Инвестклимат

23 августа 2005
Подмосковье обошло столицу по инвестиционной привлекательности

Позади - Москва

Находясь, как и столица, на пересечении автомобильных магистралей, Подмосковье стало логистическим узлом России и ее таможенным терминалом. Область площадью более 47 тыс. кв. км выглядит огромной стройплощадкой и, согласно последним исследованиям рейтингового агентства «Эксперт», у нее самый высокий в стране инвестиционный потенциал. Выше даже, чем у Москвы.

Паспорт для иностранцев

В основе как промышленной, так и жилищной политики правительства Подмосковья лежит принцип: все за счет инвестора. При этом главный материальный ресурс области – земля. Остальное – административный ресурс: право выдавать разрешение на строительство. И обоими команда губернатора Громова пытается распорядиться по максимуму. Некоторые районные и городские администрации встречают возможных инвесторов иллюстрированными альбомами-презентациями экономико-географических возможностей - инвестиционными паспортами. Глава Климовской городской администрации Андрей Меньшов утверждает, что с паспортом в руках инвестор не будет тратить лишнего времени на поиск нужных контактов и знакомство с местными законами. А один из директоров завода «Кроношпан» (принадлежит австрийской промышленной группе Kronospan Holdings Limited) в Егорьевском районе области, где производят МДФ-плиту (medium density fiberboard – древесно-волокнистая плита средней плотности), Ардашер Курбаншо подтверждает, что «инвестиционный паспорт позволяет инвестору оценивать ситуацию на месте быстрее», но добавляет, что «Егорьевский район был единственным из пяти районов-кандидатов, который предоставил нам инвестиционный паспорт».
Администрации Ступинского, Чеховского, Нарофоминского и Раменского тоже нашли общий язык такими международными гигантами, как американские Mars и PepsiCo, финская Kesko, немецкие Hochland и Ehrmann, бельгийская Sun Interbrew, французскими Danone и Campina, шведской PLM, швейцарской Nestle, британской British Plastic Boards. С ними областные и районные власти работают рука об руку, оперативно переводя земли из категории в категорию для строительства промышленных объектов и выдавая разрешения на застройку.
Лидерами по масштабности вложений в экономику Мособласти являются австрийская компания Kronospan (5-летний проект по созданию завода в селе Новое Егорьевского района оценивается в 0,5 млрд. евро), а также немецкая производственная группа Knauf (гипсокартон, сухие строительные смеси) cо своим многофункциональным комплексом в Ступинском районе (более 200 млн. евро). Кроме них в области пустили корни британская Pilkington и голландская Glaverbel (их стекольные заводы в Клинском и Раменском районах стоили по 180 млн. евро). А еще – испанская URSA и французская Saint-Gobain Isover  (эти заводы по производству стекловолокнистых материалов в Серпухове и Егорьевске стоили более 70 млн. евро каждый).
Всего же по итогам прошлого года в Подмосковье привлечено $1,825 млрд. иностранных инвестиций, что на 45% больше, чем в предыдущем. В нынешнем планируется довести сумму иностранных инвестиций до $2,2 млрд.

Земля и доли

Благодарные гиганты-инвесторы даже входят в положение областных властей и сами обеспечивают себя энергетическими мощностями, строя, например, газо-поршневые котельные. Губернатор Подмосковья Борис Громов, хоть и доволен состоянием дел в экономике области (см. интервью на сайте RealEstate.ru), все же признается, что энергетическое хозяйство развивается по сравнению с ведущими отраслями промышленности неудовлетворительно: если в прошлом году в сравнении с 1990-м объем промышленного производства вырос в полтора раза, то объем энергетического - сократился почти на 40%. И это отнюдь не результат энергосбережения. Вместе с тем, с ростом промышленного производства  и  спроса со стороны населения потребность в энергии ежегодно растет на 5%. Как говорят в областном Энергетическом комитете, «при этом пятая часть потребляемой энергии используется нерационально».
Тем временем, по мнению специалиста по девелопменту компании Knight Frank Алексея Новикова, радушно и бескорыстно привечают в области лишь крупнейших зарубежных инвесторов. «Монстров подобных PepsiCo, - говорит он, - и во всем мире не много, а уж если они приходят в область, то арендуют землю большими кусками». Новиков отмечает, что на самом деле «свободной» земли в области не так уж много. Большая часть уже давно поделена между крупными российскими финансово-промышленными группами (ФПГ), которые держат ее «про запас» как инструмент сохранения капитала. И почти никто из крупных ФПГ, скупивших в Подмосковье бывшие колхозы и совхозы, не дозрел до развития этих площадок для получения прибыли. Земля вокруг столицы дорожает сама по себе, и эти пассивные инвесторы, стремясь сыграть на росте цен, захватывают все более отдаленные от Москвы площадки. С этим согласен и генеральный директор компании «Терра-недвижимость» Андрей Мажаров: «Рынок земельных участков для инвестиций почти отсутствует. А те, что находятся в обороте, либо предлагаются по завышенным ценам, либо малопривлекательны, либо и то, и другое вместе. Хорошие же -- циркулируют среди ограниченного круга лиц, практически не попадая на рынок».
Другая головная боль региона – дороги. К ним привязывают свои проекты логистические компании, строящие современные склады. Однако пока этот сегмент рынка практически пуст. Как полагает руководитель отдела «Национальной логистической компании» Александр Федотов, строительство складов будет бурно развиваться на северном и южном направлениях, а также вдоль Киевского шоссе, которые наиболее приспособлены для размещения объектов такого рода.
Таким образом, если с восполнением нехватки социальной и инженерной инфраструктуры власти пытаются справиться с помощью российских и иностранных инвесторов, то отсутствие крупномасштабных транспортных проектов тормозило до последнего времени не только развитие загородного жилищного строительства, но и промышленности, и складских комплексов.
Определенные надежды вселяет закон «О концессионных соглашениях», подписанный президентом РФ в конце июля. Он может снять проблему финансирования строительства дорог. Однако никто не знает, сколько еще будут разрабатываться технические условия и схемы финансирования для непосредственно проектов четырех дорог, которые станут платными. Все они частично или полностью проходят по московской области: трасса-дублер магистрали Москва - Санкт-Петербург, Центральная кольцевая автодорога на основе реконструкции малой и большой «бетонок» областных кольцевых дорог (жители Подмосковья называют их «кольцами обороны Москвы»), а также объезд Одинцова и подъезд к аэропорту «Домодедово».

Рынок новостроек распределен

Именно с Центральной кольцевой автомобильной дорогой связывают участники рынка интерес бизнеса к жилищному строительству в отдаленной перспективе. Но иллюзий по поводу обязательного конкурсного распределения инвестпроектов не испытывает в области никто: ни бизнесмены, ни тем более власти.
Механизм финансирования выполнения социальных обязательств правительства перед жителями области оригинальностью не отличается. Как признался в интервью RealEstate.ru заместитель председателя областного правительства Александр Горностаев, «практически все строительство ведется за счет инвесторов». Это касается как жилья и объектов социальной и инженерной инфраструктуры, так и коммерческих и промышленных объектов.
Этот принцип, впервые взятый на вооружение руководством московского стройкомплекса, в декабре прошлого года был закреплен в областном законе, и теперь этот «оброк» на каждый кв. м построенного жилья (размер отчислений зависит от привлекательности района) поступает в фонд. Кроме того инвестор должен поделиться и построенными площадями, объем которых в зависимости от престижности места и удаленности от столицы может составлять от 10% до 30%.
Спрос на рынке подмосковного жилья формирует не только местное население (6,66 млн), но вся платежеспособная мощь успешных граждан России, стремящихся осесть поближе к столице. Москва испытывает дефицит земельных ресурсов и может только завидовать ближайшей провинции, где в прошлом году впервые за всю историю области строители сдали 5,67 млн. кв. м жилья (в 2002-м - 3,4 млн. кв. м, в 2003-м - 4,2 млн. кв. м.). По признанию властей, сегодня промышленность стройматериалов Подмосковья может без напряжения  выпускать детали для панельного и монолитного строительства на 10 млн. кв. м в год.
Как считают в областном правительстве, ряд городов области (например, Дмитров, Дзержинский, Чехов, Раменское, Ногинск, Балашиха, Реутов, Фрязино, Ступино и др.) по степени развитости инфраструктуры уже приблизились к европейским стандартам. Из 74 городов областного и районного подчинения более трети в прошлом году возвели по 1 кв. м жилья на душу населения. Это лучший в стране результат.
При этом в очереди на получение бесплатных квартир в области, по данным министра ЖКХ Подмосковья Виктора Бешкарева, стоит 135 тыс. семей. А кроме того здесь имеется 3 млн. кв. м предназначенного  под снос ветхого и аварийного жилья и 7 млн. кв. м домов первых массовых серий, которые тоже предстоит снести.
Перспективы развития рынка жилья в Подмосковье весьма обширны, но, как это ни покажется странным, уверенность областных строительных властей в этих перспективах никак не связана с законодательными новшенствами. Дело в том, что площадки для застройки в интересных местах Подмосковья фактически уже распределены. По словам областного министра строительства Евгения Серегина, за последние четыре года зарегистрирован 781 инвестиционный контракт на строительство свыше 42,4 млн. кв. м жилья и 774 прилагаемых к контрактам дополнительных соглашений о привлечении финансовых средств на строительство жилых домов. Из этого числа контрактов в прошлом году было заключено свыше трети (276) -- на строительство более, чем половины (23 млн. кв. м) всех этих жилых площадей.
Как предсказывает Евгений Серегин, «пакет законов РФ, регулирующий градостроительную деятельность и направленный на создание и укрепление рынка доступного жилья, может на время затормозить динамично развивающийся строительный рынок Московской области». Он напоминает, что аналогичные областным поправкам предстоит внести во всю нормативную документацию муниципальных образований и пророчит, что хотя Градостроительный кодекс и федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» -- законы прямого действия, «на уровне субъектов работать они не будут».
Очевидно, что, правительство области хорошо «подготовилось» к вступлению в силу с 1 октября нынешнего года той части нового Градостроительного кодекса, которая требует обязательного проведения открытых аукционов по продаже земельных участков для многоквартирного жилищного строительства. Успевшим к сроку игрокам выделенных участков хватит надолго.

Роберт Эффе
специально для
RealEstate.ru
август 2005г.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова