ИНСТРУМЕНТЫ/Жилье через ЗПИФН

14 мая 2008
Почему застройщики боятся фондов недвижимости?

Довольно часто представители строительной отрасли жалуются на дороговизну банковских денег и консерватизм кредитных организаций. Действительно, в современных условиях застройщик может рассчитывать на кредит лишь после получения разрешения на строительство и при передаче банку земельного участка в залог в качестве обеспечения по кредиту. В то же время механизм финансирования строительства посредством закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) недвижимости позволяет привлекать средства пайщиков на начальных стадиях строительства – при осуществлении инженерно-изыскательских работ на земельных участках, изменении их категории и вида разрешенного использования, при проведении межевания. Однако, несмотря на очевидные достоинства ЗПИФов недвижимости, далеко не все строители идут с ними на контакт. RealEstate.ru решил выяснить, почему массовое строительство жилья не ведется через паевые инвестиционные фонды.

За 2007 год количество закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости практически удвоилось – со 155 на начало года до 213 действующих ЗПИФов недвижимости и 44 фондов, находящихся в стадии формирования, к концу декабря. В настоящий момент, по данным Investfunds.ru, в РФ работает 283 фонда недвижимости и идет формирование 62 ЗПИФов данного профиля. При этом основная деятельность большинства управляющих компаний, формирующих фонды, так или иначе связана либо с девелопментом объектов коммерческой недвижимости и управлением ими, либо с рынком земли. В то же время фондов, ориентированных на строительство жилой недвижимости, пока не так много. «Относительно небольшое применение конструкции ЗПИФов недвижимости в массовом строительстве можно объяснить, во-первых, молодостью отрасли – ей нет еще и десяти лет. А во-вторых, российские застройщики и управляющие компании не могут похвастаться широким опытом реализации подобных проектов. Кстати, и высококвалифицированных специалистов в этой сфере, понимающих специфику данного сегмента, у нас тоже пока недостаточно», - поделился генеральный директор УК «РЕГИОНГАЗФИНАНС» Геннадий Залко.

И все же примеры строительства жилья через ЗПИФ недвижимости в РФ имеются. Так, через закрытые паевые фонды возводятся дома в Ханты-Мансийском автономном округе, в Екатеринбурге, Самаре, Подмосковье и т.д. (см. Справку - прим. ред.)

Как рассказали участники рынка, опрошенные RealEstate.ru, привлечение средств для возведения объектов жилой недвижимости через ЗПИФ может дать определенные бонусы застройщикам, которых нет у традиционного банковского кредитования строительства жилья. «Так, при выдаче банковского кредита должно быть разрешение на строительство, а в рамках ЗПИФов недвижимости возможна разработка участка. Кроме того, согласно приказу от 28 февраля 2008 года №08-7/пз-н «Об утверждении перечня расходов, связанных с доверительным управлением имуществом, составляющим активы акционерного фонда, или имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд» в рамках ЗПИФов недвижимости возможно проведение инженерно-изыскательских работ на земельных участках, изменение их категории и вида разрешенного использования, а также их раздел и межевание», - рассказала исполнительный директор УК «Свиньин и партнеры» Наталья Сухарева.

Однако механизм финансирования строительства через ЗПИФ недвижимости в итоге оказывается дороже традиционного банковского кредитования, которое в среднем обходится в 11-13% годовых в любой валюте для крупных заемщиков – строительных конгломератов и в 10-15% годовых для застройщиков средней руки. «Существуют плюсы и минусы того и другого инструмента, которые необходимо взвесить для каждого конкретного случая. Деньги ЗПИФа недвижимости для застройщика действительно выходят дороже банковских. Так, если фонд состоит из средств институционального инвестора, то его вполне может устроить доходность паев в размере 14-18% годовых, поскольку приоритет здесь отдается надежности вложений. Для частных инвесторов приемлема доходность от 20-25% в год при приемлемых рисках. Однако здесь есть и несомненные плюсы. В частности, работая через закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, застройщик «развязан» от периодических выплат процентов по кредиту, неограничен в сумме, иначе стоит вопрос с залоговой составляющей и т.д.", - отметил  руководитель направления развития бизнеса УК «Атлас-Капитал» Андрей Ворфоломеев.

Еще одна причина, отталкивающая застройщиков от фондов недвижимости кроется в том, что строительные компании не могут пользоваться главным преимуществом ЗПИФов недвижимости – налоговыми послаблениями. «Налоговые льготы, которые предоставляются закрытыми паевыми инвестиционными фондами недвижимости, фактически не применяются при строительстве жилья. К примеру, пока дом не возведен, нет налоговой базы для налога на имущество. Текущей прибыли тоже нет, а значит, налог на добавленную стоимость засчитывается так же, как и для других юридических лиц», - добавил А. Ворфоломеев.

Тогда экономический смысл от вхождения в ЗПИФ может состоять лишь в том, чтобы застройщик сам стал пайщиком фонда и получил прибыль от имущества, внесенного в фонд. «Таким имуществом может стать, например, земельный участок или права аренды на него. В таком случае между управляющей компанией и застройщиком заключается договор инвестирования», - уточнил А. Варфоломеев.

Если же права на землю остаются у застройщика, продолжил Г.Залко из УК «РЕГИОНГАЗФИНАНС», то фонд «сможет профинансировать строительство только в рамках договора долевого участия», то есть по закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (федеральный закон РФ  от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ - прим. ред. ). «И вся проблема здесь в том, что строительство жилья в рамках ЗПИФов недвижимости может осуществляться только согласно вышеуказанному закону, но, к сожалению, пока далеко не все застройщики работают в его рамках» - резюмировала Н. Сухарева из УК «Свиньин и партнеры».

Так же, в соответствии с юридической формой взаимоотношений принимаются решения и о способах реализации объекта - многоквартирного дома -  в дальнейшем. «Например, фонду невыгодно переуступать права требования по договору долевого участия, так как при этом возникает НДС на всю сумму переуступки, поэтому целесообразнее дождаться завершения строительства, оформить объекты в собственность, а потом уже их продавать.  Эта модель, в частности, относится к инвестициям в жилую недвижимость», - прокомментировал Г.Залко.

Фактически, для налаживания сотрудничества между застройщиком и управляющей компанией, формирующей фонд, требуется точечная, индивидуальная работа, упростить которую можно лишь законодательным путем. «Мы надеемся на развитие механизма частно-государственного партнерства и участия в нем управляющих компаний. ЗПИФы вполне могут получать бюджетные средства для инвестиции их на рынок жилой недвижимости», - высказал предложение генеральный директор управляющей компании «Финам Менеджмент» Андрей Шульга.

Воспримет ли государство подобную инициативу как один из действенных способов решения жилищной проблемы, покажет время. Управляющие компании ожидают от законодателей в первую очередь упрощения процедуры инвестирования в ПИФы для институциональных инвесторов - банков, негосударственных пенсионных фондов (НПФ), страховых компаний, - которые являются пайщиками с большим потенциалом, но ограниченными возможностями. Законодательно паи ПИФов отнесены к особо рискованным инструментам, поэтому их доля в портфеле институционального инвестора невелика  - порядка 10-15%. По этой же причине банки вынуждены применять повышенные нормы резервирования для своих инвестиций в ПИФы, что тоже не стимулирует их к активному использованию этого инструмента. А НПФ не имеют права самостоятельно приобретать паи, сделать это можно только через управляющую компанию, которая, в свою очередь, не имеет права инвестировать эти средства в свои ПИФы. Участники рынка уверены: когда процедура инвестирования в ПИФы для институциональных инвесторов будет упрощена, тогда можно ожидать нового витка развития отрасли, в том числе и увеличения объемов жилищного строительства через закрытые паевые фонды недвижимости.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова