Довольные в меньшинстве

05 июля 2005
Есть первый положительный отзыв от московских строителей о законе «О долевом строительстве»

Есть первый положительный отзыв от московских строителей о законе «О долевом строительстве»

Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» действует уже три месяца (закон вступил в силу с 1 апреля). Касается он лишь тех проектов, которые застройщики и инвесторы собираются (или собирались) затеять по истечение марта. И хотя большинство бизнесменов от жилищного строительства приняли новые правила игры на рынке в штыки, нашлись среди строителей и идейные союзники законодателей.

«Прекрасный вышел закон», - заявил порталу RealEstate.ru глава концерна «Крост» Алексей Добашин, мгновенно став «белой вороной» в стане московских строителей и инвесторов, работающих на рынке жилья столицы. «Прекрасен» закон о долевке, по мнению Добашина, тем, что «закон создает общие единые правила игры на всех локальных рынках России». Ибо, поясняет он, «во всех городах, где идут инвестиционные процессы, законодательная база сейчас на местном уровне разная».

Новый закон защищает права покупателей квартир в новостройках в той же мере, в какой застройщики раньше игнорировали пожелания граждан-дольщиков внести в договоры соинвестирования точные сроки строительства и штрафные санкции за нарушение обязательств.

Деньги населения, которые привлекались на стадии строительства, по сути являлись бесплатными ссудами граждан бизнесменам, которые ничем, кроме доброго имени своей компании, не гарантировали исполнения инвестиционного договора с гражданином. А в последнее время перед вступлением закона в силу некоторые главные инвесторы московских жилищных проектов не стеснялись принимать деньги, едва огородив площадку.

Теперь же строителям придется привлекать средства для финансирования проектов в банках, которые боятся серых схем как огня. А еще застройщики и инвесторы должны максимально открыться перед потребителями, почти как перед налоговыми службами. Тем самым, как выразился президент компании Mirax group Сергей Полонский на недавней конференции в Росстрое, строителей и девелоперов страны «поимели по полной программе».

По мнению Полонского, в выходе закона о долевом строительстве были заинтересованы банки. Мол, так они отреагировали на кризис, случившийся год назад в Москве. Ведь половина вкладчиков, напуганных действиями властей в отношении некоторых банков, вложила свои капиталы в недвижимость, рассуждает г-н Полонский. Вот банки и «попытались [застройщиков] отрезать от покупателей». Интересная версия, только банковское и риэлторское сообщества события прошлого года в банковском секторе кризисом не считали, а, по словам бывшего депутата Госдумы Ивана Грачева, «законопроект о защите прав граждан, участвующих в долевом строительстве, который во многом повторял нынешний 214-й закон, пытались внести в Госдуму лет пять назад».

Как бы там ни было, но «идиллия», царившая в отношениях строителей и покупателей, в апреле – июне обернулась шоковым состоянием некоторых застройщиков. Но если глава Mirax group с шоком пока не справился. Очевидным следствием вступления в силу новых правил поведения на рынке станет то, что, по мнению г-на Полонского, примерно на треть компаний уйдет с рынка и что к осени цена на жилье поднимется минимум на 10-15%, пригрозил глава компании, Однако мнения по поводу цен не однородны.

Замначальника риэлтерского управления по отделу продаж компании «Крост» Ирина Климова, напротив, «не усматривает прямой связи в процессе повышения цен с законом о долевом  строительстве».

Руководитель отдела по работе с клиентами ОАО «Квартал» Геннадий Тимошин считает, что «спрос на жилье бизнес класса остается стабильным. Заметный рост цен на жилье указанной категории до конца года мы не прогнозируем».

«Нас просто заставят взвинтить цены», - считает руководитель юридической службы "ДСК-1" Елена Кравец. Как она пояснила в интервью RealEstate.ru, цены предложения поднимутся «минимум по двум позициям: на сумму налога на добавленную стоимость (НДС – 18%), поскольку этого требуют подрядные отношения, и на сумму стоимости кредитных ресурсов, которые обойдутся нам как заемщикам в 13-14% годовых».

Член совета директоров московской девелоперской компании «КВ Инжиниринг» Ирина Сорокина и вовсе заявила в интервью порталу, что «если застройщик сам будет инвестировать в строительство, то цены вырастут в разы».

Одним словом застройщикам стало так плохо, что об этом немедленно узнала вся страна. И с месяц назад стало известно о разных вариантах поправок к закону о долевом строительстве, которые готовят как застройщики, так и президентская администрация. В реальности ни один вариант поправок не известен.

Но один из знакомых девелоперов, тесно общающийся с администрацией президента уверен, что исполнительная власть «не станет рассматривать, а тем более рекомендовать «чужие» поправки для рассмотрения в Госдуме в течение ближайших года-полутора». Его поддерживает и глава «Кроста» Алексей Добашин: «Думаю, что вступления в силу поправок следует ждать не раньше года-полутора». При этом он высказал общее пожелание: "Чтобы закон не менялся 100 лет". О той же частой чехарде в законотворческом процессе, как известно, говорят все без исключения иностранные на встречах с правительством РФ.

А вот что касается процесса реализации квартир, то ожидания разработчиков оказались обманутыми. Закон о долевом строительстве никак не регулирует схемы продаж квартир с не денежными расчетами.

Еще в начале июня начальник юридического управления "ДСК-1" делясь с коллегами рецептами обхода закона во время риэлторского Конгресса по недвижимости говорила, что «договор, на основании которого сотрудничают застройщик и гражданин, инвестирующий средства в свою будущую квартиру, не должен быть оплатным. Это может быть договор займа или какой-то другой, но главное требование к договору: по нему не должно быть движения денежных средств. Это самый основной момент».

Прошедших трех месяцев застройщикам хватило, для того чтобы определиться окончательно с путями обхода нового закона. Как cообщила RealEstate.ru замначальника риэлторов корпорации «Крост», компания продолжает работать с клиентами, но на основе так называемого предварительного договора, в котором оговаривается схема покупки квартиры до момента получения всех необходимых документов. Иными словами, дольщик заключает предварительный договор, после получения официального разрешения на строительства, мы заключаем уже договор инвестирования. Таким образом, реализация товара идет своим чередом.

Да и в администрации Президента РФ уже «чешут» затылок, озадаченные полученным результатом. Например, заместитель начальника отдела земельных отношений Главного управления Федерального имущества Управления делами президента Сергей Никифоров, знает, что «многие, в принципе, не соблюдают данный закон, как работали, так и работают, даже получая разрешения после 1 апреля».

«Предварительный договор не подлежит регистрации, и он порождает только одни обязательства сторон заключить в будущем, в установленный предварительным договором срок, основной договор. То есть договор долевого участия, который в последующем уже и будет регистрироваться», - поясняет г-н Никифоров.

Г-н Яковлев публично уже предупредил, что «можно ожидать «серых» схем, которые существенно повысят риски дольщиков».

Но известный своим стремлением в космос Сергей Полонский, не желающий оказаться в компании уходящих с рынка компаний, все же инициировал создание ассоциации строителей для лоббирования интересов окрепшей, но зависящей от чиновников отрасли. Надо думать, что новая схема продаж квартир уже известна и ему. Наверное, строителю хочется чего-то большего.

Сергей Велесевич

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова