ГОРОД/ Москва – «Сити»?

24 февраля 2009
Начался раскол самых «крепких орешков» проекта

За время реализации московского международного делового центра «Москва-Сити» проект претерпел массу изменений, но все они шли на повышение. Почти вдвое возросло предполагаемое количество квадратных метров, примерно на столько же  увеличились сроки реализации, в полтора-два раза вырос объем необходимых инвестиций. Начавшийся кризис заметно подкорректирует эти показатели. Так, если общее количество «квадратов» Сити вместе с башней «Россия» до кризиса составляло 5,2 млн кв. м, то после усекновения самой высокой по проекту башни до 200 м, общая площадь уменьшится до 4,9 млн. Вместе с тем, еще больше растянутся сроки сдачи объектов: большую часть проектов планируют реализовать теперь к концу 2010 года, вместо 2007, как было обещано ранее. Более того, уменьшение объемов скажется и на всем облике Сити, у которого не будет ярковыраженной доминанты в виде башни «Россия», а будет единая композиция из почти одновеликих небоскребов.

С того момента, как началось строительство Московского Международного делового центра «Москва-Сити» количество квадратных метров в нем увеличилось почти в два раза. Так, на момент принятия решения о строительстве Сити в 1992 году предполагалось, что всего деловой район будет включать в себя 2,5 млн кв.м застройки. Тогда еще не предполагали c каким размахом развернется в столице инвестиционное строительство, поскольку через четырнадцать лет, когда началось активное освоение территории на Краснопресненской набережной, возвести планировалось 3 млн кв.м. Но и эта цифра не оказалась окончательной: уже в 2008 году на участке в 60 га планировалось построить все 4,7 млн кв.м (в расчет общей площади ММДЦ не включалась башня «Россия», которая по первоначальному проекту должна была насчитывать 520 тыс. кв. м - прим. ред.), что равносильно годовому вводу жилья в Москве последних лет. В настоящий момент, по словам пресс-секретаря управляющей компании «Сити» Натальи Ореховой, за исключением уменьшения башни «Россия», количество общих площадей Сити осталось прежним.

К тому же за время стройки увеличилось не только количество метражей предполагаемой застройки, но и сроки реализации. Если в 2005 году первый заммэра Москвы и куратор проекта Иосиф Орджоникидзе обещал, что к концу 2007 года строительство более 80% объектов Сити будет завершено, то к концу 2008 года не было построено и половины «делового города». По заверениям мэра Москвы Ю.Лужкова, 2009 год должен стать годом, когда «мы перейдём экватор, то есть когда у нас часть решений, зданий, будет выполнена». Однако, несмотря на столь оптимистический прогноз, пока, по данным компании «СИТИ», на территории делового центра построено и введено в эксплуатацию меньше миллиона – порядка 760 тыс. кв.м. Даже учитывая, что некоторые объекты Сити сейчас находятся в стадии строительства, для того чтобы к концу года достичь показателя в 2,35 млн кв.м – что и будет обозначать «экватор» – московским властям и застройщиком придется сильно поднапрячься. К тому же, с увеличением объемов и сроков росла себестоимость строительства. Если в 2006 году объем необходимых инвестиций оценивался в 10 млрд долл., то сейчас – в 12-14 млрд долл.

Всего по проекту «Москва-Сити» должна состоять из 22-х различных по функциональному наполнению высотных комплексов и башен. На сегодняшний день в деловом квартале полностью сданы ГК 6 объектов. Это «Башня 2000», стоящая на противоположной стороне Москва-реки и соединенная с деловым центром пешеходным мостом «Багратион» (общая площадь – 60 тыс. кв.м); комплекс, состоящий из трех объемов – «Башня на набережной» (общая площадь – 254 кв.м); деловой комплекс «Северная башня» (общая площадь – 73,8 тыс. кв.м); башня «Запад» – одна из двух частей комплекса «Федерация» (общая площадь комплекса – 439 тыс. кв.м); одна из двух башен комплекса «Город столиц» (общая площадь комплекса – 288,7 тыс. кв.м). Ввод в эксплуатацию большей части объектов, по словам Н. Ореховой из «Сити», запланирован к 2010 году*.

Самым высоким из всего, что построено на сегодняшний день, является 286-метровая «Башня на набережной». Однако доминантой всего Сити, скорее всего, станет уже почти готовая башня «Федерация» – самый высокий небоскреб в Восточной Европе (высота без шпиля – 360 м, со шпилем – 506 м), а не башня «Россия», которую по первоначальному проекту предполагалось сделать самой высокой в Европе (высота по проекту составляла 612 м).

Однако не всем грандиозным замыслам суждено будет сбыться: волна кризиса не могла обойти самую крупную столичную стройку. Более того, Сити даже стало своеобразным дозиметром кризиса. В архитектурно-девелоперской среде, например, сложилось такое выражение: «Краны Сити стоят – значит в строительстве точно кризис». Первыми его жертвами стали самые масштабные проекты. Так в конце ноября городские власти объявили о временной «заморозке» своих будущих правительственных владений (общая площадь – 806 кв.м). Если раньше переехать в Сити столичное правительство намеревалось в конце 2010 года, то сейчас сроки переезда отодвинулись на неопределенное время. Как сообщил депутат Московской городской думы Иван Новицкий, в этой связи у столичных властей «возникали даже мысли о расширении существующих площадей Московской городской думы». Усугубило ситуацию еще и то, что всего за несколько месяцев до кризиса была увеличена высотность четырехчастного комплекса с 69 до 79 этажей, что соответственно удорожило строительство, которое оценивается теперь примерно в 1,5 млрд долл. В виду этого, найти инвестора, который по плану властей, построил бы небоскреб, а затем отдал бы им в безвозмездное пользование 50% площадей, сейчас кажется мало реальным. В виду этого здания столичного правительства рискуют стать долгостроем.

Принципиальным изменениям подверглась и заявленная изначально, как самый высокий небоскреб делового центра, – башня «Россия». Напомним, что спроектированный известным британским архитектором Норманом Фостером 612-метровый небоскреб по первоначальному проекту должен был венчать собой весь Сити. А реализовать проект, церемония закладки которого состоялась 18 сентября 2007 года, планировалось до конца 2012 года. С началом кризиса амбиции застройщиков заметно поубавились. В ноябре 2008 года владелец девелоперской компании Russian Land, управляющей проектом строительства башни, Шалва Чигиринский объявил о приостановке нескольких проектов компании, в том числе и башни «Россия», на неопределенное время – до изменения финансовой ситуации на рынке. Для того чтобы «вытянуть» стройку власти города в начале этого года объявили об оптимизации и сокращении проекта. Главным изменением концепции проекта будет уменьшение высотности башни предположительно до 200 м, в результате чего она уже не сможет стать самой высокой башней в Европе, и уж тем более не войдет в пятерку самых высоких небоскребов мира, как это могло бы быть. К тому же дорогостоящее высотное строительство, которое до кризиса оценивалось в 1,5-1,7 млрд долл., скорее всего, вообще вынудит застройщиков отказаться от идеи башни и заставит их «положить» здание. Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин рассказал: «Уменьшение высоты «России» кардинально изменит весь проект с точки зрения композиции. О башне, скорее всего, придется просто позабыть. Что появится вместо нее? Это может быть здание полукругом, в виде треугольника, группы башен...». В настоящее время  разрабатывается несколько вариантов будущей «России», судьба которой будет решаться на ближайшем Общественном совете при мэре Москвы.

При этом без уменьшения высотности башню предлагает достроить председатель совета директоров корпорации MIRAX GROUP Сергей Полонский. На недавней пресс-конференции он заявил, что если власти города одобрят его инициативу, его корпорация готова выкупить проект у Шалвы Чигиринского за ту же цену, которою предлагала за него британская компания Sibir Enegry до обвала своих котировок, то есть за 48,5 млрд долл. Однако, на тот случай, если столичное правительство не согласится, С.Полонский предложил другой ход: переименовать башню «Федерация», которая на сегодняшний момент является самой высокой в Сити, в башню «Россия», дабы не распылять доброе имя страны на мелкое 200-метровое здание, а сохранить бренд за самой высокой башней. Что касается первого предложения, сделать это будет подобно фантастике. По данным рейтингового агентства Fitch Ratings, в первом квартале 2009 года MIRAX GROUP должна выплатить своим кредиторам 395 млн долл., при том что компания не располагает достаточным количеством средств, чтобы погасить эту задолженность в полном объеме. Да к тому же MIRAX еще необходимо достроить 30 этажей своей 94-этажной башни «Восток» комплекса «Федерация», сроки ввода которой и без того, по словам члена совета директоров MIRAX GROUP Дмитрия Луценко, «могут немного подкорректироваться».

В итоге, несмотря на заверения властей в том, что большинство объектов будет построено к 2010 году и, учитывая, что, как рассказали в «СИТИ», все участки под строительство на данный момент обеспечены теплом и электричеством, нет гарантий того, что все девелоперы выйдут на стройку с запланированными проектами и уж точно, что завершат их в намеченные сроки. В любом случае, даже если все задуманное построится, пусть и не в срок, почти 5 млн кв.м только самого Сити и еще 4 млн кв.м жилья, которые будут построены вокруг него, не смогут быть обеспечены ни прокладываемыми дублерами Кутузовского, ни линиями метро и потому рискуют оказаться заложниками своей «золотой клетки».

Топ самых высоких небоскребов «Москва-Сити»:

I Комплекс «Федерация»

(построена меньшая башня «Запад»)

Без шпиля – 360 м, со шпилем – 506 м

II Офисно-деловой комплекс на участке №16 (строится)

330 м

III «Меркурий Сити Тауэр» (строится)

Без шпиля - 322 м, со шпилем - 380 м

IV «Евразия» (строится)

305 м

V «Город столиц» (построена одна из двух башен)

294 м

VI «Башня на набережной» (построена)

268 м

VII «Imperia Tower» (строится)

260 м

VIII Московский дворец бракосочетания (строится)

250 м

Таблица: RealEstate.ru

*Предполагаемые сроки ввода строящихся объектов:

Участок №2-3

Многофункциональный комплекс с Дворцом бракосочетания и подземной автостоянкой

(Инвестор-заказчик: ООО «Сити Палас»)

Первая очередь 2010 г, вторая очередь – 2013 г.

Участок №4

Комплекс "Аквапарк" с гостинично-офисным зданием и апартаментами

Инвестор - ЗАО "Флэйнер-Сити"

Заказчик - ЗАО "Аква-Сити Палас"

4-й кв. 2009 г.

Участки 6,7,8

Центральное Ядро ММДЦ «Москва-Сити»

(ДГЗ г. Москвы, "Белгейт Констракшнз Лимитед",

ООО «Стройинком-К», ОАО ВТПК «Меркурий»,

ГУП «Центр-Сити»)

2009 – 2010 гг.

Участок 9

Многофункциональный административно-деловой комплекс с апартаментами и подземной автостоянкой

(Инвестор: "Кавадрикс Трейдинг энд инвестментс Лимитед" (ООО «Капитал Груп»), Заказчик: ООО "Капитал Груп")

4-й кв. 2009 г.

Участок 11

Терминальный комплекс с офисными зданиями и гостиницей

(Инвестор – Заказчик: фирма "СиТерИнвест Би.Ви." (Нидерланды))

4-й кв. 2011 г.

Участок №12

Многофункциональный офисно-рекреационный комплекс с апартаментами

(Инвестор: ЗАО «Техинвест»,

Заказчик: «Бовис Ленд Лиз Интернешнл Лимитед»)

4-й кв. 2010 г.

Участок №13

Многофункциональный офисно-рекреационный комплекс "Федерация" – башня «Восток»

(Инвестор-Заказчик: ЗАО «Миракс-Сити», Россия)

4-й кв. 2010 г.

Участок №14

Многофункциональное здание

(Инвестор: «Лиедел Инвестментс Лимитед»)

4-й кв. 2010 г.

Участок №15

Комплекс административных зданий законодательной и исполнительной власти города Москвы

(Инвестор - ДГЗ г. Москвы, Заказчик – ОАО «Москапстрой»)

нулевой цикл

4-й кв. 2009 г.

Участки №№16-а и 16-б

Офисно-административное здание, здание с апартаментами

и здание с автостоянкой.

Инвестор: по 16а «Лисарио Трейдинг Лимитед»

по 16б "Фудерин Трейдинг энд Инвестментс Лимитед»

(Заказчик: ООО "Инвест профи", Собственник: ООО «Капитал Груп»)

4-й кв. 2010 г.

Участок №17-18

Многофункциональный административно-деловой комплекс с апартаментами «Башня Россия»

(Инвестор-Заказчик: ООО «СТ Тауэрс»)

2016 г.

(перенос срока с 2012 г.)

Участок №20

Многофункциональный комплекс

(Инвестор-Заказчик: ОАО «СИТИ»)

2014 г.

Таблица: ОАО «СИТИ»

Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА

Фото: http://clubs.ya.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова