Дальняя резиденция

31 марта 2005
На рынке загородной недвижимости наметилась тенденция освоения земель, расположенных на расстоянии более 50 км от МКАД
В 2004 году на рынке загородной недвижимости наметилась тенденция освоения земель, расположенных на расстоянии более 50 км от МКАД. Дефицит свободных участков, заоблачные цены и застроенный коттеджными поселками пейзаж "ближнего света" заставили не только одиноких частников, но и профессиональных игроков рынка обратить свое внимание на дальние земли Подмосковья.

Розница по цене опта
За последние десять лет строительного бума в 15-километровой зоне от Москвы число достойных земельных участков, соответствующих запросам придирчивых покупателей, почти не осталось. Стоимость земельного участка в 15-20 соток порой достигает заоблачных вершин. К примеру, на Рублевке цена за сотку может варьироваться от $29 тыс. до $70 тыс., в зависимости от характеристик предлагаемого объекта (средняя цена лесного участка от $47 тыс. за сотку).
Дальние земли по сравнению с подобными предложениями остаются более выгодным вариантом: даже у людей среднего достатка появляется возможность купить не просто участок в 10 соток, а целое поместье.
Как пояснил "Бизнесу" Дмитрий Попов, руководитель аналитического отдела инвестиционно-строительной компании "Новая площадь", разброс цен на расстоянии 70-120 км от МКАД довольно велик: от $50-100 до $2,5 тыс. за сотку. "Собственники в 90% случаев имеют крайне ограниченное представление о спросе и платежеспособности потенциальных покупателей",- добавил он.
Из-за доступной цены, многообразия предложений на любой вкус, а также экологии спрос на земельные участки в дальнем Подмосковье продолжает расти как со стороны среднего класса, так и клиентов с тугими кошельками. Для одних это реальная возможность приобрести за $80-150 тыс. дом своей мечты на большом участке в 20-50 соток. Для других - 10-20 га, где можно будет не только обустроить шикарную резиденцию, но и построить конюшни, вертолетные площадки, претворив в жизнь планы, для реализации которых в ближнем пригороде Москвы просто бы не хватило места.

Инвесторов потянуло к воде
Особым спросом у желающих приобрести земельные участки на расстоянии 50 и более километров от столицы пользуются Пятницкое и Новорижское направления. Объясняется это с одной стороны высокой пропускной способностью Новорижского шоссе, а с другой - близостью Пятницкого шоссе к Истринскому водохранилищу. По оценке Эрнеста Ерохина, начальника отдела маркетинга ЗАО "Русский дом недвижимости", в настоящий момент в дальнем Подмосковье реализуются участки и дома более чем в 15 поселках, большинство из которых расположены именно по этим направлениям. Помимо Истринского, у покупателей также пользуются успехом Можайское водохранилище (100 км) и Озернинское (80 км).
Существенную роль при выборе площадки под новый поселок играет близость водоемов. Иван Воробьев, аналитик загородной недвижимости корпорации "ИНКОМ-недвижимость" уверен, что дом в организованном поселке без леса и воды стоит $200-250 тыс., а аналогичный коттедж у "большой воды" от $350 тыс.
Однако обустройство живописных пляжей Подмосковья сопряжено с необходимостью выполнения ряда дополнительных требований, поскольку в пределах водоохранной зоны действует особый режим хозяйственной деятельности. "В прибрежной полосе (20 м) запрещено любое строительство, в том числе нельзя строить заборы и пытаться оградить прибрежную зону. Для строительства коттеджей за пределами водоохраной зоны необходимо провести две государственные экспертизы и получить разрешение Минприроды на возведение индивидуальных жилых зданий. Также при строительстве домов необходимо соблюдать жесткие санитарные нормы",- говорит Марина Маркарова. Для поселков, строящихся в удаленности от "большой воды", все обстоит намного проще, но растущий спрос на водные развлечения, такие как яхты и катера, среди состоятельных клиентов заставляет девелоперов делать выбор в пользу земельных участков вблизи водохранилищ.
По словам Михаила Макушина, руководителя филиала "На Маяковской" компании "Новый город", основная специфика этого рынка состоит в том, что продаваемые здесь наделы - зачастую земли сельскохозяйственного назначения, тогда как покупатели хотят лесные участки. "Покупать лес в частную собственность пока запрещено, проблема решается путем приобретения той части поля, что прилегает к лесному массиву. Именно поэтому основными тратами здесь будут собственно не стоимость земли, а юридическое оформление, проведение всех согласований",- пояснил он.

Собственное ранчо для эконом-класса
Гонка цен на ближние земли заставляет эконом-класс уходить все дальше и дальше от Москвы, приобретая так называемые ранчо. По оценке Александра Исаева, президента агентства интегрированного маркетинга "Медиа-Шторм", основными покупателями этих земель являются представители среднего класса в возрасте 25-35 лет, с доходами $3-4 тыс. на семью в месяц.
Из-за далеких расстояний поселки, расположенные в дальнем Подмосковье, в основном используются для сезонного проживания. По данным Светланы Кондачковой, руководителя отдела загородной недвижимости ЗАО "Корпорация МИАН", не более 10% из потенциальных покупателей домов в таких поселках рассматривают их как место для постоянного жительства. "По Новой Риге цены на землю составляют $3,5-6 тыс. за сотку со всеми коммуникациями",- добавила она.
Почти все эксперты рынка сходятся во мнении, что пока рано говорить об ажиотаже на рынке дальних земель, но тенденция уже наметилась. "К 2007 году ситуация может резко поменяться, что обусловлено, в первую очередь, тем, что в ближнем и среднем Подмосковье не останется свободных высоколиквидных площадок под строительство",- утверждает Александр Исаев.

www.b-online.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова