ИПОТЕКА-2007/ С кризисом и без

27 декабря 2007
Стране необходим внутренний стратегический инвестор в ипотечные ценные бумаги

Для российского рынка ипотеки уходящий год оказался крайне неоднозначным. С одной стороны, только за первое полугодие 2007 года физическим лицам было выдано ипотечных кредитов на сумму в 203 млрд руб., что позволило аналитикам заявить о 60-процентном росте данного рынка и прогнозировать, что к концу года отечественные банки предоставят гражданам нашей страны порядка 500 млрд руб. в виде кредитов на приобретение жилья. С другой стороны, слишком оптимистичные заявления не оправдались. По данным Министерства регионального развития, объем ипотечного кредитования по итогам года не преодолеет указанную планку и составит немногим более 400 млрд долл. Кризис ликвидности, разразившийся на американском ипотечном рынке, и неблагоприятная ситуация в сферах жилой недвижимости и ипотеки Великобритании, так или иначе заставили российских банкиров и представителей власти скорректировать прогнозы на 2008 год и обнажили ряд проблем, решение которых не терпит отлагательства.

В начале 2007 года ни у кого не возникало сомнений, что в предстоящие 12 месяцев развитие жилищного кредитования в РФ будет происходить еще более стремительными темпами, чем в прошлом году. Окрыленные успехами «революционного» 2006 года, когда рынок ипотеки фактически вырос вдвое, представители власти соревновались в прогнозах, каких результатов отрасль сможет достичь к декабрю. В частности, генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка озвучил мнение, что объем выданных ипотечных кредитов может составить 300 млрд руб., а Министерство экономического развития и торговли (МЭРТ) и вовсе сообщило, что в 2007 году объем ипотечного рынка достигнет 500 млрд руб. Банк России, в свою очередь, рапортовал о росте объемов ипотечного кредитования. В частности, на конец первого полугодия 2007 года российскими банками было выдано ипотечных кредитов на сумму в 203 млрд руб., а по итогам 9 месяцев россияне получили от отечественных кредитных организаций 363 млрд руб. в виде ссуд на приобретение жилья. Однако же во второй половине 2007 года темпы выдачи подобных ссуд несколько сократились. «По итогам года объем ипотечного кредитования в России составит более 400 млрд руб.», - констатировал на заседании президиума Совета по реализации приоритетных национальных проектов министр регионального развития РФ Дмитрий Козак.

Формально, результаты «не хуже» 2006 года были достигнуты: рынок ипотеки РФ увеличился вдвое – с 200 млрд руб. до 400 млрд руб. Однако же преодолеть самую высокую планку – 500 млрд руб. выданных кредитов на решение жилищных проблем – в предвыборный год не удалось. Также власти пришлось отказаться и от обещаний снизить среднее значение ставки по ипотечным кредитам. Вслед за президентом Владимиром Путиным, отметившим, что ипотека не может стоить дешевле 11% в рублях в год, первый вице-премьер и ныне один из кандидатов в президенты РФ Дмитрий Медведев сообщил: средний размер ставки по ипотечным программам в 2007 году будет равен 10,5%. При этом, к декабрю стало очевидно, что предпосылок для дальнейшего снижения процентных ставок по жилищным кредитам не предвидится. Во-первых, МЭРТповысил прогнозное значение инфляции на 2007 год. Во-вторых, о возможном пересмотре ставки рефинансирования в сторону ее увеличения заявил и глава ЦБ Сергей Игнатьев.

Что касается участников рынка, то с начала августа некоторые кредитные организации, например, Москоммерцбанк, уже успели впервые за всю пятилетнюю историю развития ипотеки в РФ повысить значения процентных ставок по кредитам. Другие объявили о полном (банки «Ренессанс Капитал» и «Русский стандарт») или частичном (Юниаструм банк) закрытии ипотечных программ. Правда, справедливости ради нужно отметить, что такую «необычную» реакцию банкиров спровоцировали не заявления регулятора и прогнозы МЭРТ, а кризис, разразившийся на американском ипотечном рынке. «Самым важным событием уходящего года можно назвать кризис ликвидности в США. Причем важен он не столько по последствиям, сколько по масштабам обсуждения и шумихи», - поделился заместитель председателя правления банка «Хоум Кредит» Владимир Гасяк.

Действительно, первые лица РФ упорно отрицали наличие кризисной ситуации на рынке жилья и ипотеки в стране. «Последствия мировых финансовых потрясений не грозят российской экономике. В стране достаточно финансовых ресурсов, чтобы преодолеть последствия ипотечного кризиса, ударившего по рынкам США и Европы», - процитировали слова главы экспертного управления президента России Аркадия Дворковича информагентства. В то же время эксперты, опрошенные RealEstate.ru, заметили, что события за рубежом вернули актуальность некоторым забытым вопросам. «В России нет инвесторов, которые бы могли покупать ипотечные ценные бумаги, так как это очень длинные деньги. По своей природе они не могут заинтересовать частного инвестора, зато могли бы быть интересны компаниям, которые аккумулируют деньги на длительный срок. К ним, в первую очередь можно отнести пенсионные фонды и страховые компании», - рассказал В. Гасяк из «Хоум Кредит».

По его словам, в настоящий момент Внешэкономбанк вкладывает пенсионные деньги только в низкорискованные, но и низкодоходные государственные бумаги. В то же время появление внутреннего инвестора смогло бы на развитии ипотечного рынка страны. С коллегой согласен и руководитель дирекции по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Роман Воробьев: «Развитие российского рынка ипотечных ценных бумаг и механизмов рефинансирования и секьюритизации внутри страны окажет позитивное влияние на решение проблемы ликвидности небольших банков. Появление новых игроков также систематизирует рынок, приведет его к западным стандартам, согласно которым пенсионные фонды и страховые компании являются основными инвесторами».

В отсутствие стратегических инвесторов банкиры действовали по-разному. В частности, Москоммерцбанк принял решение о продаже пула ипотечных кредитов Международному Московскому Банку и завершил первый этап секьюритизации пула ипотечных кредитов. От планов секьюритизации не отказался и ВТБ24, заявивший о возможной сделке в 2008 году. По словам Р. Воробьева из Райффайзенбанка, в кредитной организации сделали ставку на «привлечение средств населения», а банке «Хоум Кредит» вместо выпуска ипотечных ценных бумаг привлекли синдицированный кредит. «Лидеры рынка продолжат сохранять условия кредитования неизменными или даже улучшать их. Например, DeltaCredit этой осенью снизила ставки по некоторым программам», - уверена директор по маркетингу DeltaCredit Ольга Базанова.

Правда, если процентные ставки не претерпят серьезных изменений, то вот требования к кредитоспособности заемщика возрастут. Так, с 2008 года АИЖК будет считать  кредиты с первоначальным взносом менее 20% и суммой более 1,5 млн руб. займами повышенного риска и ограничит их выкуп.

Чего ждать от 2008 года заемщикам? Банкиры, опрошенные RealEstate.ru, посоветовали не медлить с оформлением кредита. «Мое мнение – брать ипотеку нужно сейчас! В дальнейшем условия могут быть ужесточены. Вряд ли это коснется сроков кредитования, но такие параметры, как ставки, условия кредитования, отношение стоимости залога к сумме кредита и показатели кредитоспособности заемщика могут быть пересмотрены», - заключил заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Руслан Исеев.

А банкиры, в свою очередь, начали готовиться к тому, что в новом году выдадут существенно меньше ипотечных кредитов. «По нашим прогнозам в 2008 году рост кредитования на приобретение жилья замедлится в связи с появлением в российской и мировой экономике целого ряда сдерживающих факторов, а также ввиду отсутствия источников заемных средств внутри страны», - сообщили в пресс-службе Росбанка. Впрочем, Р. Исеев из Городского уверен, что в предстоящем году стоит надеяться на рост рынка в рамках 35-50%.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова