ИПОТЕКА/ Дом взаймы

18 апреля 2007
Цены на загородную недвижимость могут вырасти за год на 15-30%

Рынок загородного жилья всегда отставал в ценовой гонке от рынка городской недвижимости. По данным экспертов, опрошенных RealEstate.ru, в 2006 году рост цен на загородную недвижимость в Подмосковье составил в среднем 15-45% в зависимости от направления. При этом земельные участки выросли в цене на 55-75%, сегмент загородного жилья эконом-класса – на 35-45%, а коттеджи бизнес-класса подорожали на 15-30%. В то же время стоимость столичных квартир за прошлый год увеличилась, по разным оценкам, на 70-100%. Участники рынка отмечают: если рост цен на жилую недвижимость в городе продолжится, динамика продаж коттеджей и таун-хаусов, в том числе с использованием ипотечных программ, в Подмосковье будет более оптимистичной, чем в прошлом году. В настоящий момент количество сделок купли-продажи загородной недвижимости в московском регионе пока не так велико, и объем рынка к началу 2007 года оценивался всего лишь в 9 млрд долл. Но по итогам года эти показатели могут вырасти. По крайней мере, банкиры намерены довести долю «загородной ипотеки» в ипотечных портфелях до 25-30% с нынешних 10-15%.

Как отметил  первый заместитель председателя правительства Московской области Игорь Пархоменко, представляя регион на международной выставке-ярмарке недвижимости MIPIM-2007 в Каннах, общая стоимость проектов загородной недвижимости, реализованных в Подмосковье в 2006 году, составила более 1 млрд долл., в этом направлении работает около 20 компаний, представивших только за последние несколько лет более 350 коттеджных поселков. Также выросло и количество кредитных организаций, предлагающих специальные программы по кредитованию загородной недвижимости: в настоящий момент в Московском регионе порядка 20 банков предлагают разнообразные ипотечные программы, адаптированных к этому сегменту жилой недвижимости.

Однако условия по ипотечным программам на загородном рынке жилья пока не сопоставимы с кредитами на городские квартиры: банкиров пугает низкая ликвидность объектов загородного рынка. «В МКБ ставки по кредиту на приобретение такой недвижимости немного выше, - в среднем на 0,5-1 процентных пункта. Также выше и требования к размеру первоначального взноса – не менее 20% от стоимости приобретаемого жилья. Это связано с тем, что объекты загородной недвижимости не являются предметом массового спроса, как, скажем, жилье в многоквартирных домах. При этом спрос на коттедж достаточно сильно подвержен фактору сезонности, а в случае падения цен рынок загородной недвижимости может пострадать сильнее», - прокомментировал заместитель директора департамента розничного кредитования Московского кредитного банка Павел Ильин.

Кроме того, по его словам,  высокие требования выдвигаются не только заемщику, но и к объекту ипотеки. В частности, банкиры придирчиво оценят пригодность дома для проживания, степень его износа, местонахождение или категорию земли, на которой планируется строительство, риски перевода и земли их одной категории в другую, трудности с оформлением документов. «Банк должен обязательно учитывать все эти условия, иначе это может привести к негативным последствиям», - согласился с коллегой генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского банка Алексей Аксенов.

Волнует банкиров и невозможность унифицировать предмет залога. «Жилые дома строятся по индивидуальным проектам, поэтому сравнительный анализ цен на такую недвижимость может иметь погрешности», - резюмировал П.Ильин из Московского кредитного банка.

Однако банкиры нашли выход, предпочитая кредитовать в большей части те объекты, строительство которых финансируют сами. «Перед тем как выдать кредит банк основательно изучает перспективы проекта и, только убедившись, что риски минимальны, кредитует застройщика. В таком случае, ссуживая деньги покупателю, банк работает и на окупаемость проекта, а значит, и на себя. Если банк не сотрудничает с девелопером, вероятность получения кредита клиентом практически равна нулю», - рассказала исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.

В то же время опрошенные кредитные организации заявили, что имеют возможность рассматривать заявки физлиц на ипотеку загородного жилья в индивидуальном порядке, отметив, что кредиты на строительство дома или покупку таунхауса составляют в среднем 10-15% от ипотечного портфеля.  А вот механизмов кредитования застройщика под залог земельного участка банкиры пока не разработали. «Кредитных программ, предполагающих залог земельного участка, у нас пока нет, но направление перспективное, поэтому в будущем, возможно, мы также будем рассматривать возможность выдавать такие кредиты», - сообщила руководитель отдела разработки продуктов банка DeltaCredit Юлия Бельских.

Как ранее писал RealEstate.ru, кредиты под залог земли позволили бы выдавать деньги гражданам на строительство индивидуальных жилых домов, а юридическим лицам на комплексную застройку территории малоэтажными домами. Как рассказал директор департамента жилищного финансирования Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Владимир Петренко, кредиты под залог земли могли бы не только сделать продукт, производимый застройщиками, дешевле для конечных потребителей, но и адаптировать для загородного рынка жилья ипотечные программы Агентства. Напомним, что в конце прошлого года именно АИЖК представило свою концепцию земельной ипотеки, однако дальше «пилотных» проектов дело не зашло.

Замедляет развитие загородной ипотеки и широкий спектр проблем, с которыми девелоперам и банкирам приходится сталкиваться при реализации ипотечных программ на загородное жилье. «Еще нет генерального плана Московской области, совершенно непонятна ситуация со строительством и реконструкцией подмосковных дорог», - пожаловалась М. Литинецкая из компании Blackwood

И все же эксперты RealEstate.ru уверены, что потенциал у ипотечных программ на приобретение загородного жилья огромен. «Стоимость среднего коттеджа в области и двухкомнатной квартиры эконом-класса в столице выравнивается, - заметил руководитель аналитической службы агентства недвижимости «МИАН» Алексей Кудрявцев.

По его оценкам, в 2007 году рост цен на объекты загородной недвижимости составит от 15 до 30% в зависимости от индивидуальных характеристик объекта. В то же время, по прогнозам экспертов, в текущем году в столице жилье эконом-класса подорожает в среднем на 12%, а сегмент элитного жилья – на 20-25%. А значит, у жителей столичного мегаполиса и всех желающих приобрести жилье в Московском регионе появится возможность сопоставить преимущества инвестиций в загородную и городскую недвижимости.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова