Что почем на офисном рынке Москвы

15 марта 2005
По прогнозам экспертов, насыщение на рынке офисных площадей произойдет не раньше 2007 года

На сегодняшний день, по данным аналитического центра IRN, общая площадь всех новых и реконструированных офисов в Москве составляет 1,1 млн. кв. м. Всего же объем офисных площадей класса A и B в Москве составляет 3,7 млн. кв. м. Несмотря на это, по прогнозам экспертов, насыщение на рынке офисных площадей произойдет не раньше 2007 года. В течение этого времени арендные ставки, как ожидается, будут расти незначительно. Чего не скажешь о стоимости продажи офисов - к 2006 году цены, как ожидается, вырастут на треть.

Ставки на офисы A-класса растут по мере приближения к Кремлю
На столичном офисном рынке спрос превышает предложение, хотя в среднем годовой объем первичного рынка составляет около 0,5 млн. кв. м. На данный момент свежепостроенные и реконструированные бизнес-центры (это чуть более 1 млн. кв. м) поделены между офисами класса A (630 тыс. кв. м) и класса В (510 тыс. кв. м). Причем большая часть новых центров расположена в Центральном административном округе (ЦАО) столицы. Качество офисных помещений и местоположение определяет уровень арендных ставок.

Самые дорогие (до 2 тыс. долларов за кв. м в год) помещения сдаются в аренду в пределах так называемой "золотой мили" (район Остоженки - Пречистенки). Секрет их дороговизны кроется в том, что здесь не строят крупных бизнес-центров, а под "компанейские" нужды сдаются небольшие по площади особняки.

Второе место по уровню арендных ставок занимает район Патриарших прудов (до 1200 долларов за кв. м). На третьем месте - Замоскворечье (от 1100 долларов за кв. м).

В пределах Бульварного кольца, на самом Садовом и не слишком далеко от его внешней стороны наблюдается разброс цен: так, например, за офис класса A в бизнес-центре Regus на Смоленской просят 2 тыс. долларов за кв. м, а "Миллениум Хаус" на Трубной, "Даев Плаза" в Даевом переулке и "Страстной, 17" сдают метры по тысяче долларов. По мере удаления от Садового расценки падают: в бизнес-центре на Новокузнецкой, в "Олимпик Плаза" на проспекте Мира и "Капитал Плаза" в районе Лесной улицы можно найти офис по 650-700 долларов за кв. м. Скидку в 50 долларов можно получить в том случае, если комнаты расположены в здании неудачно (скажем, в темном крыле или с видом во двор).

За офис, расположенный на последних этажах высотных зданий, арендатору, наоборот, придется доплатить - в среднем 100 долларов в расчете на каждый метр.

В целом же арендная ставка на офисы класса A в Центральном административном округе (ЦАО) не опускается ниже 550 долларов за кв. м в год.

В пределах Третьего транспортного кольца ставки аренды офисов класса A в среднем на 100-150 долларов ниже. В бизнес-центрах такого же уровня, возведенных на окраинах города, ставка аренды составляет 300-350 долларов за кв. м. Но есть и исключения: например, в центре "Кантри Парк", который расположен в Химках, помещения сдаются по 380 долларов за кв. м.

Вообще, как отмечают эксперты рынка, в прошлом году наметилась тенденция территориальной переориентации арендаторов. Теперь они охотно снимают офисы далеко от центра, например в "Крылатских Холмах" и "Черри Тауэр" на Профсоюзной.

Младшеклассники
По словам руководителя отдела офисной недвижимости компании Paul's Yard Вячеслава Аксенова, офисные центры класса В -"это бывшие здания класса А, которые по своему морально-техническому уровню устарели". В таких центрах арендная ставка составляет около 400-450 долларов в ЦАО, а в других районах - на 100-150 долларов ниже.

Помещений класса С в центре Москвы практически не осталось, а те, что есть, говорит Аксенов, моментально уходят по цене 300-350 долларов за кв. м. За Третьим кольцом и в спальных районах ставки аренды на такие помещения варьируются от 100 до 250 долларов за кв. м.

За что платят арендаторы
Платежи за постой не ограничиваются арендной ставкой. Арендаторам также выставляется отдельный счет за эксплуатацию помещений, коммунальные услуги, за содержание и обслуживание всего здания, НДС. Поэтому к заявленной стоимости помещений можно смело прибавлять до 10% дополнительных расходов. В среднем по Москве эксплуатационные расходы составляют от 70 до 100 долларов за кв. м офисных площадей. Впрочем, некоторые риелторские агентства включают эти расходы в помесячную арендную ставку.

Отдельная строка расходов - оплата места на парковке: средняя стоимость аренды места в подземных паркингах составляет 265 долларов в месяц, в наземных - 131 доллар.

Перечень ограничений
На рынке аренды офисов наиболее востребованы помещения площадью от 70 до 200 кв. м. Однако именно таких офисов на рынке меньше всего. В готовых бизнес-центрах их практически нет, в строящихся площади сдаются сразу большими блоками.

Собственники зданий, чтобы избежать текучки, вводят ограничения по минимальным срокам аренды. Например, в "Башне-2000" в комплексе «Москва-Сити» можно снять офис минимум на 5 лет. (В настоящий момент арендная ставка в "Башне-2000" составляет 700-850 долларов за кв. м за помещения с отделкой и от 650 до 750 долларов за кв. м без таковой.)

Владельцы бизнес-центров не жалуют турфирмы и других арендаторов, к которым часто наведываются посетители. Поэтому таким компаниям приходится искать офисы с отдельным входом.

Прогноз цен на рынке аренды
В последнее время ситуация на офисном рынке Москвы напоминает расклад сил на рынке жилья: дифференциация (дорогое - дорожает, дешевое - дешевеет) на уровне общей стабилизации цен.

Так, в прошлом году аренда офисов класса A подорожала всего на 1,5-2%, арендные ставки на офисы класса B продемонстрировали падение на 4,5%. Как рассказала ГАЗЕТЕ PR-директор компании Swiss Realty Group Мария Крюкова, "это объясняется, во-первых, стабильно высокими объемами нового строительства и реконструкции офисных площадей, а во-вторых, некоторым периодом стагнации и неуверенности рынка в связи с прошлогодним банковским кризисом".

Денис Соколов, ведущий аналитик консалтинговой компании Stiles & Riabokobylko, полагает, что в этом году арендные ставки на офисы класса A и B могут вырасти на 5-7%. По его мнению, в ближайшие два года вырастет и доля площадей высшего класса, если сейчас на их долю приходится 25% от общего объема площадей, то к 2007 году они займут треть рынка.

Доходность офисных центров не превысит 13% годовых
Инвесторы стали приглядываться к офисной недвижимости пару лет назад. По оценке Stiles & Riabokobylko, в 2003 году было куплено 193 тыс. кв. м (средняя цена покупки составляла 1200 долларов за метр), в 2004-м - 221 тыс. кв. м (2600 долларов за кв. м).

В Paul's Yard ГАЗЕТЕ рассказали, что в прошлом году сделки по продаже офисных помещений составили около 25% от общего числа сделок.

В качестве наиболее крупных сделок специалисты называют покупку Пермской финансово-промышленной группой строящегося офисного центра на Овчинниковской набережной, вл. 22-24 (в 2003 году этой компанией уже были приобретены бизнес-центр Samsung, здание корпорации Ericsson на улице Восьмого Марта и офисный комплекс на Большой Ордынке, 1-5); покупку Берлинского дома компанией Eastern Property Holdings; приобретение офисного здания в 1-м Колобовском переулке крупной российской компанией; покупку подразделением "Газпрома" здания на ул. Академика Власова, 51, а также приобретение компанией "Проспект" здания класса В на ул. Новодмитровская, 23, стр. 5.

Благодаря росту спроса цены в прошлом году выросли на 13-15%. Средневзвешенная цена, по данным Swiss Realty Group, составила 3263 доллара за кв. м без учета НДС за офисы класса А и 1813 долларов за кв. м без учета НДС за офисы класса В. Но были сделки, при которых офисы класса А продавались по 5 тыс. долларов за кв. м, а офисы класса В покупались за 2,8 тыс. долларов за кв. м.

По словам риелторов, спрос на рынке и сейчас превышает предложение.

Это обстоятельство подталкивает цены вверх, но есть и другие важные факторы. По прогнозу Марии Крюковой, "рост цен на офисные помещения продолжится, что связано с увеличением доли города в инвестиционных контрактах и, соответственно, ростом себестоимости строительства. В 2005-2006 годах себестоимость будет расти на 10% в год, что скажется на цене продажи. К 2006 году она вырастет на 30%".

Надо сказать, что в пределах "золотой мили" офисные помещения уже сейчас продаются по 7-10 тыс. долларов за кв. м.

Денис Соколов уверен, что резкого скачка цен на офисную недвижимость в этом году не произойдет, но плавный рост неизбежен. "Это не спекулятивный рост, - пояснил специалист. - Для повышения цен есть объективные причины, в частности, инфляция, рост себестоимости строительства".

По оценке компании Jones Lang LaSalle, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2004 году составил 150-200 млн. долларов, в 2005 году этот показатель несколько вырастет. При этом на получение сверхдоходов инвесторам рассчитывать не приходится: по сравнению с 1999 годом уровень доходности снизился примерно на 12%. В этом году, по мнению многих специалистов, доходность офисных помещений не превысит 13% годовых.

Классификация офисов
В основе классификации офисных зданий в Москве заложено несколько основных параметров. Прежде всего это местоположение здания на карте города, транспортная доступность, а также изначальное предназначение помещений. Каждому офису в зависимости от соответствия набору требований может быть присвоена категория А, B или С.

Класс А. Офисы в новых бизнес-центрах. Расположены в центральной части города, на главных транспортных магистралях или в местах с удобным подъездом. Здание представляет собой монолитно-каркасную или металлокаркасную конструкцию. Обязательным условием является возможность установки фальшполов и подвесных потолков (причем высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м или не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии). Планировочные решения оптимальные: рациональная эффективная сетка колонн, расстояние между которыми не менее 6 м, продуманное соотношение между колоннами и окнами. Здание является авторским архитектурным проектом, наружная отделка выполнена высококачественными материалами, внутренняя отделка выполняется по индивидуальному заказу. Как правило, здание имеет панорамное остекление.

Основное требование к "начинке" здания: оно должно быть "умным домом" (smart building).

В бизнес-центре класса А установлены автоматизированные системы жизнеобеспечения: полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов), источник бесперебойного питания (UPS).

В таких центрах обеспечена развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, в здании есть конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха.

Бизнес-центр имеет достаточное количество мест на подземной охраняемой автостоянке. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Кроме того, обязательно наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации.

Класс В. Реконструированные особняки в центральной части города и офисы, которые относились к классу A лет 5-7 назад, а теперь морально устарели.

Класс С. В эту категорию попадают устаревшие офисные центры, здания бывших НИИ. Как правило, такие здания удалены от основных транспортных артерий города. Требований к архитектуре не предъявляется, однако здания имеют достаточно удачные для офиса поэтажные планы.

В них предусмотрена только система предварительного охлаждения приточного воздуха или сплит-системы кондиционирования помещений. В офисах класса С нет развитой инфраструктуры, не всегда имеется паркинг. 

www.gzt.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова