ГОСТИНИЧНЫЙ БИЗНЕС/ Не успевают

07 ноября 2006
Инвесторы распродают участки, полученные на аукционах, а планы города по завершению строительства гостиниц на 2006 год срываются

К 2010 году в Москве должно быть построено более 200 новых отелей, а общая вместимость гостиничного фонда должна увеличиться более чем в три раза. Число туристов, ежегодно приезжающих в столицу, должно вырасти до 20 млн чел. Такие планы по развитию гостиничного комплекса столицы поставлены правительством города. Однако власти признаются, что сроки завершения строительства объектов гостиничной недвижимости срываются. Кроме того, инвесторы распродают участки, полученные на аукционах. RealEstate.ru решил выяснить, почему гостиничный бизнес «не приживается» в Москве.

О том, что программа развития гостиничного хозяйства столицы начала буксовать, RealEstate.ru сообщил заведующий сектором координации по строительству гостиниц Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции г. Москвы Владимир Ермолаев. Так, в 2005 году было возведено лишь 4 из 9 запланированных объектов гостиничной недвижимости. По планам на 2006 год, предполагается возвести 22 отеля, а на 2007 год стоит задача построить 56 гостиниц. «Очень сомнительно, что хотя бы половина инвесторов успеет завершить проекты в указанные сроки», - прокомментировал он ситуацию.

По словам В. Ермолаева, причины довольно просты: до недавнего времени на торги выставлялись участки без всей необходимой лотовой документации (вместе с землей или объектом на ней инвестор мог получить лишь план участка и справку об обременениях), и победителям тендера не хватало 12 месяцев, чтобы завершить все необходимые предпроектные работы. Как рассказал источник в правительстве Москвы, пожелавший не раскрывать свое имя, даже уполномоченные компании правительства (в числе которых «Интеко», Международный авиакосмический консорциум и др.), с которыми были заключены соответствующие договоры на выполнение работ по предпроектной подготовке 13 участков для строительства гостиниц, не уложились в сроки.

Департамент г. Москвы по конкурентной политике (Тендерный комитет) опубликовал информацию о выставлении на аукцион 12 участков, однако конкурсы проведены только по 3 объектам: на Лермонтовском и Новорязанском проспектах и Песчаной улице. Сейчас торги приостановлены, документы по участкам приводятся в порядок.

«Мы регулярно встречаемся с инвесторами, получившими земельные участки, узнаем о тех трудностях, с которыми они сталкиваются при реализации проектов, - говорит В. Ермолаев. – Хочу добавить, что теперь на торги будут выставляться земельные участки только с полной документацией, а значит, одной проблемой для девелопера станет меньше».

Однако, как стало известно RealEstate.ru, некоторые инвесторы пытаются реализовать полученные участки. В частности, ООО «Юрбо» продает за 10 млн долл. участок  площадью 1,22 га на пересечении Каширского шоссе и Пролетарского проспекта. Этот участок предназначен для строительства гостиницы в составе административно-досугового комплекса.

Опрошенные девелоперы признались, что в курсе подобных перепродаж участков. «Такая практика действительно существует. Инвесторы доводят участки до разной степени готовности и пытаются переуступить права, - подтверждает председатель совета директоров компании «Лигастройпроекта» Алексей Линецкий. - Подобные предложения могут заинтересовать те структуры, которые не вхожи в распределительные ведомства правительства Москвы, а также не имеют специалистов, умеющих согласовывать исходно-разрешителтных документов для строительства».

По сведениям RealEstate.ru, в правительстве Москвы думают о том, чтобы начать изымать земельные участки у победителей аукционов, проведенных по упрощенной схеме, т.е. у тех, кто получил право на предпроектную проработку и не уложился в установленный срок. Теоретически такая процедура возможна, но механизмы не прописаны, поэтому прецедентов изъятия до сих пор не было.

В.Ермолаев заверил RealEstate.ru в том, что задача возвести минимум 248 гостиниц к 2010 году будет выполнена. Однако девелоперы сомневаются в реальности подобных планов, заявляя о том, что им интереснее реализовывать лишь собственные коммерческие проекты.

«Экономика гостиничного бизнеса не очень прозрачна: сроки окупаемости проекта, его доходность, возможность последующей продажи объекта недвижимости и заинтересованность в нем международных операторов гостиничных сетей зависят от слишком многих параметров. Поэтому пока нам более интересны проекты в других сегментах недвижимости. Однако мы рассматриваем возможность выйти и на этот рынок», - сообщил А.Линецкий из «Лигастройпроекта».

«Сейчас принято говорить о том, что десятки компаний вкладывают сотни миллионов долларов в развитие гостиничной недвижимости, однако мне известны лишь единичные примеры», - сообщил в своем выступлении на I Московском Форуме лидеров рынка недвижимости MREF 2006 генеральный директор компании “Becar Commercial Property” Игорь Галицин.

А генеральный директор компании «Бэл-Девелопмент», которая реализует сразу несколько проектов в области гостиничной недвижимости, Игорь Жуков отметил: «принятые правительством Москвы меры по стимулированию развития гостиничного хозяйства действительно позволяют снизить затраты инвестора при строительстве подобных объектов за счет снижения затрат на освобождение площади от обременений, оплаты долевого участия и стоимости платы за право заключения договора аренды земельного участка. Программа определяет гостиничный девелопмент как приоритетный для города. Важно, чтобы то, что записано, выполнялось на деле».

Опрошенные RealEstate.ru девелоперы сообщили, что им были бы интересны предложения правительства Москвы, если бы не несколько «но»: высокая стоимость заемного капитала, несогласованность решений и действий ведомств, нехватка интересных земельных участков в столице и сложность подключения к коммуникациям. Правительство Москвы обещает решить данные проблемы.

Кредитные организации, в свою очередь, готовы предоставить кредиты, но лишь под тот проект и той команде, к которым имеют доверие. «У нас есть ряд клиентов, чей основной бизнес относится к гостиничной отрасли», - рассказал заместитель начальника управления инвестиционных проектов Москоммерцбанка Андрей Коротков. По его словам, при оценке проекта в сфере гостиничной недвижимости банки в первую очередь обратят внимание на компетентность инициаторов, а еще лучше, если компетентность этой команды подтверждена опытом и конкретными примерами реализованных проектов.

Представители управляющих компаний оказались более сдержанными в оценке привлекательности гостиничной недвижимости в Москве. «Гостиничная недвижимость будет интересна в качестве актива рентного фонда, а девелоперский фонд может столкнуться с трудностями при реализации объектов после завершения строительства», - говорит генеральный директор «Тринфико Проперти Менеджмент» Алексей Приходько.

«Если говорить про московские гостиницы, то сейчас наиболее выгодно развивать гостиницы высокого класса, потому что столичная земля недешева и срок окупаемости, например, трехзвездочной гостиницы, может достигать 7-10 лет. Дешевые гостиницы сейчас строятся в основном потому, что московское правительство готово всячески содействовать компаниям, готовым это делать», - заявил управляющий директор по финансам УК «Конкордия эссет-менеджмент» Семен Пузрин.

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова