Глава II. Рынок офисной недвижимости 2006

24 ноября 2006
Глава II. Рынок офисной недвижимости 2006
Глава II. Рынок офисной недвижимости 2006

Сегмент офисных помещений на фоне высокого уровня спроса остается инвестиционно привлекательным для девелоперов. В первом полугодии 2006 года, по данным Colliers International, было построено и реконструировано в общей сложности около 320 000 кв. м. офисных помещений класса А и B, что превышает показатели за аналогичный период 2005 года на 60 процентов. Чуть более высокая оценка дается в исследовании Knight Frank и Noble Gibbons – 390 000 кв.м и 370 кв.м. соответственно.
 
В 3 квартале 2006 г. было введено в эксплуатацию 220 000 кв.м офисных площадей класса А, В (данные компании Praedium). Среди них офисные площади класса А составляют 70 000 кв.м, класса В 150 000 кв.м. Итого на начало 4 квартала общий объем введенный в эксплуатацию в 2006 г. офисных площадей составляет 660 000 кв.м. До конца года планируется ввести в эксплуатацию еще порядка 700 000 кв.м., из них класса А - 500 000 кв.м, класса В - 200 000 кв.м. В совокупности прирост высококлассных офисных помещений в 2006 г. с учетом заявленных к вводу в эксплуатацию в 4 квартале составит 1 360 000 кв.м. Для сравнения в 2005 г. было введено в эксплуатацию примерно 900 000 кв.м. Из них класса А – примерно 250 000 кв.м, класса В – примерно 650 000 кв.м.

Несмотря на интенсивное развитие офисного рынка, предложение всё ещё ограничено. Доля свободных площадей не превышает 3 процентов. Как утверждается в исследовании Johnes Lang LaSalle, это самый низкий показатель в Европе

Наиболее значимые сделки первого полугодия 2006 г.:

Инвестиционные сделки

 

 

Объект

Покупатель

Продавец

Офисный центр класса B, Летниковская ул., д. 11/10, стр. 1-28, в купленный комплекс входит 28 объектов недвижимости

КапиталХаус

АЛМ-Девелопмент

Бизнес-центр класса B "Новосущевский", Сущевский Вал, д. 18

Промышленные инвестиции

MR Group

Бизнес-центр "Петровский дом"

Совладелец Михайловского ГСКа Василий Анисимов

Coalco

Офисный комплекс площадью 7 740 кв.м., Луков пер.

ИГ "Открытие"

ЗАО "Концерн Арбат"

По купле-продаже

 

 

Объект

Покупатель

Продавец

60000 кв.м. в комплексе "Федерация"

Внешторгбанк

ЗАО "Миракс-Сити"

Бизнес-центр, Тверской б-р, д. 16 площадью 5250 кв.м.

Ленстройреконструкция

КФС

14400 кв.м. в бизнес-центре Citydel

Henkel

ЗАО "Тема"

Офисный центр, Трубная ул., 2-2-3

Конфид. клиент

н.д.

«Покровские ворота», Покровка ул., 40

Конфид. клиент

н.д.

Банковское здание, 1-й Казачий пер., 9/1

Международный Московский банк

н.д.

Банковское здание, Композиторская ул., 13

«Роснефть»

н.д.

Банковское здание, Пречистенка ул., 36

Русский Международный банк

н.д.

Образцова ул., д. 14, стр. 2

“Гранд Престиж”

н.д.

По аренде

 

 

Объект

Арендатор

Площадь, кв.м.

Семеновский, офис-парк, Ибрагимова ул., д.31, к.50

МТС

15000

Пушкинский дом, Страстной б-р, вл. 9

«Газэкспорт»

12800

Бизнес-центр, Полковая ул., д. 3

«Эльдорадо»

11000

Новый двор, Якиманская наб., д. 2

Equant

6000

Балчуг Плаза, Балчуг ул., д. 7

Salans

4000

Конкорд, Шаболовка ул., д. 10

Nycomed

3651

«Павелецкая Плаза I», Павелецкая пл., 2, стр.1

Nestle

7140

«Квартал», Дубининская ул., 53

Eurochem

5995

Vaviloff Tower, Вавилова ул., 24

Astra Zeneca

3010

Бизнес-парк ИКЕА, г. Химки

Конфид. клиент

4500

“Серебряный Дом”, Карамышевский пр-д, д. 68

Sony

3 359

“Лефорт”, Электрозаводская ул., д. 27, стр. 5

“Коммерческий Банк Агропромкредит”

3 100

Кожевническая ул., д. 14

“Ренессанс Капитал”

3 018

 

 Источник: компании Praedium, Colliers International, Knight Frank.


Общая совокупность сделок по аренде в 2006 году превышает объем сделок по купле-продаже офисных помещений. Также компания Knight Frank отмечает тенденцию покупки компаниями офисных зданий площадью от 5000 до 15000 кв.м. целиком для собственного использования.
Офисные помещения класса «А»

Доля офисов класса «А» в предложении 2006 года не превышает 20 процентов. Тем не менее, до конца года планируется ввести в эксплуатацию, по данным Knight Frank, ещё около 406 000 кв.м. класса «А», что может немного выровнять ситуацию. Спрос на качественные помещения класса «А» стабильно растет. Уровень свободных площадей класса «А» - 3-5%.

Офис класса «А» в 2006 г.

Арендные ставки ($, кв.м., год) (в зависимости от этажа различия могут достигать 30-40%)

 650-850

Стоимость продажи ($, кв.м., год)

4000-6000

Эксплуатационные расходы ($, кв.м., год)

70-150

Аренда паркинга ($, кв.м., мес.)

подземный 250-350,

наземный 150-200

Источник: компания Praedium.

Наиболее значительные проекты класса «А», сданные в эксплуатацию в первом полугодии 2006 г.:

Название

Адрес

Общая площадь (кв.м.)

1

Аврора бизнес-парк (2 очередь)

Садовническая наб., д. 82

50000

2

Северное сияние

Правды ул., 26

38803

3

Gorky Park Tower

Ленинский пр-т, д.13-15

32800

4

Бородино Плаза (1 очередь)

Русаковская наб., д.13, стр.1

31600

5

Волна Tower

Академика Сахарова пр-т, д.10

19240

6

БЦ Gas Field

Обручева ул., д. 27

16000

7

Представительство Республики Татарстан

3 Котельнический пер., д. 13/15, стр. 1

15500

8

Сокол Центр

Ленинградский пр-т, д.74А

6134

9

Офисный центр

Гончарная ул., 21

13700

10

Офисный центр

Тверской б-р, 16

5300

11

Vaviloff Tower

Вавилова ул., 24

7600

12

Серебряный дом

Карамышевский пр-д, 68

9800

Источник: компании Praedium, Colliers International, Knight Frank.

 

Наиболее значительные проекты, запланированные к сдаче в эксплуатацию во втором полугодии 2006 г.:

Название

Адрес

Общая площадь (кв.м.)

1

Северная башня (1 очередь)

Краснопресненская наб., д. 19, стр.2-3

135000

2

Неглинная Plaza

Неглинная ул., д.20/2, стр. 1-5

75000

3

Дукат III

Гашека ул., д.6

53000

4

Шереметьевское Подворье

Никольская ул., д.10

39000

5

Конкорд

Шаболовка ул., д. 10

20142

6

Пушкинский Дом

Страстной бульвар, д.9

18419

7

Аквамарин (фаза 2)

Озерковская наб., д. 26

16800

8

Офисный комплекс

Кутузовский пр-т, д. 23

15732

9

Офисный комплекс

Тургеневская пл.

15576

10

Торгово-офисный комплекс Знаменка (1 очередь)

Знаменка ул., д. 3

15000

11

Гостинично-офисный комплекс

Покровка ул., д. 40, стр. 3

14772

12

Central City Tower (фаза 2)

Очинниковская наб., д. 20

14000

13

Крылатские холмы (Земля, Воздух)

Крылатская ул., д. 17

15390, 13723

14

Офисный центр

Можайский вал, 6А

9500

15

Эрмитаж Плаза

Краснопролетарская ул., 2-4-6

42000

16

Лотте  Плаза

Новый Арбат ул., 21

84000

17

Центр 2000

Тургеневская пл., 2/4, стр.1

15600

18

Веста Плаза

Никольская ул.,10

39000

19

Four Winds Plaza

Б. Грузинская ул., 69-71

31000

20

Серебряный город

Серебряническая наб., 27

59900

21

«Резиденция»

Рублево-Успенское ш., 12 км от МКАД

21750

Источник: компании Praedium, Colliers International, Knight Frank.

Офисные помещения класса «B»

Объем офисных помещений класса «B», введенных в эксплуатацию в первом полугодии 2006 года достиг 250 000 кв.м., что составило 80 процентов от общего предложения на рынке. Помимо этого, до конца года ожидается появление на рынке ещё 424 000 кв. м. офисов класса «B» . Компания Colliers International приводит данные об устойчивом снижении доли свободных площадей этого уровня в течение первого полугодия (с 6,7% в первом квартале до 4%). Другие исследования определяют vacancy rate на уровне 6-7%. Это объясняется тем, что в этом году разница между темпами ввода офисных помещений «B»-класса и поглощения их рынком ещё больше увеличилась. Тем не менее, свободных офисов «B»-класса пока предлагается больше, чем «А».
 
Офис класса «B» в 2006 г.

 

Наиболее значительные проекты, запланированные к сдаче в эксплуатацию во втором полугодии 2006 г.

Название

Адрес

Общая площадь (кв.м.)

1

Новосущевский

Сущевский вал, 18

75000

2

Кругозор

Обручева ул, д. 30, стр. 1

56500

3

Сокол Бридж (1 очередь)

Куусинена ул., д. 21А

14042

4

БЦ "Москва"

Бол. Черемушкинская ул., д. 13/17

10200

5

Офисный центр

Трубная ул., 2-2-3

12750

6

Офисный центр

Луков пер., 2

7100

7

"Верейская Плаза", II фаза

Верейская ул., 29

39000

8

"Навигатор"

Варшавское ш., 47

22000

9

Офисный комплекс, 1 фаза

Научный пр-д, д. 6

43500

10

"Квартал", II фаза

Дубининская ул., 53

35000

11

Ростэк

Проезд Завода Серп и Молот, д.6

21621

Источник: компании Praedium, Colliers International, Knight Frank.


Арендные ставки ($, кв.м., год) (в зависимости от этажа различия могут достигать 30-40%)

 500-650

Стоимость продажи ($, кв.м., год)

1500-3800

Эксплуатационные расходы ($, кв.м., год)

50-120

Аренда паркинга ($, кв.м., мес.)

подземный 250,

наземный 80-120

Источник: компания Praedium.

Наиболее значительные проекты, сданные в эксплуатацию в первом полугодии 2006 г.:

Название

Адрес

Общая площадь (кв.м.)

1

Pollars

Дербеневская наб.,вл.11

60000

2

Авиа-Плаза (2я очередь)

Авиамоторная ул., 10

13230

3

БЦ “Бородино”

Русаковская ул., д. 13, стр. 1

21415

4

“Бета Центр”

Алтуфьевское ш., д. 1

13500

5

Новоспасский двор

Дербеневская наб., вл.7, стр. 4-22

100000

6

Лефорт (1 очередь, здание 1,2,3)

Электрозаводская ул., д. 27

17500, 5629, 3700

7

Торгово-офисный центр

8 Текстильщиков ул., д. 11, стр. 1,2

10650

8

Офисный комплекс

Правды ул., 8, стр. 21-22

13400

9

River Plaza

Варшавское ш., 35

13250

10

Офисное здание

Кожевническая ул., 14

13000

11

"Орбита"

Кулакова ул., 20

9500

12

Офисное здание

1-й Красногвардейский пр-д, 7

9400

Источник: компании Praedium, Colliers International, Knight Frank.


Офисные помещения класса «C» и «D»

2006-й год в который раз подтверждает очевидную тенденцию – девелоперы не намерены активно развивать эконом-сегмент коммерческой недвижимости – офисы класса «С» и «D». Инвестиционные затраты на строительство офисных центров классов А и C практически одинаковы, между тем, арендные ставки на качественные офисы высокого уровня могут отличаться в разы.
Потенциальные арендаторы недорогих офисов – небольшие компании, располагающиеся вдоль Садового кольца, в ближайшие несколько лет могут переместиться дальше от центра или даже за МКАД. «Сегодня мало кто строит офисы класса «С», - говорит Ольга Батурина из Johnes Lang LaSalle. - Может быть, только компания АЛМ. В основном, это реконструкция заводов и фабрик».

Количество компаний, пытающихся таким образом минимизировать расходы, и спрос в эконом-сегменте постепенно падает. По данным компании Astera, в 1-м полугодии 2006 года спрос на помещения класса «С» составил 6 процентов.

«Доля офисных площадей класса «D» по России уже составляет менее 15% - ввиду отсутствия спроса и низкой рентабельности подобные площади были реконструированы с повышением классности, - говорит Владимир Журавлев, директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global. -  Сегмент офисных площадей класса «С» представлен на рынке крайне скудно – основная часть площадей также подверглась реконструкции. На сегодняшний день в структуре предложения площади классов «С» и «D» в совокупности занимают менее 35% рынка».

В перспективе на 2007-2010 гг. офисы эконом-класса будут сегментироваться по территориальному расположению.  В условиях продолжающегося сокращения этих площадок арендные ставки могут вырасти даже в тех районах, которые пока ещё не востребованы.
Тенденции развития офисной недвижимости в регионах

В отличие от Москвы, где рынок офисной недвижимости начал развиваться ещё в середине 90-х годов с приходом иностранных инвесторов, в большинстве региональных городов сегодня ещё делаются лишь первые шаги по строительству бизнес-центров высокого класса. Лишь Санкт-Петербург по темпам развития догоняет столицу, хотя к 1998 году в этом регионе было введено в эксплуатацию всего несколько бизнес-центров класса «А». На других региональных рынках значительный интерес арендаторов пока вызывают бизнес-центры класса «С» и «D» (офисные помещения низкого качества). По обеспеченности качественными площадями региональные города отстают от Москвы и Санкт-Петербурга на несколько лет. В большинстве городов качественная офисная недвижимость представлена, в основном, корпоративными офисами, построенными компаниями для собственного использования. 

Но постепенно рост офисного рынка в регионах набирает темп. «Офисный девелопмент в регионах, по сравнению с Москвой, отличает более высокая доходность, - отмечает директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев, - на региональных рынках наблюдается существенный дефицит качественных площадей, а прибыльность офисных проектов в регионах превышает столичную. В связи с этим, несмотря на некоторые риски, продиктованные слабой законодательной базой и непрозрачностью рынка в большинстве регионов, девелоперы активно реализуют проекты в российских городах».  Кроме того, опыт работы по строительству качественных офисов в Москве и Петербурге делает региональный рынок более прогнозируемым.

По оценке компании Praedium, cреди регионов, в которых активно ведется строительство офисной недвижимости московскими девелоперами, можно назвать: Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Пермь, Самара, Нижний Новгород, Краснодар.  В последние годы наблюдается приток иностранных инвестиций в регионы. Лидером по привлечению западных инвесторов пока остается Краснодарский край

 



Источник: компания Becar, НП «Гильдия управляющих и девелоперов».


Источник: компания Becar, НП «Гильдия управляющих и девелоперов»



Источник: компания Becar, НП «Гильдия управляющих и девелоперов»

Прогноз развития на 2007-2010 гг.

По оценкам компании Praedium, до 2009 г. cовокупный объем офисных площадей, заявленных  к вводу в эксплуатацию,  достаточно планомерно возрастает, что будет способствовать постепенному покрытию дефицита офисных площадей и плавному насыщению рынка, следствием чего будут:
▪ стабилизация арендных ставок;
▪ увеличение уровня вакантных площадей (примерно до 13 % в классе А);
▪ усиление конкуренции.


Источник: компания Praedium.

Не все эксперты согласны с этим оптимистичным сценарием развития офисного рынка. «Спрос на офисные площади нового строительства продолжает оставаться на высоком уровне, в связи с чем тенденция увеличения объёмов предложения практически не скажется на существующем уровне вакантных площадей, - считает директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев. – Новые объекты быстро поглощаются рынком, что обуславливает плавное снижение уровня вакантных площадей в объектах высоких классов. В перспективе трёх лет данная тенденция сохранится».

В числе других тенденций аналитики рынка отмечают увеличение доли строящихся высотных зданий, многофункциональных комплексов и бизнес-парков, т.е. объектов нового типа. Также активно идет реконструкция бывших промзон.

«Сегодня мы наблюдаем приближение к зрелости рынка, - отмечает руководитель группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Johnes Lang LaSalle Ольга Батурина. – Площадок больше уже не станет. В следующем году объем вакантных площадей увеличится незначительно (с 3 до 3,7%). К тому же в 2008-09 гг. предстоит введение в эксплуатацию множества проектов, и в ожидании роста конкуренции настроение у девелоперов напряженное. Поэтому они уже стали задумываться о диверсификации и маркетинге проектов. А требования арендаторов, вышедшие сегодня на серьезный и трезвый уровень, в дальнейшем будут различаться всё больше».

Чтобы подготовится к усилению конкуренции, по оценке аналитиков компании Praedium, необходимо предпринимать следующие шаги:
Крайне щепетильно отнестись к концепции будущего офисного комплекса, учитывая все параметры, влияющие на привлечение потенциальных арендаторов. Нужно тщательно рассчитать всю необходимую инфраструктуру, учесть все необходимые технические параметры, проследить за строительством, позаботиться о качественной отделке. И главное - подготовить (либо нанять) профессиональную управляющую команду.
Помимо этого:
1) наиболее привлекательным для девелопера будет сдача в аренду своих помещений на максимально большой срок аренды;
2) сдача в аренду помещений компаниям с высоким рейтингом кредитоспособности.

Тенденция удлинения сроков аренды обусловлена как привлекательностью инвестиционных проектов (нацеленных на дальнейшую продажу), так и стабильностью развития бизнеса и возможностью долгосрочного планирования.

«В связи с рядом сложностей по поиску крупного участка под офисную застройку в центре Москвы и общим насыщением центра площадями офисного назначения, девелоперы активно осваивают ближайшее Подмосковье, - добавляет Владимир Журавлев из NAI Global. - Спрос на аренду бизнес-центров за пределами МКАД демонстрирует тенденцию роста, что обуславливает выгодность подобной офисной застройки для девелоперов».

Всё больше девелоперов приходят из жилой недвижимости в офисный сегмент, рост в котором сегодня составляет, по данным NAI Global, на московском рынке порядка 20-30% годовых при сниженных рисках вложения капитала.  «Это связано с такими факторами, как диверсификации бизнеса, поиском новых ниш, более высокой доходностью и, коненчо, стабильностью спроса на офисы», - объясняет Ольга Батурина из Johnes Lang LaSalle.

Среди непрофильных девелоперов, которые вышли на рынок в 2006 г., по данным компании Praedium: ДС-девелопмент, «Интеко» (один из ее проектов: «Сетунь Хиллс», бизнес-парк общей площадью 570 000 кв.м), компания, основанная акционерами компании «Вимм-Билль-Данн» (проект офисно-жилого комплекса, включающего строительство нескольких офисных зданий, общей площадью 1 000 000 кв.м  на территории 4-го Московского Мелькомбината в районе  «Большого Сити»), группа компаний «ПИК», заявившая о планах строительства около 600 000 кв. м офисных площадей до 2012 г., компания «Сити-Отель», планирующая построить порядка 400 000 кв.м. офисных площадей (в рамках офисно-гостиничных комплексов). Также группа компаний «Букет» создала девелоперскую компанию B2B Development, первый проект которой - офисный комплекс класса А площадью 180 000 кв.м.

 

Основные показатели рынка

 

Строительство

®

Поглощение

­­

Вакансии

¯

Ставки аренды

­­

Цены продаж

­­

Источник: Colliers International.

 

Новые проекты, о строительстве которых было заявлено в 1 полугодии 2006 г.:

Объект

Расположение

Девелопер

Общая площадь

Офисно-жилой комплекс

На месте 4-го московского Мелькомбината рядом с "Большим Сити"

Акционеры компании "Вимм-Билль-Данн"

1000000

Бизнес-парк Сетунь-Хиллс

Пересечение Минской и Староволынской улицы

ИНТЕКО

570000

Офисно-гостиничный комплекс

Территория промзоны "Владыкино"

ОАО "Стройпрогресс"

300000

Офисный комплекс

16 участок застройки "Москва-Сити"

Норильский никель

250000

Офисно-выставочный комплекс

20 участок застройки "Москва-Сити"

Норильский никель

180000

Офисно-гостиничный комплекс

Тверской заставы пл.

Стройинком-К

165000 (офисная площаль - 57000)

Офисный комплекс

Ходынская ул., д. 2

Сoalco

150000

Офисно-гостиничный комплекс

Рязанский пр-т

ТЭН

120000

Бизнес-парк

г. Химки, Ленинградское ш., 3 км от МКАД

IKEA

154000

Офисный комплекс

МКАД 65-66 км

РИГрупп

100000

Многофункциональный комплекс

Вавилова ул., вл. 64/1

Акционеры компании "Путинка", соинвестор проекта - "Перекресток"

97500(офисные площади примерно 72000)

Офисно-жилой комплекс

Территория автокомбината №12, промышленная зона "Воронцово

КВ-инжиниринг

Примерно 70000 офисных площадей

Бизнес-центр

Наметкина ул.

Ташир

36400

Источник: компания Praedium.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова