Инструменты / «Земельный» ПИФ

30 июня 2006
Опыт управляющих и девелоперов пока таков, что приобрететь пай в «земельном» ПИФе рисковано

Заройте ваши денежки

Вместе с общим ростом цен на недвижимость дорожает и земля. Не возобновляемый и недооцененный ресурс растет в цене последние 4-5 лет с темпом от 20% до 50% в год. Но абсолютные цифры бывают таковы, что многие частные лица, избравшие землю инструментом наращивания капитала, могут купить лишь одну сотку из, например, 5 гектар действительно ликвидного участка земли. Выход есть: коллективные инвестиции - форма инвестирования, давно используемая на развитых рынках недвижимости. Управление рисками логично делегировать профессионалам. Однако, и опыт управляющих компаний (УК), и опыт девелоперов, формирующих добавленную стоимость земельного участка, пока не гарантирует снижение рисков в игре с «земельными» паями.

Паевые инвестиционные фонды (ПИФы) в последнее время появляются, как грибы после дождя. Причина известна: реформаторы «рекомендацией сверху» велели рынку поменять схему финансирования долевого строительства. Принимать от граждан-инвесторов деньги считается теперь «не комильфо». И хоть подавляющее большинство строителей игнорируют совет «старших товарищей», направление развития механизма финансирования указано. И рано или поздно на пути денег от инвесторов к проекту встанут фонды коллективных инвестиций, как это давно принято на развитых рынках недвижимости.

Если в активах закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПФН) есть солидные проекты создания офисных или торговых центров, то благополучное закрытие паев на текущем этапе рынка практически гарантировано. Но не так давно УК начали включать в активы ЗПФН помимо очевидно прибыльных объектов еще и земли сельскохозяйственного назначения и связанные с ними проекты. Формирование так называемых земельных ПИФов, где большая часть актива сосредоточена именно в земельных наделах – это так сказать последний писк моды. Обольщаться не стоит, поскольку шум вокруг понятия «земельный ПИФ» (которое, кстати, юридически не существующего) напоминает спонтанную рекламную кампанию. Лаская уши инвесторов, управляющие компании в один голос заявляют, что земли на текущем этапе развития рынка сильно недооценены. И это правда: темпы прироста наиболее привлекательных участков составляют от 20% до 50% в год. Впрочем, по мнению заместителя директора управления загородной недвижимости компании «Миэль» Владимира Яхонтова, «темпы роста стоимости земли искусственно завышаются управляющими компаниями после переоценки». Имеется в виду, что ценообразование на земельном рынке управляющие компании строят по одним им известным правилам.

Хотя проблема определения цены характерна для всего рынка (по крайней мере, о Подмосковье мы можем говорить уверенно). Менеджер проекта «Рузская Швейцария» компании «Ваш финансовый попечитель» Роман Рыжков открыто признает: «Одна из основных проблем земельного рынка сейчас в том, что нет четких параметров оценки земли. И если стоимость участков в пределах 30-40 км от Москвы еще можно определить с достаточной долей уверенности, то об участках в отдаленных местах Подмосковья и других областях говорить нечего».

«Земельными» могут оказаться как ЗПФН, так и закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) особо рисковых (венчурных) инвестиций. Но в деловом лексиконе словосочетание «земельные ПИФы» уже заняло свое место. Вместе с тем, по данным Национальной лиги управляющих (НЛУ), доля таких специфичных фондов не превышает и пяти процентов от общего числа фондов, в состав активов которых входят объекты недвижимости.

Функции управляющих ПИФами заключаются в приобретении и переводе земли из категории сельхозназначения в категории, позволяющие использовать земли для индивидуального жилищного строительства, для возведения дач или промышленных объектов. Далее, полагаясь на рост цены на землю, компании, инвестировавшие в нее средства, вольны просто ждать, наблюдая за ростом стоимости паев (что, впрочем, никто и нигде не фиксирует, поскольку и сам рынок земли крайне непрозрачен). При этом юридическая подготовка потенциального товара, а именно, смена категории земель, совершенно неизбежна. «Земли сельхозназначения сами по себе вряд ли будут расти в цене стремительными темпами, поэтому с инвестиционной точки зрения перевод земли в другую категорию сегодня не только оправдан, но и единственно выгоден для тех, кто работает в этой сфере», - доказывает заместитель генерального директора УК «АК Барс Капитал» Сергей Суров.

Однако уже одна эта операция по переводу из категории в категорию может изрядно попортить нервы инвестору. Процедура из одной категории в другую откровенно сложная. Даже «приручившая» административный ресурс солидная компания сегодня убьет на процедуру смены категории земельного участнка от полугода до полутора лет (СМ. ранее опубликованный ОБЗОР). Согласно федеральному закону «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую», который был принят Госдумой в декабре 2004 г., подобный перевод допускается в исключительных случаях, связанных, например, с консервацией земель или с созданием особо охраняемых природных территорий. Также причиной может стать изменение черты поселений или признание непригодности земли для проведения сельскохозяйственного производства при строительстве промышленных объектов и при иных несельскохозяйственных нуждах.

«Сроки перевода зависят от опыта юристов, с которыми сотрудничает управляющая компания», - хитрит С. Суров. «Никакого пиетета перед управляющими компаниями районные администрации не демонстрируют», - грустно добавляет генеральный директор УК «Велес Менеджмент» Бейшен Исаев.

Поэтому, кстати, в компании «Финам» решили использовать земли по самому очевидному назначению, выращиванию сельхозкультур. Она вкладываются в земли для последующей продажи или сдачи в аренду. Объекты их интересов – земли сельхозназначения Южного федерального округа (Краснодарского края).

Среди привлекательных регионов эксперты отметили также ближнее Подмосковье и Черноморское побережье Кавказа (для строительства коттеджных поселков и объектов рекреации), пригороды Санкт-Петербурга, Ленинградскую область и дальние, но транспортно доступные районы Подмосковья, Тульскую и Смоленскую область (для строительства складских комплексов).

Но помимо спекулятивного подхода управляющие могут исповедовать исключительно созидательный настрой: на земельных участках привлеченные ими девелоперские компании создают проекты, которые и создают ту добавленную стоимость, которая и поднимает стоимость пая. Причем, как говорит Б. Исаев, «управляющие фондами недвижимости могут сдавать приобретенные участки в аренду, но чаще всего стремятся получить добавленную стоимость именно от инвестиционно-девелоперских проектов».

Например, в УК «Велес Менеджмент» порталу заявили, что деньги пайщиков направят в строительство коттеджных поселков и комплексов отдыха, а также рассматривают возможность инвестиций в складскую недвижимость.

Риски от вложений в «земельные» фонды руководители УК оценивают на уровне рисков операций с государственными облигациями. «Это один из самых консервативных инструментов, существующих на рынке. Он может приносить доход до 20% годовых, что существенно выше доходности госбумаг», - отмечает генеральный директор УК «Финам» Павел Кириченко.

А вот генеральный директор УК «Агана», чуть ли ни единственного венчурного фонда, имеющего дело с землей, Иван Гелюта считает, что «реализация инвестициционно-строительного проекта на земельном участке, который необходимо перевести в иную категорию, характеризуется неоправданно высокими рисками». А В. Яхонтов вообще заявил, что «земельный участок – низколиквидный товар, продать который сложнее, чем купить, поскольку предложение на рынке земли пока еще превышает спрос».

«Всегда стоит помнить, что каждый земельный участок – объект уникальный, поэтому говорить о некой общей тенденции в соотношении параметров «риск/доходность» нельзя. Одно дело земля на Рублевском шоссе, другое – участок в чистом поле», - полемизирует с коллегами заочно Б. Исаев.

В.Яхонтов не отрицает, что ПИФ с земельным активом будет востребован инвесторами, но только если главным стимулом для увеличения стоимости пая будет не рост цен на землю на фоне постоянного прироста денежной массы, а девелоперские проекты, удовлетворяющие платежеспособный спрос.

Р. Рыжков, управляющий тысячами гектар в Рузском районе Подмосковья, к ПИФам как к новому механизму инвестирования отнесся лояльно, но добавил: «Чтобы действительно заработать на этом рынке, нужно найти и приобрести недорогой участок земли. А дешево сегодня стоят только проблемные, недооформленные земли».

Альтернативой вложения в ЗПИФы недвижимости стали паи закрытых паевых фондов особо рисковых (венчурных) инвестиций. УК этих фондов коллективных инвестиций приобретают доли в уставном капитале или пакеты акций обществ, ведущих сельскохозяйственную обработку земель. Доли и акции именно таких обществ, как говорит И. Гелюта, приобретаются для формирования активов ЗПИФ «Русский помещик». «Рост стоимости инвестиций основывается на получении текущих доходов от сдачи земли в аренду, сельскохозяйственной деятельности и роста стоимости земельных участков», - добавляет он.

Среднее значение прироста стоимости пая ЗПИФН за 2005 г., по данным рейтинга доходности ПИФов, составленного Investfunds, равнялось 34,36%. «Доходность венчурных фондов выше, но здесь и риски больше», - замечает И. Гелюта.

Однако, коллеги «Аганы» относятся скептически к включению подобных активов в состав фонда. «Подобные приобретения всегда рискованны и зачастую непрозрачны для пайщиков, поэтому у нас такой практики сейчас нет и, скорее всего, не будет», - заявляет П. Кириченко, говоря о перспективах своей УК. «Рентабельность сельскохозяйственного бизнеса для нас неочевидна. Возможно, это и выгодно, однако пайщикам следует помнить, что налоговых отсрочек, которые предоставляются участникам ЗПИФН здесь не будет», - говорит Б. Исаев.

(Владельцы паев – физические лица уплачивают налог на доходы физических лиц по ставке 13% при получении дохода от продажи (погашения) паев с разницы между ценой погашения и приобретения и промежуточного дохода.Доход от продажи (погашения) паев учитывают владельцы паев - юридические лица при расчете налога на прибыль.– прим. ред.)

Подобные фонды, содержащие в своих активах землю, переживают период формирования, при этом прогнозируемая долгосрочная доходность превышает доходность вложений в более консервативные активы. Прталу RealEstate.ru на сегодня не известен ни один успешно доведенный до конца проект, связанный с инвестированием средств через ПИФ, сформированный благодаря в основном земельному активу. Да и сохранность хотя бы части средств пайщиков государство им не гарантирует. ФСФР пока только планирует ввести систему, подобную страхованию банковских вкладов.

Итак, вложения в землю сегодня - это удел в первую очередь профессиональных участников рынка. И хотя минимальный размер инвестиций может быть доступен физическим лицам (СМ. ТАБЛ. ), гражданину-инвестору, прежде чем доверять свои деньги управляющей компании, следует поинтересоваться составом активов фонда. Б. Исаев из «Велес Менеджмент» честно признается и советует: «Сегодня качество активов паевых фондов, имеющих дело с земельными участками и проектами на них, существенно различается, поэтому пайщику стоит поинтересоваться структурой активов фонда, прежде чем доверять ему деньги».

Юлия Василенко

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова