ГОРОД / Почему в Москве не популярны доходные дома?

31 октября 2007
Пока есть покупатели на 5 тыс. долл. за кв.м., девелоперам не выгодно заниматься арендным жильем

Сегодня многие молодые семьи москвичей стоят перед тяжелой проблемой: где и как жить, если денег на свое жилье еще не заработали, с родителями уже неудобно, а получить ипотечный кредит не удается. Приходится скитаться по съемным квартирам, порой меняя их каждые 2-3 месяца – то хозяин придирчивый попадется, то с соседями не ужиться. И снова переезды, финансовые затраты и, конечно, же нервы. Над страданиями москвичей призадумались в столичном правительстве, и как сообщил недавно мэр Москвы Юрий Лужков, выход вроде бы нашли. По его словам, в городе надо развивать институт доходных домов, то есть таких, где все квартиры сдаются в аренду. Чтобы не быть голословными, чиновники даже пообещали до 2008 года сдать в столице первый муниципальный дом, где московские студенты смогут снимать себе квартиры от 200 до 250 долларов в месяц. Эксперты скептически оценивают инициативы столичного руководства, отмечая, что общую ситуацию единичные объекты не исправят. Массовым же вводом арендного жилья заниматься никто не будет, поскольку девелоперам этот сегмент рынка сегодня не интересен.

Доходные дома в Москве существовали еще до революции, однако при советской власти по идеологическим соображениям были благополучно забыты. И вот только теперь об арендных домах снова заговорили. Что же это такое? Если ознакомиться с постановлением московского правительства от 02.04.02 «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве доходного дома», то можно там найти такую формулировку. Доходный дом – это жилой дом, в котором все жилые и нежилые помещения без ограничения размера площади предоставляются во временное владение и пользование юридическим и физическим лицам по договорам аренды и коммерческого найма.

Как считают столичные власти, сегодня назрела необходимость строительства домов именно такого типа. По словам Ю.Лужкова, квартиры в доходных домах должны будут сдаваться в аренду лицам с постоянно регистрацией в столице, при этом цены на аренду такого жилья будут весьма умеренными.

Кстати, на Западе из-за высоких цен на недвижимость арендное жилье получило весьма широкое распространение. По данным Американской ассоциации строителей, порядка 34% всех граждан США сегодня снимают жилье. В Европе эта прослойка еще выше – 50-60%. У нас сегмент арендного жилья практически отсутствует, не смотря на то, что бурный рост цен на квартиры в 2005-2006 гг. резко увеличил спрос со стороны потребителей. Однако, как заметила в интервью RealEstate.ru ведущий консультант отдела жилой недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Мария Серикова, заниматься арендным жильем девелоперам не интересно, поскольку не выгодно.

Доказать это в принципе не трудно. Достаточно, по слова М. Сериковой, сравнить доходность разных сегментов рынка. Допустим, что 50 метровая квартира сдается за 2000 долл. в месяц, то есть она приносит 24 тыс. долл. в год. Далее обратимся к аренде офисов. «Сейчас арендные ставки в центрах коммерческой недвижимости класса «А» 900 – 2000 долл. за кв. м. в год. Допустим, сдается офисное помещение в 50 кв. м за 2000 долл. за кв. м. а это составит 100 тыс. долл. за помещение в год. То есть 24 тыс. против 100 тыс.», - высчитывает эксперт.

Однако самую лакомую прибыль застройщики получают, конечно же, от продажи жилья.

Стоимость кв. м жилья при продаже составляет в среднем 4000 долл. за кв.м., таким образом, та же самая 50 м квартира будет стоить 200 тыс. долл. «Конечно, интересней построить и сразу получить 200 тыс., чем ждать 8-9 лет, чтобы заработать столько же сдавая в аренду. Кроме того, девелоперы обычно финансируют строительство засчет параллельной продажи квартир, используя кредиты поминимуму», - заключила М. Серикова.

Впрочем, по мнению финансового советника ИК «Сильвер-Инвест» Андрея Рябчикова, девелоперы несколько лукавят, когда говорят, что сектор арендного жилья невыгоден. «Я согласен, что инвестиции получаются долгосрочными, то есть вложения должны окупаться в течение 10 лет, однако инвестор, в конечном счете, получает больше прибыли», - заявил RealEstate.ru эксперт. По его словам, сначала инвестор путем сдачи в аренду квартир постепенно компенсирует свои затраты, а затем может продать квартиры и получить прибыль в размере 100%.

Как бы там не было, возиться с арендными домами девелоперы пока не желают и, возможно, из-за желания получить сиюминутную выгоду. Как отметила RealEstate.ru руководитель отдела жилой недвижимости Pone Realty Светлана Сухорукова, пока на рынке продажи жилья будет такая же активность и пока покупатели будут все так же выкладывать за кв. метр от 4 до 30 тыс. долл., то и девелоперы будут строить и продавать. «В Москве очень сложно найти земельный участок для строительства, поэтому если это удается, то деньги лучше вкладывать в быстрые проекты, то есть продажу квартир», - добавила эксперт.

Каким же тогда образом решать жилищные проблемы москвичей, для которых доходный дом стал бы реальным выходом из трудной ситуации? По словам экспертов, не смотря на громкие заявления, столичные чиновники ограничатся максимум 2-3 подобными домами. А частных девелоперов, судя по всему, вообще не прельщает рынок арендного жилья, в связи, с чем он и не развивается. Впрочем, как заметил RealEstate.ru замдиректора «Diligence Realty» Дмитрий Давыдов, ситуация совсем скоро может начать меняться, причем вопреки воле девелоперов.

По словам специалиста, сегодня столичный рынок все больше перенасыщается малокомфортным социальным жильем, которое продается все хуже и хуже. «Во время прошедшей стагнации, больше всего цены снижались именно на некачественную панель, и, кстати, даже сейчас наблюдается эта тенденция – стоимость падает в среднем на 3-5% в месяц», - заявил эксперт. В этой связи девелоперы могут начать перевод этого жилья, не пользующегося особым спросом среди населения, в «доходный тип», ведь надо же что-то с ним делать. Так, по мнению Д.Давыдова, возможно, начнется формирование рынка жилой аренды.

Кстати, и сознание граждан тоже нуждается в определенном формировании и избавлении от прежних стереотипов. На Западе, как мы отмечали, молодые семьи могут спокойно прожить всю жизнь на съемных апартаментах и радоваться жизни. Наши же граждане, по словам замдиректора Центра социальных решений Андрея Мадатьяна, без собственного угла ощущают в себе некий комплекс вины, а то и своей неполноценности. Вполне вероятно, что именно из-за этих «чувств» арендные дома пока еще не стали частью нашего быта.

Алексей КИЛИЧЕВ

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова