ИНСТРУМЕНТЫ/ Торгуем недвижимостью

03 июля 2007
На российских биржах обращаются паи 33 закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости

В последнее время все больше управляющих компаний (УК) начали осознавать важность вторичного обращения паев, и число закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) недвижимости, выведенных на биржу, неуклонно растет. К примеру, еще в начале текущего года на ММВБ торговалось 20 ЗПИФов недвижимости, на 1 апреля их количество составило 22 ЗПИФа недвижимости, на 1 мая – 24 ЗПИФа недвижимости, а на 1 июня – 29. Участники рынка называют биржевую торговлю данными бумагами перспективным направлением развития рынка паев: УК, выводя паи на вторичный рынок, в значительной степени расширяют сеть продаж, а клиенты управляющих компаний получают возможность приобретать и продавать паи в любой момент, тогда как в ином случае это не возможно без общего собрания пайщиков.

В настоящее время в РФ зарегистрировано около 700 паевых инвестиционных фондов. Количество УК, под управлением которых находятся ПИФы, насчитывает свыше 300 компаний, чьи представительства разместились в 250 городах Российской Федерации. Довольно быстрыми темпами развивается сегмент закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, чье количество в этом году достигло 160 фондов. Из них паи 29 ЗПИФов недвижимости обращаются на Московской межбанковской валютной бирже (ММВБ), а 4 – на Фондовой бирже «Российская торговая система» (РТС).

В общем объеме торгов паями доля закрытых фондов недвижимости уже сегодня весома. Например, как рассказали в ММВБ, за период с начала года с паями фондов недвижимости было заключено около13 тыс. сделок на сумму 3,76 млрд руб., что составило 45% от общего объема торгов паями паевых инвестиционных фондов.

Еще недавно ЗПИФы недвижимости в полном смысле слова соответствовали своему названию - оставались недоступными для розничного инвестора. «Говоря о фондах недвижимости, можно привести такое сравнение. Когда сдают большие торговые площади, упоминают о якорных арендаторах, т.е. тех, кто снимает большую часть помещений. Так вот у ЗПИФов недвижимости обычно есть «якорный» инвестор, который готов вложиться в проект», - отметил генеральный директор УК «Коллективные инвестиции» Михаил Тяжлов.

Однако тенденция последних лет показывает, что все больше ПИФов недвижимости начинают рассчитывать и на массового покупателя. Как рассказали опрошенные RealEstate.ru эксперты, ориентация на розницу вовсе не упраздняет институт «якорей» инвестора, однако позволяет последним в любой момент рефинансировать вложенные средства. «Концепция ЗПИФа недвижимости предполагает инвестиции на длительный срок. Однако пайщикам Фонда замораживать значительную часть денег на долгое время, особенно если это достаточно крупный актив, к примеру, стратегического инвестора, не выгодно. Процедура покупки и продажи паев на вторичном рынке довольно проста: паи стратегического инвестора (он же, как правило, является и владельцем проекта) предлагаются желающим их приобрести, иногда с безотзывной офертой о выкупе паев, начиная с определенного срока и вплоть до погашения. Тем самым стратег высвобождает необходимые активы», - уточнил руководитель департамента по работе с клиентами УК «Атлас Капитал» Сергей Тюрин.

Впрочем, по его словам, вывод паев на вторичный рынок полезен также и для управляющих компаний: увеличивается объем сделок по паям, бумаги получают оценку профессиональных участников рынка. Как правило, котировки в большинстве случаев близки к тем, что заявлены УК. Кроме того, размещение ЗПИФа на биржу всегда представляет собой в какой-то степени имиджевый ход: процедура вывода паев часто сопровождается рекламной акцией или информационным оповещением потенциальных инвесторов.

Розничные инвесторы при этом получают возможность приобретать паи, не выходя из дома. «Необходимо лишь наличие брокерского договора и Интернета», - добавил вице-президент УК «Арсагера» Андрей Поляков.

Что касается издержек, то, по словам опрошенных экспертов, затраты УК незначительны. «Расходы управляющей компании при выводе паев на вторичный рынок минимальны и не сопоставимы с преимуществами, которые предоставляет биржевое обращение паев. А розничный инвестор при покупке паев на бирже уплачивает только комиссию брокеру, но она, как правило, достаточно мала и не превышает 0,1% суммы сделки», - продолжил А. Поляков из УК «Арсагера».

По словам главного аналитика УК «Капиталъ» Сергея Карыхалина, механизм вывода паев на биржу принципиально ничем не отличается от размещения акций и облигаций: УК просто должна предоставить пакет документов для прохождения листинга. Однако требования регулятора – Федеральной службы по финансовым рынкам – к прозрачности ПИФов, чьи паи обращаются на бирже выше, чем к тем, чьи паи реализуются только на первичном рынке. Здесь можно провести сравнение с публичной компанией, выводящей акции на биржу, о которой инвестор имеет право получить больше информации.

И все же это не останавливает УК, выводящих ЗПИФы недвижимости на биржу. К примеру, еще в начале текущего года на ММВБ торговалось 20 ЗПИФов недвижимости, на 1 апреля их количество составило 22 ЗПИФа недвижимости, на 1 мая – 24 ЗПИФа недвижимости, а на 1 июня – 29.

Правда, рынок паев пока находится в стадии становления. «На фоне бурного роста рынка паев в целом - объем торгов по паям ПИФов в 1-м полугодии 2007 года по сравнению со 2-м полугодием 2006 года вырос в 2,6 раза - динамика сделок с ЗПИФами недвижимости также демонстрирует хороший уровень. Среднемесячный объем торгов по ним в первом полугодии 2007 года составил 711 млн руб. – в 1,7 раза больше, чем во 2-м полугодии 2006 года. Среднемесячное количество сделок составило 2,2 тыс. – в 3,2 раза больше, чем во 2-м полугодии 2006 года», - рассказал директор департамента фондового рынка Фондовой биржи ММВБ Михаил Темниченко.

По его словам, lля стимулирования положительной динамики торгов паями на Фондовой бирже ММВБ были введены институты маркет-мейкеров и специалистов. Основное отличие специалиста от маркет-мейкера – исключительное право на выставление котировок. Это одна из привилегий специалиста по отношению к остальным участникам торгов, которой он наделяется взамен на то, что берёт на себя обязательства постоянно, в течение торгового дня, удовлетворять заявки других участников торгов. «Появление маркет-мейкеров и специалистов по паям – это всегда рост ликвидности данного инструмента. Как следствие, снижение издержек клиентов при торговле паями, плюс становится технически проще покупка и продажа паев инвесторами из-за отсутствия необходимости обращения в агентство, продающее/выкупающее паи», - добавил он.

В частности, на ММВБ уже работает первый маркет-мейкер по паям ЗПИФ недвижимости: коммерческий банк "Центр-инвест". Банк взял на себя обязательства по поддержанию котировок паев ЗПИФН "Арсагера - жилищное строительство".

А по мнению С. Тюрина из УК «Атлас Капитал», о повышении объема торгов паями можно будет говорить только тогда, когда в стране установится внятная политическая и экономическая ситуация, а также когда будут решены вопросы, связанные с функционированием ЗПИФов недвижимости, приведено в порядок налоговое законодательство.

Возможно, также причина невысокой динамики торгов том, что паи ЗПИФов нельзя в полной мере отнести к спекулятивным инструментам. «Уровень биржевой доходности достаточно сильно отличается у разных фондов. Но в любом случае необходимо чётко понимать, что пай – это инструмент, который привязан к официальной стоимости и расхождения в официальной цене пая и биржевой цене более чем в 10% ненормально. Биржевая цена пая должна быть достаточно сильно похожа на официальную, потому что Вы должны четко понимать, что погашение пая в УК будет проходить как раз по официальной цене», - объяснил А. Поляков из УК «Арсагера».

Что касается доходности паев, то, по мнению участников рынка, она является производной от цен, доминирующих на рынке недвижимости. «В прошлом году почти все показали очень хороший прирост стоимости, а в этом году либо преобладает либо незначительный рост, либо стагнация», - поведал С. Карыхалин из УК «Капиталъ».

Как отметили опрошенные специалисты, уровень доходности классического фонда недвижимости не поднимается выше 20-30%, однако некоторые девелоперские ЗПИФы недвижимости могут принести и до 60-70% по реализации проекта. В целом же, котировки фондов недвижимости хорошо отражают ситуацию в секторе: какой проект, такие результаты демонстрирует и пай.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова