ИНСТРУМЕНТЫ/ В первый раз

30 марта 2007
К первичным размещениям готовы далеко не все российские компании, работающие в сфере строительства и недвижимости

В текущем году российские компании имеют все шансы удивить отечественных и зарубежных инвесторов. Citigroup и РТС прогнозируют, что в 2007 году более 30 предприятий России могут провести IPO. Общий объем сделок, по оценке Deutsche Bank, должен составить не менее 19 млрд долл., а специалисты «Тройки Диалог» считают, что данный показатель в состоянии достичь 30-40 млрд долл. В настоящий момент о планах разместиться в России или за рубежом заявило 108 российских компаний, но лишь 61 предприятие осуществило намерения. О возможном проведении первичного размещения так или иначе говорили и компании, работающие в сфере строительства и недвижимости: MIRAX GROUP, ГК «ПИК», «Стройинком-К», подконтрольная Africa Israel Investments, S.Holding , «ЛенСпецСМУ», «Главмосстрой» и другие застройщики и девелоперы. Однако реализовать задуманное удалось малому числу предприятий, работающих в отрасли: строительный бизнес до сих пор непрозрачен и в состоянии найти средства, не меняя структуру компании и не приводя в порядок финансовую отчетность.

Под IPO (Initial public offering, IPO) или «первичным размещением» понимается первая открытая продажа акций компанией. IPO можно назвать таким видом первичного размещения, которое происходит каждый раз, когда компания продает новые акции. Первичное размещение отличается от вторичного размещения, представляющего собой открытую продажу владельцами ранее выпущенных ценных бумаг. Инвесторам должны быть понятны система корпоративного управления и денежных потоков компании, поэтому на практике проведение IPO не обходится без целого ряда подготовительных мероприятий: получения кредитов в национальных банках, выпуска облигаций в национальной валюте, получения кредитного рейтинга, кредитов иностранных финансовых институтов, выпуска еврооблигаций и кредитных нот, поиска стратегического инвестора. Прежде чем разместиться на российской или зарубежной торговой площадке (бирже) компания должна проделать длинный путь структуризации бизнеса и приведения финансовой отчетности в соответствие с международными стандартами.

Именно это – одно из тех препятствий, что откладывают массовые проведения IPO отечественными застройщиками и девелоперами на длительный срок. «Российская строительная индустрия до сих пор находится в тени, - уверен президент Российского союза строителей Виктор Забелин. – Конечно, некоторые компании уже сделали значительные шаги по консолидации бизнеса и улучшении структуры управления, однако о стремлении к прозрачности финансовых потоков в отрасли пока говорить рано».

Как рассказал заместитель председателя правления MIRAX GROUP, открыто заявившей о намерении проведения IPO, Андрей Клецко, корпорация выбрала поступательную стратегию выхода на первичное публичное размещение акций и ведет работу в этом направлении уже более 2 лет. Работа состоит в том, чтобы постепенно за счет частных размещений акций наиболее крупных проектов увеличивать капитализацию корпорации в целом и таким образом подвести инвесторов и рынок к адекватной оценке бизнеса MIRAX GROUP.

«С нашей точки зрения, бизнес корпорации на данный момент стоит 4 с лишним миллиарда долларов. Наша приоритетная задача состоит в том, чтобы аргументировано доказать рынку верность нашей оценки. Первым шагом в этом направлении станет сделка с банком Credit Suisse First Boston о покупке акций нашей компании MRC Mirax Skyscrapers B.V., которую мы намерены оформить уже в первом квартале текущего года. Credit Suisse приобретёт часть акций у текущих акционеров, плюс акции допэмиссии,» - добавил он.

Действительно, такая проблема, как справедливая оценка бизнеса при проведении IPO, не раз вставала перед руководством российских компаний, планировавших первичное размещение. В частности, строительно-промышленная группа ЛСР заявила о намерении разместить очередной облигационный заем, тем самым фактически признав, что проведения IPO переносится на неопределенный срок. Официально же руководство ОАО "Группы ЛСР" подчеркивало, что темпы роста компании значительно выше темпов роста рынка.

«К сожалению, многие российские компании сегодня этого не понимают и спешат провести публичное размещение акций, не получая в результате справедливой оценки своего бизнеса и теряя огромные суммы денег. Показательным примером стало недавнее размещение одной девелоперской компании, оценка бизнеса которой, на мой взгляд, была сильно занижена из-за поспешного выхода на IPO», - заметил А.Клецко из MIRAX GROUP.

Впрочем, оценки результатов размещений могут разниться. По словам руководителя отдела размещения ценных бумаг РТС Алексея Федорова, проведенные IPO ОАО «Открытые инвестиции», ОАО «Система-Галс», ОАО «Центр международной торговли» можно назвать успешными. «Компании привлекли запланированные объемы инвестиций, а цены размещения их акций практически всегда приближались к верхним границам ценовых диапазонов. В IPO принимали участие как российские, так и иностранные инвесторы», - добавил он.

Как отметил А. Федоров, IPO R.G.I. International Ltd (входит в Rose Group) осуществлялось за пределами Российской Федерации эмитентом, зарегистрированным в Великобритании. Ценные бумаги R.G.I. International Ltd на российском фондовом рынке на сегодняшний день обращаться не могут. К России данный эмитент имеет прямое отношение по роду своей деятельности: RGI International специализируется на строительстве элитного жилья в центре Москвы. Общий объем IPO (c учетом использованного опциона) составил свыше 192 млн долл. а цена размещения была установлена на уровне 6 долл. за акцию. C учетом ценового диапазона в 4,75 - 6,25 долл., очевидно, что компания также разместилась практически по верхней границе.

Опрошенные RealEstate.ru девелоперы и застройщики признались, потенциальное первичное размещение для них – скорее имиджевый ход, повышение капитализации компании, вывод ее на новый уровень, а не способ привлечения внешних инвестиций для развития бизнеса. В частности, интересной и менее затратной альтернативой IPO, по мнению застройщиков, может стать проектное финансирование. Как рассказал заместитель директора управления проектного финансирования Инвестсбербанка Илгар Байрамов, вознаграждение банка при проектном финансировании составит всего 0,5-1% от выданной суммы, в то время как затраты на проведение IPO будут существенно выше.

Между тем, западный инвестор все активнее присматривается к российскому рынку недвижимости и стройиндустрии. В частности, по словам заместителя генерального директора компании «Новая площадь» Евгения Фетисова, очень показательной была прошедшая недавно в Каннах выставка MIPIM-2007. «Если в прошлом году мы наблюдали интерес только к коммерческим проектам, то в этом году было море предложений по всем видам недвижимости».

RealEstate.ru будет следить за итогами первичных размещений российских компаний, работающих в сфере недвижимости.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова