ИПОТЕКА/ Делайте ставки

29 июня 2007
Взяв кредит с плавающей процентной ставкой, заемщик может сэкономить только в случае досрочного погашения

На российском банковском рынке давно появился такой кредитный продукт как ипотека с плавающей процентной ставкой. Суть предложения проста: условия предоставления ссуды предполагают, что процентная ставка не зафиксирована на весь срок кредитования, а каждый раз пересматривается по истечении определенного отрезка времени, при этом непосредственное влияние на изменение ставки по кредиту оказывает колебание таких величин, как LIBOR и MosPrime. Как утверждают эксперты, заемщик, оформивший кредит в «правильное» время (когда значение ставки понижается), может существенно сэкономить на выплатах, а тот, кто ошибся в расчетах, рискует переплатить. Правда, в настоящий момент ставки LIBOR в долларах и MosPrime в рублях, на которые сориентировано большинство кредитных продуктов, ведут себя спокойно, что стирает разницу между кредитами с плавающей и фиксированной ставкой.

LIBOR и MosPrime представляют собой усредненные значения ставок, по которым банки предоставляют друг другу ссуды на зарубежном и российском межбанковском рынке. Именно эти ставки часто используются при предоставлении ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой. Особенность данного кредитного продукта предполагает, что базой для формирования процентной ставки служит значение LIBOR в долларах или MosPrime в рублях на фиксированный срок от 1 месяца до 1 года (в России наиболее ходовыми являются годовая LIBOR и 3-месячная MosPrime), к которому приплюсовывается «надбавка», включающая в себя маржу банка, издержки на операционные расходы и т.д. В случае, если ставки LIBOR и MosPrime находятся на низком уровне, заемщик получает возможность сэкономить на выплатах по кредиту. Однако же при неблагоприятном развитии ситуации он несет на своих плечах все риски по процентам.

В настоящий момент в московском регионе ипотеку с плавающими процентными ставками реализуют 7 банков: «Райффайзенбанк», КИТ Финанс, Инвестсбербанк, Газпромбанк, DeltaCredit, банк «Агроимпульс» и Соцгорбанк. При этом программы мало отличаются друг от друга: практически все программы рассчитаны на приобретение жилья на вторичном рынке или под залог имеющегося имущества. Например, в Газпромбанке предлагают LIBOR12m+5,5%(6,5% – для неподтвержденных доходов) по кредитам в долларах и евро и MosPrime3m + 8% (9% - для неподтвержденных доходов) по кредитам в рублях. При этом, как рассказали в Газпромбанке, продукт, привязанный к MosPrime, меняется 1 раз в квартал, а тот, что ориентирован на LIBOR, претерпевает изменения 1 раз в год.

Объем рынка ипотечного кредитования оценить довольно сложно: банкиры предпочитают не раскрывать информацию о количестве кредитов, выданных по данной схеме. Очевидно, причина «скрытности» банкиров в том, что массового заемщика такие продукты не привлекают. «Кредиты, привязанные к LIBOR и MosPrime, популярны лишь среди грамотных в финансовом плане заемщиков», - прокомментировал финансовый директор DeltaCredit Сергей Озеров.

Действительно, человеку, оформившему кредит с плавающей процентной ставкой, специалисты рекомендуют интересоваться такими показателями, как уровень инфляции в стране, размер ставки рефинансирования, учетной ставки Федеральной резервной системы (ФРС) США, и в зависимости от их динамики делать прогнозы об изменении LIBOR и MosPrime.

«Заемщику, в первую очередь, необходимо следить за стоимостью кредита на рынке. Если ставки кредитования имеют тенденцию к снижению, то кредит с плавающей процентной ставкой будет выгоден для заемщика, если наблюдается повышение ставок, то целесообразнее брать кредит с фиксированной ставкой», - поделился генеральный директор «АТТА Ипотека» Александр Черняк.

По его словам, исторически сложилось, что индикатором общего снижения ставки является снижение ставки рефинансирования, поэтому клиенту стоит внимательно следить за этим показателем. А С. Озеров из DeltaCredit порекомендовал также обращать внимание на уровень безработицы, рост ВВП, динамику цен на нефть и общую политическую ситуацию в РФ и мире.

С начала года обе ставки не преподнесли неприятных сюрпризов заемщикам. С января 2007 года 12-месячная LIBOR оставалась в пределах 5,3-5,5%, а 3-месячная MosPrime уменьшилась с 5,5% до 4,5%. При этом ставка рефинансирования Банка России с начала текущего года снизилась до 10,5%, а учетная ставка ФРС не менялась с июня прошлого года, оставаясь на уровне 5,25%. Однако какой будет динамика LIBOR и MosPrime в течение года? «Если говорить о прогнозе ставок до конца 2007 года, то стоит отметить, что традиционно в осенние месяцы мы наблюдаем по рублевым кредитам тенденцию к росту ставок в силу повышения клиентских платежей и расчетов в преддверии конца года, но вряд ли это отразится существенным образом на их уровне. Возможен рост ставок MosPrime3m и 6m до 5,5-5,8% годовых», - сообщил директор дирекции фронт-офиса Инвестсбербанка Вадим Каряев.

Что касается LIBOR12m, то, по его словам, динамика ставки будет следовать за ожиданиями ключевой ставки ФРС США. «С большой вероятностью до конца года изменений здесь тоже не произойдет», - добавил он.

В то же время размер «надбавки», которую банкиры приплюсовывают к значению MosPrime и LIBOR, колеблется в пределах 4,8-11,2% для валютных кредитов и 4,8-10,3 для рублевых. Очевидно, что в нынешних условиях данная схема будет интересна лишь высококлассным заемщикам, претендующим на нижнее значение «надбавки». В противном случае клиент, предоставляющий справку о доходах в свободной форме и располагающий небольшой суммой первоначального взноса, может получить кредит на условиях хуже рыночных. Например, в Инвестсбербанке заемщик, не подтвердивший доходы по 2-НДФЛ и располагающий собственными средствами в размере, меньшем 50% от стоимости квартиры, может рассчитывать на «надбавку» к LIBOR по кредиту в долларах в 10,2% годовых.

Как отметили опрошенные RealEstate.ru эксперты, не прогадать на ипотечном кредите с плавающей процентной ставкой смогут лишь те заемщики, которые оформляют кредит на длительный срок, но планируют погасить его в ближайшее время: как правило, по таким кредитам практически нет штрафных санкций. И все же банкам не выгодно терять заемщиков, на чьи плечи переложены риски, связанные со стоимостью заемных средств, поэтому кредитные организации стали приспосабливать кредитные программы к реалиям жизни. Так, в Райффайзенбанке ипотечные кредиты в долларах с плавающей процентной ставкой выдают только на таких условиях: в течение 1 года «надбавка» к LIBOR12m составляет 9-9,5% и только со второго года снижается до 5-5,5%.

Нестабильность – вот главный фактор, тормозящий широкое развитие кредитов с плавающими процентными ставками, и, что интересно, она пугает не только заемщиков, но и банкиров, которым придется рефинансировать подобные кредиты. «Основное неудобство рефинансирования займа с плавающей процентной ставкой состоит в необходимости постоянного пересчитывать ставки и, как следствие, повышать собственные транзакционные издержки», - рассказал А. Черняк из «АТТА Ипотека».

В то же время, по его словам, банк получает возможность рефинансировать такие кредиты с помощью коротких денег, длина которых сопоставима с периодом переустановки плавающей ставки.

По мнению специалистов, опрошенных RealEstate.ru, предложение ипотечных продуктов с плавающими процентными ставками еще долгое время будет ограниченным в силу низкого спроса и нестабильности экономической ситуации и благосостояния граждан. Однако в долгосрочной перспективе такие кредиты могут стать востребованными: в стабильной Европе значительная часть заемщиков предпочитает брать ипотеку с плавающими ставками.

Динамика LIBOR12m и MosPrime3m за год, к июню 2007 года

Данные Dritish Banker’s Association, Национальной Валютной Ассоциации, Reuters

* нестрогость совпадения дат в таблице объясняется выходными днями в русском и британском календаре

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова