Ипотечные ПИФы размножаются

27 июня 2005
Спустя сутки после дебюта первого в России ипотечного ПИФа появился второй

Не прошло и суток со дня объявления Городским ипотечным банком и УК «НВК» о создании первого в стране ипотечного ПИФа «НВК – Городская ипотека» – тут же появился второй аналогичный ПИФ. О совместном проекте по созданию закрытого ипотечного ПИФа (ИЗПИФ) недвижимости недавно объявили Росбанк, АИЖК и компания по управлению инвестициями «Ямал» (входит в группу Росбанка).

Новый ИЗПИФ – проект гораздо более масштабный. Предполагается, что стоимость чистых активов фонда составит 1 млрд. рублей. Фонд будет работать в течение пяти лет. Участники соглашения планируют сформировать ИЗПИФ уже в 2005 году. Стоимость пая составит 1 тысячу рублей, а стать пайщиками смогут и физические, и юридические лица.

Доход пайщики будут получать от регулярных выплат заемщиков по своим ипотечным кредитам. Ипотечные закладные, составляющие имущество нового ПИФа, будут обеспечены жильем заемщиков, находящимся в залоге до момента полного погашения кредита. Кроме того, АИЖК обязалось предоставить дополнительную гарантию в виде выкупа дефолтных закладных (ипотечные закладные, по которым заемщики отказались платить).

Несмотря на то, что фонд закрытый (то есть предъявить паи к погашению пайщики смогут лишь по окончании работы фонда), паи ПИФа будут свободно обращаться на биржевом рынке (ММВБ и, возможно, других биржах).

Во многом и фонд «НВК – городская ипотека», и продукт Росбанка, АИЖК и УК «Ямал», который пока не имеет названия, идентичны. Но есть между ними и различия.

Начнем с того, что в формировании ИЗПИФа Росбанка участвуют три стороны, и сам механизм формирования фонда будет происходить по-другому. РОСБАНК выступит учредителем доверительного управления имуществом ИЗПИФ и будет осуществлять его формирование. Фактически банк выкупит пул ипотечных закладных на 1 млрд рублей у АИЖК. После этого начнется вторичное обращение паев. Обслуживанием пайщиков, которые приобретут паи ИЗПИФа, будет заниматься КУИ «Ямал» - она будет начислять пайщикам ежеквартальный доход. АИЖК возьмет на себя обязанности по сопровождению (сервисному обслуживанию) проданных в ИЗПИФ закладных, выкупу дефолтных закладных из имущества фонда, а также выкуп закладных при прекращении ИЗПИФ.

Вторая особенность – новый ПИФ «встроен» в систему предоставления и рефинансирования ипотечных кредитов, созданную АИЖК. Сначала все ипотечные закладные, вошедшие в фонд, будут приобретены у АИЖК, но в дальнейшем для ПИФа будут приобретаться и закладные, выданные самим Росбанком, а также закладные, которые АИЖК за счет средств Росбанка выкупит у региональных операторов и банков в рамках единой системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Председатель Правления Росбанка Александр Попов отметил, что сотрудничество с АИЖК удобно банку, поскольку «приобретая закладные у АИЖК, мы знаем, что все они соответствуют единым стандартам, что повышает прозрачность».

В-третьих, у ИЗПИФа Росбанка, АИЖК и «Ямала» будет своя специфика начисления пайщикам дохода. Как мы уже говорили, предъявить паи к погашению пайщики смогут только по окончании работы фонда – через пять лет. Однако получать доход на свои паи они смогут ежеквартально. «Механизм ежеквартального начисления дохода очень похож на облигационный», - отметил генеральный директор КУИ «Ямал» Александр Скоморохин.

Он рассказал, что ежемесячные платежи заемщиков по своим ипотечным кредитам, поступающие в управляющую компанию, будут делиться на две части - проценты по кредиту и часть самого кредита. За счет процентов пайщики будут получать ежеквартальный доход, а средства, полученные в счет погашения кредита, будут направляться управляющей компанией на покупку новых ипотечных закладных. «Таким образом, стоимость пая нашего ПИФа будет сохраняться на протяжении пяти лет практически неизменной – на уровне 1 000 рублей», - подвел итог Александр Скоморохин.

Если с течением времени пай не растет в цене, возникает вопрос – какой будет ежеквартальная доходность и стоит ли вкладывать деньги в новый ПИФ. На этот вопрос гендиректор КУИ «Ямал» ответил так: «По закону управляющая компания не имеет права обещать своим пайщикам гарантированную доходность. Но учитывая, что доходность в нашем ПИФе связана с регулярным погашением заемщиками ипотечных кредитов, предполагаемые поступления нетрудно вычислить». Он также отметил, что у компании есть возможность получить дополнительный доход для пайщиков: «Заемщики перечисляют платежи ежемесячно, а мы будем начислять доход своим пайщикам раз в квартал. Средства, которые будут находиться в компании до момента выплат пайщикам, мы сможем дополнительно инвестировать в ценные бумаги или, например, размещать на депозиты».

Участники соглашения не собираются останавливаться на достигнутом. Следующей совместной задачей создатели ПИФа считают выпуск ипотечных ценных бумаг - для начала - так называемых ипотечных сертификатов участия. Пока этому мешает несовершенство законодательства, но в рамках программы работ по организации выпуска ипотечных сертификатов участия (ИСУ) Росбанк, совместно с АИЖК и КУИ "Ямал", примут участие в разработке нормативных документов для реализации Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» и подготовке правил доверительного управления ипотечным покрытием, а также стандартов обмена информацией о закладных и аннуитетных платежах, поступающих в рамках ипотечного покрытия ИСУ, при условии, что до конца 2005 года ФСФР России утвердит все необходимые для этого нормативные правовые акты.

Агентство финансовой информации "М3-медиа"

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова