Инструменты / Закрытые ПИФы недвижимости

22 мая 2006
Доля в закрытом паевом инвестиционном фонде недвижимости дает до 40% прироста в год

Пока не рухнул рынок

Фонды недвижимости - одни из наиболее динамично развивающихся в линейке паевых инвестиционных фондов (ПИФов). Однако, столь продвинутый инструмент, каким является пай закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН), при всей своей демократичной сущности в условиях нестабильного рынка недвижимости Москвы не востребован столь широко, как например Real Estate Investment Trusts (REITs) на устоявшихся рынках недвижимости Европы и Америки.

Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) с завидной периодичностью объявляет о регистрации или внесении изменений в правила доверительного управления ЗПИФов недвижимости. По статистике ведомства, еще в 2003 г. в РФ работало только 4 таких фонда, паями которых владел 31 пайщик, а в 2005 г. число ЗПИФов недвижимости выросло до 65, а количество владельцев паев насчитывало уже 931 пайщика. За этот же период стоимость чистых активов выросла с 2,194 млрд руб. до 24,044 млрд в руб.

По данным Национальной лиги управляющих (НЛУ), на конец апреля текущего года в России работало (включая фонды, находящиеся на процессе формирования) 93 ЗПИФа недвижимости под управлением 62 управляющих компаний. А стоимость чистых активов (СЧА) фондов недвижимости превышала 30 млрд. рублей, что составляло около 10% от общей СЧА всех российских ПИФов. (Подробнее об основных параметрах некоторых ЗПИФН и объектах недвижимости в их активах)

Расширяется также и направления деятельности ЗПИФов недвижимости – помимо традиционных девелоперских фондов, которые инвестируют деньги пайщиков в строительство, на отечественном рынке работают рентные фонды, занимающиеся покупкой площадей и сдачей их в аренду. «У нас нет точной статистики по составному делению фондов недвижимости, но можно предположить, что около 95% занимают девелоперские и рентные фонды, остальное приходится на фонды земельные», - отмечает президент НЛУ Андрей Подойницын.

Однако, несмотря на столь бурное развитие таких фондов, в массовом порядке население таким инструментом как пай ЗПИФа недвижимости не пользуется. Большинство фондов как и 3-4 года назад создается под конкретный девелоперский или, что реже, рентный проект. Закрытые ПИФы, оправдывая свое определение, носят карманный характер. (см. интервью гендиректора УК «Коллективные инвестиции» Михаила Тяжлова). «У управляющих компаний есть наработанные деловые связи с партнерами. И часто случается, что последние не хотят делить доходы с кем-то еще. Бизнес есть бизнес», - комментирует в интервью порталу RealEstate.ru заместитель генерального директора управляющей компании «Солид» Евгений Кравченко.

Правда, в последнее время наметилась тенденция продажи паев инвесторам – физическим лицам. Так, по данным компании «Конкордия – эссет менеджмент», количество юридических лиц и физических лиц, ставших пайщиками всех российских ЗПИФов недвижимости близится к паритету, а вот по объемам инвестиций физические лица значительно отстают от юридических. Управляющий директор «Конкордии» Андрей Прокофьев считает, что «с активами меньше $10 млн. выходить на рынок не имеет смысла. На формирование паев ходит несколько месяцев. За эти сроки управляющая компания, работающая в рознице, рискует просто не собрать необходимое количество активов».

По словам А, Прокофьева, для того, чтобы говорить о прибыли, УК должна располагать в среднем $300 млн., поэтому управляющие компании делают ставку на премаркетинг, т.е. на работу с потенциальными пайщиками – юридическими лицами или институциональными инвесторами – еще до этапа регистрации фонда. Работа ведется в отдельности с каждым инвестором, и в большинстве случаев круг участников фонда формируется раньше, чем регистрируются правила доверительного управления ЗПИФом.

А физические лица пока довольствуются тем, что продается на открытом рынке. Причем спрос на паи фондов недвижимости растет. Как рассказал Андрей Прокофьев, в «Конкордию – эссет менеджмент» звонки людей по поводу приобретения паев ЗПИФа «Федерация», которые продавались в розницу, поступали еще долго после завершения формирования фонда. Был даже создан лист ожидания, но ни один пайщик из числа физических лиц так и не продал свою долю.

Также паи покупают на биржах – они выведены для вторичного обращения на РТС и ММВБ. По данным НЛУ, в настоящее время на биржевых площадках можно приобрести паи порядка 15 ЗПИФов недвижимости. Однако, по общему мнению экспертов, опрошенных порталом RealEstate.ru, вторичный рынок не очень удобен для частного лица, выступающего в роли инвестора. Продают паи обычно не поштучно, а порциями. Такая «мелкооптовая партия» не всегда бывает по карману гражданину, решившему освоить роль инвестора. «Необходимо, чтобы сошлись все условия: пайщик решил продать определенное количество паев в ЗПИФе недвижимости, а инвестор – приобрести их именно в таком объеме. И если продать относительно легко, то с покупкой могут возникнуть трудности – предложения ограничены», - говорит Евгений Кравченко.

Параметры «риск» и «доходность» при оценке эффективности инвестиций в фонды недвижимости использовать не совсем корректно. Но, по оценкам специалистов, паи ЗПИФов недвижимости по шкале риска находятся между банковскими депозитами и финансовыми инструментами надежных эмитентов (например, «голубых фишек»). Разные управляющие компании по своим различным проектам прогнозируют рублевую доходность от 12% до 40 % в год. Правда, эксперты оговариваются, что стоимость паев ЗПИФов недвижимости определяются путем оценки стоимости имущества: самих объектов недвижимости, прав на эти объекты, акций и облигаций строительных и других компаний. Оценка должна производиться независимым оценщиком при приобретении и продаже, а также не реже 1 раза в год. Логично, что о работе ЗПИФа недвижимости корректно судить лишь после закрытия паев.

Естественно, существует вероятность, что цены на недвижимость могут быть, как предпочитают выражаться «синие воротнички», скорректированы рынком, или по-простому - упасть. На московском рынке этого не наблюдалось так давно, что исходя из закона чередования периодов роста и падения, сегодня многие держат в уме вероятность обвала. И если кризис настигнет рынок в нежелательный для пайщика момент, то последнему кроме себя некого будет винить в потере доходов или даже части своих инвестиций.

«Для Москвы сейчас характерен, я бы сказал, катастрофический рост недвижимости, - заключает А. Прокофьев, -  хотелось бы, чтобы был здоровый рост приемлемыми темпами. Такая ситуация, когда недвижимость растет на 10% в месяц, ненормальна. Есть риск обвала».

Юлия Василенко

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова