ИНСТРУМЕНТЫ/ Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости в первом полугодии 2008 года

30 июня 2008
В новый год - с новыми правилами

Новый 2008 год обязал управляющие компании работать в принципиально новых законодательных условиях. Поправки к закону «Об инвестиционных фондах», которые участники рынка уже успели окрестить «серьезным усовершенствованием законодательной базы в части регулирования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости», заложили принципы разделения фондов на рисковые и рентные, ввели понятие «квалифицированный инвестор» и предоставили фондам недвижимости возможность использовать кредитные ресурсы.  В то же время законодательная неопределенность, которая царила на рынке в первом полугодии, несколько снизила темпы развития рынка паев ЗПИФН.

На конец июня 2008 года, по данным Investfunds.ru, российские управляющие компании (УК) сформировали 308 закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН), и еще 25 фондов находилось в стадии формирования. Если сравнить эти результаты с данными на начало года, то окажется, что за это время в стране заработало всего 95 новых фондов. Такая динамика вполне закономерна. «Говорить о существенном росте рынка закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в первом полугодии 2008 года, к сожалению, не приходится. Однако причины сокращения темпов чисто технические. Дело в том, что механизмы практической реализации положений, заложенных в поправках к закону «Об инвестфондах», еще не отработаны на практике, в связи с чем Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) временно приостановила регистрацию фондов», – рассказал руководитель направления развития бизнеса УК «Атлас-Капитал» Андрей Ворфоломеев.

Действительно, поправки к законам «О рынке ценных бумаг» и «Об инвестфондах» вступили в силу еще в начале марта 2008 года, и с тех пор регистрация новых фондов была приостановлена, так как существовавшая на тот момент редакция «типовых правил» фактически противоречила закону. Подобные технические вопросы и стали причиной того, что показатели первого полугодия оказались не такими, как ожидали участники рынка. «По предварительным данным НЛУ, прирост совокупной стоимости чистых активов (СЧА) закрытых фондов недвижимости за первые 5 месяцев 2008 года составил 55,7 млрд руб., или 29,3%», - рассказал начальник информационно-аналитического отдела Национальной лиги управляющих (НЛУ) Антон Кузин.

Как отметили эксперты, опрошенные RealEstate.ru, в 2008 году показатели доходности паев фондов недвижимости существенным образом не изменились и продолжили колебаться в пределах 12-40% годовых в рублях в зависимости от проектов, в которые были инвестированы средства пайщиков. Зато в текущем году некоторые управляющие компании сделали шаг навстречу рознице, продавая свои паи по цене, доступной даже самому скромному инвестору. «В настоящий момент минимальная стоимость пая, которая была зафиксирована на рынке, составляет всего 92 копейки, максимальная – 0,5 млрд руб.», - поведал А. Ворфоломеев из УК «Атлас-Капитал».

В то же время суммы инвестиций, с которыми пайщики шли в УК, были существенно выше. «Минимальная сумма инвестиций сейчас начинается от 1 тыс. руб., а максимальная достигает 1 млрд руб. Средняя сумма, которую вкладывают розничные пайщики в закрытые паевые инвестиционные фонды, по нашим оценкам, в настоящий момент составляет порядка 100 тыс. руб.», - поделился руководитель направления привлечения инвестиций в недвижимость УК «Финам Менеджмент» Данил Зарубин.

Также с большим успехом велись торги паями ЗПИФН на фондовых биржах страны. Прежде всего, это связано с ростом предложения. В настоящий момент на РТС обращаются паи 11 закрытых фондов недвижимости, а на ММВБ - 72 фондов, в то время как на начало года их было всего 6 и 47 соответственно. И все же если сравнивать данные цифры с общим числом сформированных в стране ЗПИФН, то можно констатировать, что объем вторичного обращения паев в РФ не так уж велик. «Причина этого в том, что до сих пор многие фонды являются «кэптивными», то есть созданными под конкретного пайщика для специальных целей. Правда, стоит отметить, что большинство розничных продуктов, выведенных на биржу, демонстрируют вполне внушительные обороты», - рассказал старший ассоциат УК «Тройка Диалог» Иван Кабулаев.

Как констатировала Национальная лига управляющих, за период с начала года по 24 июня совокупный объем сделок с паями закрытых фондов недвижимости только на ММВБ составил 11,9 млрд руб., по данным паям в указанный период было заключено 16655 сделок. Причем для поддержки ликвидности паев сами УК предлагали инвесторам различные механизмы – от института маркет-мейкера до возможности продать паи по цене, близкой к рыночной, в удобный для пайщика момент. «Наиболее ликвидными бумагами, по нашим оценкам стали  паи «АГ Капитал Интерра» под управлением «АГ Капитал» (оборот с начала года составил 3,3 млрд руб.), «Межрегиональный фонд недвижимости» под управлением «КИТ Фортис Инвестментс» (оборот 2,2 млрд руб. за аналогичный период) и «Земельный фонд Солид Подмосковный» под управлением УК «Солид Менеджмент» (оборот за полугодие составил 1,5 млрд руб.)», - рассказал А.Кузин из НЛУ.

Что же касается перспектив на 2008 год, то эксперты, опрошенные RealEstate.ru, выразили уверенность в дальнейшем росте рынка и увеличении привлекательности такого инструмента, как пай ЗПИФН, правда, обещать двукратного увеличения стоимости чистых активов ЗПИФН, как это было в прошлом году, не стали. «До конца года СЧА российских фондов недвижимости, несомненно, увеличится, как вырастет и число фондов. Однако рост может составить максимум 60%, а минимум – 40% к концу декабря 2008 года», - спрогнозировал руководитель департамента по работе с инвесторами УК «КОНКОРДИЯ – эссет менеджмент» Эдуард Поздняков.

Темпы этого роста будут во многом зависеть от скорости принятия нормативных документов, необходимых для регистрации и перерегистрации правил доверительного управления фондами. Федеральная служба по финансовым рынкам 27 июня 2008 года известила управляющие компании о том, что Министерство юстиции зарегистрировало приказ ФСФР России «Об утверждении Положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов», который  вступит в силу через 10 дней после официального опубликования. А 30 июня Минюст зарегистрировал приказ «Об учете прав на инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов». И это значит, что уже во втором полугодии отрасль может заработать в штатном режиме.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Фото: bpn.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова