ИПОТЕКА 2006/ Итоги и перспективы

27 декабря 2006
Банкиры прогнозируют, что в 2007 году ставки по ипотеке понизятся максимум на 2%

Многие участники ипотечного рынка называют прошедший 2006 год по-настоящему революционным для развития российской ипотеки. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в 2006 году было выдано кредитов на сумму не менее 200 млрд руб., что на 157 млн руб. больше общего объема кредитов, выданных в 2005 году. Только в Московском регионе более 50 банков предложили более 100 разнообразных ипотечных программ, включая программы без первоначального взноса, а также программы экспресс-кредитования и рефинансирования кредитов. По мнению экспертов, в будущем году должен продолжиться рост рынка. Однако банкиры опасаются чрезмерного участия государства в «ценообразовании» на рынке ипотеки.

По данным Банка России, Федеральной регистрационной службы (ФРС) и АИЖК, только в 4 квартале 2006 года было выдано кредитов на 77 млрд руб., объемы выдачи в стоимостном выражении выросли в 4,6 раза, количество выданных кредитов также увеличилось в 2,6 раза по сравнению с 2005 годом. «Рынок уже созрел с точки зрения качества. В текущем году объем выдачи кредитов на 92 млрд руб. превысил заложенные на 2006 год целевые показатели Концепции рефинансирования ипотечных жилищных кредитов», - констатирует генеральный директор АИЖК Александр Семеняка.

Данные банкиров не сильно расходятся с официальной статистикой. «В 2006 году рынок ипотеки вырос более, чем в два раза», - отмечает директор по маркетингу ипотечного банка DeltaCredit Ольга Базанова.

«Прошедший год стал самым динамичным годом в короткой истории российской ипотеки. В 2006 году не только увеличились объемы продаж ипотечных продуктов, но также были проведены первые секьюритизационные сделки, обеспеченные пулом кредитов в долларах и рублях. Мне очень приятно, что наш банк стал одной из первых кредитных организаций, разместившей ипотечные ценные бумаги одновременно среди инвестров Европы и США», - соглашается с коллегой заместитель начальника департамента продаж Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин.

Кроме Городского ипотечного банка подобные сделки провели также ВТБ, разместивший ипотечные облигации на западном рынке, и банк «Совфинтрейд», который первый на российском рынке выпустил ипотечные облигации через специализированного ипотечного агента (SPV).

«К сожалению, сделки ГИБа и ВТБ, которые можно считать образцовыми, были проведены в английском праве (эти сделки состоят из нескольких траншей, причем старший транш получает рейтинг не ниже российского инвестиционного рейтинга)», - заявляет А. Семеняка.

«Западные инвесторы проявили интерес к ипотечным ценным бумагам, обеспеченным кредитами, выданными российскими банками», - соглашается глава Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) и вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев.

По словам А.Семеняки, АИЖК со своей стороны намерено выпустить первые ипотечные облигации на российском рынке уже в начале 2007 года и в будущем поставить подобные выпуски на поток. А заместитель главы Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) Владимир Гусаков высказывает уверенность, что в будущем году российский фондовый рынок пополнится ипотечными облигациями российских эмитентов.

Российским ипотечным ценным бумагам уже найдены крупные инвесторы – Пенсионный Фонд и Агентство по страхованию вкладов (АСВ), заявившее о намерении инвестировать в данный актив средства фонда.

«Появление новых участников как со стороны предложения (АИЖК), так и со стороны спроса (Пенсионный Фонд), безусловно, может достаточно сильно повлиять на рынок в позитивную сторону. А дальше может начаться цепная реакция: ипотечные кредиторы смогут начать массовый выпуск ипотечных ценных бумаг, а инвесторы – проявлять серьезный спрос на них», - добавляет М. Бусыгин.

Прошедший год запомнился также и клиентам российских кредитных организаций. В 2006 году отечественные банки предложили своим заемщикам программы без первоначального взноса (Банк Москвы, ВТБ24, Экспобанк, DeltaCredit, а также первый из иностранных кредитных организаций Райффайзенбанк и др.), программы экспресс-кредитования, рефинансирования ранее выданных кредитов. Также в ряде банков были отменены комиссии за рассмотрение заявок, увеличены сроки кредитования.

Значительным событием стало снижение ставок по ипотечным программам АИЖК до 11%, что позволило банкам, реализующим ипотечные программы по стандартам Агентства, также снизить процентные ставки для некоторых заемщиков.

По мнению банкиров, в 2007 году следует сосредоточиться на программах экспресс-кредитования и ускорения процедур выдачи кредитов. «Скорее всего, процедура андеррайтинга и выдачи ипотечного кредита сократится по времени благодаря введению соответствующих автоматизированных систем», - сообщает начальник отдела продаж управления ипотечного кредитования Росбанка Надежда Грамотнева.

Тем временем в DeltaCredit сообщили, что в банке уже действует программа «Деньги в день сделки», которая позволит продавцам получать деньги до государственной регистрации сделки.

Представители строительной отрасли ждут от 2007 года новых способов финансирования строительства. «Ипотечное кредитование уже поставлено на поток, однако в условиях стремительного роста цен на жилую недвижимость необходимо выработать цивилизованные инструменты финансирования строительства жилья», - советует В.Пономарев.

А вот дальнейшее понижение ставок по кредитам, о чем заявляют представители власти (напомним, что на днях вице-премьер Александр Жуков заявил о том, что правительство ставит задачу в течение ближайших трех лет снизить ставки до 6-7% годовых – прим. ред.), по его мнению, может быть опасным. «В условиях, когда цены на жилье за год выросли в целом по РФ на 46%, а в Москве на 98%, это дополнительный фактор разогревания рынка», - добавляет В. Пономарев.

Опрошенные RealEstate.ru банкиры заявили о том, что в следующем году ставки могут упасть на 0,5-2%. «Хочется предостеречь потенциальных клиентов от большой ошибки: мы ждали, что ставки по ипотеке упадут на 1-2% годовых, а за это время цены на жилье выросли в несколько раз», - констатирует М.Бусыгин.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова