подразумевается рыночная стоимость квартиры на дату сделки - ред. ) при ипотечной сделке удваиваются, поскольку организовать покупку с использованием кредита гораздо сложнее нежели без оного. Особенно сложные опепрации (например, предполагающие заем двух кредитов - на финансирование первичного взноса и на остальную часть стоимости покупки) риэлтор может оценить и в 10% цены покупки.

ОДНАКО ОБОРОТНОЙ СТОРОНОЙ ЭКОНОМИИ НА РИЭЛТОРАХ МОГУТ СТАТЬ ПОТЕРИ НЕСОИЗМЕРИМЫЕ С ИХ ЗАПРОСАМИ, АДЕКВАТНЫМИ РИСКАМ НА МОСКОВСКОМ РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Как раз на риэлторах заемщик и может сэкономить. Клиент волен их выбрать самостоятельно. Опрошенные нами представители кредитных организаций заявили, что будут настаивать на выборе только определенных страховщиков и оценщиков. «Банк работает с утвержденными партнерами-страховщиками и оценочными компаниями, но готов к сотрудничеству с любыми профессиональными агентствами недвижимости», - подтвердил М.Бусыгин. «В МКБ заемщик может сам выбрать себе жилье, избежав дополнительных трат», - говорит П.Ильин. Однако, все собеседники согласились с тем, что оборотной стороной «самоопределения» в поиске жилья могут стать затраты несоизмеримые с экономией. Лучше оградить себя от наиболее вероятных рисков в сделке.

Юлия Василенко

По просьбе портала RealEstate.ru Городской ипотечный банк сделал расчет затрат клиента, решившего купить стандартную 2-комнатную квартиру в Москве стоимостью $180 тыс. в кредит. Сумма кредита составила 85% от стоимости квартиры, т.е. $153 тыс.

Банковские затраты клиента на получение ипотечного кредита

Сбор за рассмотрение заявления

2000 руб.

Сбор за выдачу кредита

0,8% от суммы кредита или $1224

Сбор за выдачу кредитных средств наличными

2000 руб.

Комиссия за аренду банковской ячейки

1500 руб.

ИТОГО банковских затрат:

$1427, или 0,94% от суммы кредита, или 0,8% от стоимости квартиры

Небанковские затраты на получение ипотечного кредита (кроме риэлторских услуг)

Услуги оценочной компании

3000 руб.

Услуги страховой компании

$1683

Услуги нотариуса

300 руб.

Государственная регистрация

1200 руб.

ИТОГО небанковских затрат:

$1850, или 1,2% от суммы кредита, или 1,03% от стоимости квартиры

ИТОГО накладных затрат:

$3277, или 2,15% от суммы кредита, или 1,82% от стоимости квартиры

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова