Глава I. Описание рынка коммерческой недвижимости

24 ноября 2006
Глава I. Описание рынка коммерческой недвижимости

Классификация

Классификация офисов (компания Noble Gibbons)

В соответствии с данной классификацией офисные здания делятся на четыре категории:
A, B, C, и D. Категории A и B в свою очередь подразделяются на A1, A2, A3 и B1, B2 соответственно. Местоположение здания в данной классификации не учитывается. Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Следует принять во внимание, что границы между классами в некоторых случаях довольно размыты. Одно и то же здание может быть классифицировано по-разному по мере его износа и в силу появления на рынке более современных зданий.

КЛАСС А1: Здание должно отвечать требованиям зарубежных инвесторов; новое строительство; полностью управляемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи интегрированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов); возможность установки фальш-полов и подвесных потолков; высота между перекрытиями не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальш-пола до подвесного потолка); эффективная планировка этажа и рациональное расположение опорных колонн (расстояние между колоннами не менее 7 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами; достаточное количество машино-мест на подземной автостоянке; современные системы безопасности; хорошее инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания.

КЛАСС А2: Вновь построенное или полностью реконструированное здание; полностью управляемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи интегрированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); возможность установки фальш-полов и подвесных потолков; управление зданием, отвечающее меджународным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания. Возможно отсутствие подземной автостоянки. Очень близко к классу А1, но уступает ему по нескольким незначительным параметрам.

КЛАСС А3: Типичное здание класса А, построенное или полностью реконструированное в начале 90-х годов; может иметь некоторые недостатки планировки (например, расположение капитальных стен); часто имеет двухтрубную систему вентиляции, отопления и кондиционирования или систему предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling); может иметь менее опытного арендодателя и/или службу эксплуатации. Близко к классу А2, но уступает ему по нескольким незначительным параметрам.

КЛАСС В1: Реконструированное здание; система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования; возможность установки подвесных потолков; косметический
ремонт, соответствующий западным стандартам; круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; определенный уровень услуг в здании; опытный арендодатель; достаточное количество машино-мест на наземной охраняемой автостоянке.

КЛАСС В2: Косметический ремонт здания класса С; неэффективная планировка (коридорная система); принудительная вентиляция; эксплуатация здания и услуги на минимальном уровне; могут быть проблемы с некоторыми юридическими документами.

КЛАСС С: Типичное институтское здание советских времен в состоянии “без ремонта”.

КЛАСС D: Неэксплуатируемое сооружение; требует полной реконструкции.

Торговые центры (классификация Российского совета торговых центров)

Торговый центр - это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы.

Первоначально выделились районные (neighborhood), окружные (community) и региональные (regional) ТЦ. Позже добавились микрорайонный (convenience centers), суперрегиональный центр (super regional centers) и различные менее общепринятые типы центров. Для каждого типа ТЦ присущ свой парковочный индекс, определяемый его Концепцией и рассчитываемый, исходя из необходимого количества парковочных мест на 100 м. арендной или общей площади.

Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определятся составом арендаторов и масштабом влияния (размером торговой зоны). Разработка архитектурно-планировочных решений, а также брокеридж (сдача площадей торгового центра в аренду) проводятся на основании Концепции торгового центра.

Концепция торгового центра должна отражать следующее:
Целевые группы покупателей (Портрет покупателя)
Тип торгового центра
Состав арендаторов (якоря, мини-якоря, сопутствующие)

Классификация торговых центров

Микрорайонный торговый центр (Convenievce centre)
Микрорайонные ТЦ осуществляют торговлю товарами первой необходимости и предлагают услуги повседневного спроса (ремонт обуви, прачечная). Состоят как минимум из трех магазинов, общая арендная площадь (GLA) которых составляет обычно 2800 кв. м. и может варьироваться от 1500 до 3000 кв.м. Основным оператором (якорем), в большинстве случаев, является минимаркет. Торговой зоной является территория 5-10 минут пешеходной доступности, количество покупателей - до 10 000 человек. Примером такого рода центров могут служить бывшие советские универсамы, крупные продовольственные и промтоварные магазины, которые сократили площадь основной торговли и сдали часть площадей арендаторам (аптечный пункт, прачечная, видеопрокат, хозтовары, фотоуслуги и прочее).

Районный торговый центр (Neighbourhood centre)
Районный ТЦ предлагает товары повседневного спроса (продукты, лекарства, хозтовары и т.д.) и услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, металлоремонт) для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района. Якорным арендатором, как правило, является супермаркет, мини-якорями могут быть аптека, хозяйственный магазин. Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Общая арендная площадь данных ТЦ в основном составляет 5600 кв.м., на практике площадь может варьироваться от 3000 до 10000 кв.м. Первичная торговая зона районного торгового центра включает в себя от 3 000 до 40 000 человек, проживающих в 5-10 минутах езды на личном или общественном транспорте. Примером районного торгового центра является "Европа", "ГУМ-Прага", "Магнит".

Окружной торговый центр (Community centre)
Окружной ТЦ предлагает широкий спектр товаров и услуг, с большим выбором "мягких" товаров (мужская, женская, детская и спортивная одежда) и "жестких" товаров (металлические изделия, электроинструменты, бытовая техника). Для данной категории ТЦ характерен более глубокий ассортимент и более широкий диапазон цен, нежели в районном ТЦ. Многие центры строятся вокруг детских универмагов (junior department store), дискаунт-универмагов, крупных аптек (drug-store), универсальных магазинов, торгующих разнообразными товарами, часто по сниженным ценам (variety store), как основных арендаторов в добавлении к супермаркетам. Хотя окружной ТЦ не имеет универмага полной линии, у него могут быть сильные специализированные магазин(-ы). Типичный размер арендной площади - 14000 кв.м., может занимать от 9500 до 47000 кв. м. Первичная торговая зона для окружного торгового центра находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности, и покупатели центра насчитывают от 40 000 до 150 000 человек. Типичным примером окружного торгового центра является "Глобал Сити", "Золотой Вавилон".
Суперокружной торговый центр (Super community centre)

Центры, которые соответствуют общему профилю окружного центра, но имеют площадь более 23000 кв. м, классифицируются как суперокружные. В исключительных случаях площадь достигает 90000 кв.м. В результате, окружной ТЦ - самая сложная категория торговых центров для оценки их размеров и зоны обслуживания.

Существует разновидность суперокружного торгового центра - Пауэр центр (power center). Он содержит, по крайней мере, 4 якоря, специфичных для данной категории площадью более 1900 кв. м. Такими якорями являются "жесткие" товары: бытовая техника и электроника, спорттовары, офисные принадлежности, товары для дома, лекарства, средства для здоровья и красоты, игрушки, персональные компьютеры и их элементы. Power center сочетает в себе узко направленных "убийц категорий" (полный ассортимент товаров по какой-либо категории по низким ценам), оптовый клуб и дискаунт-универмаг. Якоря в таких power center занимают 85 % общей арендуемой площади.
Региональный торговый центр (Regional centre)

Региональные центры обеспечивают покупателей широким выбором товаров, одежды, мебели, товарами для дома (глубокий и широкий ассортимент), различными видами услуг, а также местами отдыха и развлечения. Они строятся вокруг 1-2 универмагов полной линии, площадь обычно не менее 5000 кв. м. Типичная для данной категории общая арендная площадь 45000 кв. м, на практике она варьируется 23000 кв.м - 85000 кв.м. Региональные центры предлагают услуги, характерные для деловых районов, но не такие разнообразные, как в суперрегиональном торговом центре. Торговая зона для регионального торгового центра находится в пределах 30-40 минут транспортной доступности, количество посетителей центра - 150 000 человек и более. Типичным примером регионального торгового центра является "Рамстор-Сити".
Суперрегиональный центр (Super regional centre)

Предлагает широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома, также услуги отдыха и развлечения. Строятся вокруг 3 и более универмагов площадью не менее 7000 кв. м каждый. Такой центр часто имеет общую арендную площадь 93000 кв.м. На практике площадь варьируется от 50000 и может превышать 150000 кв. м. Торговая зона для суперрегионального торгового центра может достигать 1,5 часов транспортной доступности, количество посетителей центра - 300 000 и более человек. Типичным примером суперрегионального торгового центра является "МЕГА".

Специализированный торговые центры (Specialty centres)
Существует множество вариантов названных основных категорий, которые можно объединить словом специализированные, то есть это подтипы других, более или менее традиционных видов ТЦ. Специализированные торговые центры в широком смысле - это такие торговые центры, которые сильно отличаются или не отвечают требованиям, указанных в предыдущих категориях. Например, районный ТЦ, который имеет группу специализированных продуктовых магазинов - гастроном, мясной магазин, овощи/фрукты, винный отдел - как заменитель супермаркета, может быть назван специализированным районным центром. Центр окружного масштаба, в котором якорем является крупный фитнес-центр с такими магазинами как спорттовары, товары для здорового образа жизни, туризма и отдыха, должен иметь статус специализированного.
Специализированные торговые центры часто разделяют по темам:
Развлечение (Entertainment)
Торговля и Развлечения (Retail-Entertainment)
Скидки (Off-price)
Товары для дома (Home improvement)
Стрип-центр (Strip Center)
Исторический (Historic)
Мегамолл (Megamall)
Стиль жизни (Lifestyle)

Также выделяют несколько типов:
Фестивал-центр (Festival Centre) - якорем является совокупность предприятий развлечений и общественного питания, предприятия торговли (магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров, ювелирные) выступают в качестве сопутствующих. Расположены, как правило, в культурно-исторических местах города, на центральной площади. Примером такого центра может являться "Охотный ряд".
Торгово-общественный центр - якорем в таком центре могут выступать детские и фитнес-клубы, спортивные и развлекательные комплексы, гостиница и универмаг. В своем составе они могут иметь объекты социальной направленности. Сопутствующими арендаторами являются магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров. Примером такого центра может служить Центр Международной торговли на Красной Пресне.

Торговый центр Моды (Fashion Centre) - якорем, в данном центре, является совокупность магазинов одежды и обуви. Сопутствующими арендаторами выступают магазины аксессуаров, парфюмерии и косметики, подарков. Торговые центры моды, как правило, находятся в центре города, и часто занимают первые (с 1-го по 3-й) этажи в торгово-офисных центрах. Типичным центрами моды являются "Петровский Пассаж", "Галерея Актер".

Аутлет-центр (Outlet Centre) - в данных центрах торговлю осуществляют предприятия-производители одежды и обуви, бытовой техники и электроники, строительных и отделочных материалов. В качестве сопутствующий операторов могут выступать предприятия услуг. Могут располагаться в спальных и удаленных районах города.

Пауэр-центр (Power Centre) - в его состав входят 4 и более специализированных оператора розничной торговли, представляющих широкий и глубокий ассортимент товара какой-либо категории. Так же в его составе могут присутствовать дискаунт-универмаг, центр торговли по каталогам и др. Располагаются Пауэр-центры, в большинстве случаев, в спальных районах и на окраинах города рядом с автомагистралями. Примером такого центра может являться "Вэймарт".

Данная классификация торговых центров была разработана Urban Land Institute (ULI), переведена и адаптирована для применения в современных условиях развития форматов розничной торговли в России.

 Мировые тенденции развития рынка коммерческой недвижимости

Инвестиции в коммерческую недвижимость остаются значительно более перспективным направлением по сравнению с другими видами вложений. По экспертным оценкам исследовательской организации Urban Land Institute (ULI), на мировом рынке темп развития коммерческой недвижимости приближается к своему пику, но в ближайшее время коррекция  ему не грозит.

Если за последние два года интерес инвесторов, в основном, распределялся между торговой, складской и жилой недвижимостью, то в этом году под напором других секторов (гостиничного и объектов смешанного использования) удалось удержать свои позиции только торговым объектам. Уличные розничные объекты проигрывают более современным городским торговым центрам. Сравнительно неплохие темпы роста показывают также офисные центры. Наименьший интерес пока к техно-паркам и офисам за городом. Между офисами в центре города и техно-парками остается большая пропасть. Если офис в центре города оценили как привлекательный более 47 процентов из экспертов, опрошенных ULI, то иметь офис загородом захотели лишь 24, 8 процента.

Из растущих рынков офисной недвижимости в 2006 году наиболее популярными стали Хельсинки, Лион и Мадрид. Это города, риск вложений в недвижимость которых минимален. В первой пятерке также Москва и Стамбул, где арендные ставки для офисов уже высоки, но ещё наблюдаются значительные перспективы развития. Быстро растущая экономика и нехватка современных высококачественных объектов коммерческой недвижимости в этих городах привлекает крупных инвесторов, способных смягчить риски для своего проекта. Как и везде, в Стамбуле и Москве наиболее привлекательными объектами для инвестирования остаются торговые центры и розница, тем не менее, наличие большого количества торговых рынков является серьезным сдерживающим фактором при оценке расположения объекта для инвестирования. Но всё большее количество инвесторов теперь готово рисковать. Недостаток традиционных объектов недвижимости приводит к тому, что деньги уходят в такие новые области как развлекательные комплексы, медицинские коммерческие учреждения, аэропорты и другую инфраструктуру.

В 2006 году розничный бизнес и торговые центры по окупаемости значительно опережают другие сектора мирового рынка недвижимости. Однако это лидерство омрачает рост арендных ставок и опасения в отношении долгосрочных перспектив. Инвесторов беспокоит плавное снижение потребительских трат в Европе. Несмотря на эту неблагоприятную тенденцию, розница остается самым привлекательным объектом для мировых инвестиций. Большая часть торговых центров в мире сегодня строится за городом или в городах с населением не более 300 тысяч человек.
Продолжающееся снижение выручки на развитых рынках побуждает инвесторов открывать для себя всё новые страны, по большей части на востоке. На вершине рейтингов по темпам роста находится азиатская недвижимость, затем идут европейские объекты, отстает лишь американский континент. Что объясняет повысившийся интерес американских инвесторов к покупке коммерческой недвижимости на территории Европы и Азии. Основной проблемой при выходе на международный рынок является поиск местного партнера для оценки качества предлагаемых объектов. Больше года назад лишь некоторые отдельные инвесторы решались вкладывать в коммерческую недвижимость стран восточной и центральной Европы. Сегодня туда устремился целый ряд инвесторов более консервативного толка. Инвесторов не пугают ни пока малое количество строящихся объектов, ни юридические шероховатости и отсутствие профессионалов на рынке. Чаще всего в связи с этим направлением упоминаются столицы Румынии, Словении, Болгарии, Хорватии, Украины и региональные города в Польше, Чехии и России. Тем не менее, в эти страны идут пока инвестиции куда меньшего масштаба, чем в Индию и страны Востока. Наиболее мощные игроки приходят в Азию,  стремительный экономический рост и огромное население которой позволяют надеяться на большую отдачу. Для европейского же рынка в 2006 году основным вызовом стало преодоление диспропорции между инвестирующимися средствами и количеством доступных объектов без роста цен до неоправданно высокого и неустойчивого уровня. Слишком много инвесторов и слишком мало предложений.

Инвестиционная привлекательность объектов торговой недвижимости по городам мира

Процент экспертов, рекомендовавших покупать, от общего числа опрошенных

 

Стамбул

85,2%

Прага

74,2%

Будапешт

68,8%

Лион

68,4%

Хельсинки

65,0%

Афины

63,6%

Москва

61,9%

Париж

61,1%

Мюнхен

60,0%

Гамбург

58,3%

Барселона

55,3%

Мадрид

54,9%

Берлин

53,3%

Рим

52,9%

Милан

51,3%

Варшава

50,0%

Стокгольм

45,0%

Франкфурт

41,0%

Лиссабон

38,2%

Копенгаген

37,5%

Цюрих

37,5%

Брюссель

35,5%

Вена

33,3%

Амстердам

25,0%

Лондон

24,1%

Эдинбург

20,7%

Дублин

20,0%

Источник: опрос Urban Land Institute (ULI), 2006 г.

Инвестиционная привлекательность объектов офисной недвижимости по городам мира

Процент экспертов, рекомендовавших покупать, от общего числа опрошенных

 

Хельсинки

65,2%

Москва

65,2%

Лион

64,1%

Мадрид

60,8%

Стамбул

60,0%

Париж

53,3%

Лондон

52,6%

Будапешт

51,5%

Прага

48,4%

Барселона

47,8%

Стокгольм

47,8%

Афины

47,8%

Мюнхен

45,5%

Милан

44,2%

Варшава

43,2%

Гамбург

40,0%

Эдинбург

35,7%

Рим

31,3%

Брюссель

28,1%

Копенгаген

27,8%

Лиссабон

27,3%

Франкфурт

26,3%

Берлин

25,0%

Дублин

21,7%

Вена

20,0%

Амстердам

17,2%

Цюрих

13,3%


История развития рынка в России

Экономические показатели

Устойчивое развитие экономики Российской Федерации, рост доходов населения положительно сказываются на динамике рынка коммерческой недвижимости. Растет доля строительства и услуг, связанных с недвижимость в ВВП. Произведенный ВВП во 2 кв. 2006 г.

 

Темп роста,

в % к 2 кв. 2005 г.

Вклад в совокупный рост, п.п.

Справочно: темп роста, во 2 кв. 2005 г., в % ко 2 кв. 2004 г.

Справочно: вклад в совокупный рост во 2 кв. 2005 г., п.п.

ВВП в основных ценах

7,4

7,4

5,5

5,5

Строительство

12,3

0,8

5,8

0,4

Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг

8,9

0,9

7,1

0,7

Источник: Обзор экономических показателей от 12.09.2006, Экономическая экспертная группа

После январских морозов было отмечено ускорение роста в строительстве (12,3% по сравнению с 1,6% в 1 кв. 2006 г.). Высокие темпы роста после спада в 1 кв. 2006  наблюдались в операциях с недвижимым имуществом (8,9%).
В производстве услуг максимальные темпы прироста наблюдались в торговле (10,1%), хотя и несколько меньше, чем в 1 кв. 2006 (11%). Развитие торговли ведет за собой дальнейшее расширение рынка коммерческой недвижимости.
Также продолжается благоприятная для рынка тенденция увеличения доходов населения. С начала года прирост реальных располагаемых доходов составил 4,5%.

Структура расходов потребителей колеблется в зависимости от сезона. Например, в июле произошло увеличение доли средств, идущих на покупку товаров и услуг (70,6% по сравнению с 67,2% в июне), доли средств на обязательные платежи (до 11,2% против 9,6%). В то же время сократились доля сбережений (8,3% по сравнению с 9,7% в июне) и прирост денег на руках у населения (2,1% по сравнению с 5,9%).
При этом доля средств, идущих на покупку товаров и услуг по сравнению с июлем 2005 г. в июле 2006 г. несколько снизилась (с 71,1% до 70,6%), также снизилась доля сбережений (с 9% до 8,3%).

Рост объема вкладов населения по-прежнему продолжается за счет рублевых депозитов, тогда как динамика валютных вкладов в реальном выражении остается отрицательной. Например, в июле доля объемов депозитов в валюте продолжила снижаться и составила 20% от общего объема вкладов населения (для сравнения она составляла 25,2% в аналогичный период прошлого года).Возможно, причиной этого являются положительные ожидания относительно динамики курса рубля, как результат высоких экспортных доходов.
Тенденции 2005-2006 гг.

На протяжении последних пяти лет объем инвестиций в российский рынок коммерческой недвижимости неуклонно увеличивался. Стабильное развитие рынка обусловливает его привлекательность для российского и  иностранного капитала. В инвестиционные активы сектора коммерческой недвижимости продолжают вкладывать средства как российские, так и иностранные инвесторы.

Это является продолжением тенденции прошлого года. В 2005 году британский фонд Fleming Family Russia Real Estate Ltd. приобрел офисно-торговый центр на Лесной ул., 3-9, площадью 7500 кв.м. Компания Coalco, продавшая здание, осталась его арендатором. Таким образом, была совершена сделка по схеме sale-lease-back.

В торговом сегменте в 2005 году также были отмечены сделки, ранее нехарактерные для этого рынка. ТЦ «Европарк» был куплен компанией «Лигастройпроект». Также ПФГ «БИН» приобрела «Мосстройэкономбанк», став таким образом владельцем его актива – ТДЦ «Смоленский пассаж» площадью 64 тыс. кв. м.

Инвестиционная активность отмечалась и в складском сегменте рынка. Более 40 000 кв. м складских помещений в Подмосковье было приобретено британским фондом Raven Russia Limited у  девелоперской компании «Кулон».
Всё больше компаний, специализирующихся на девелопменте жилой недвижимости, обращаются к коммерческому сектору. Например, в планы холдинга «Интеко» входит строительство значительных объемов офисной недвижимости. Продолжает развиваться российский рынок коллективных инвестиций в недвижимость.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова