Что лучше: «сталинка» или новая классика?

20 января 2010
Спрос на "сталинки" и дома ЦК в Москве по-прежнему достаточно высок, особенно среди иностранцев. Лучшие образцы советской элитки можно сравнить по стоимости с современными элитными домами. Так, уникальные объекты "Дом на Набережной" или "сталинские высотки" оцениваются примерно так же, как новостройки в стиле классики - по 20 тыс. долл. за "квадрат".

Спрос на "сталинки" и ЦК-дома в Москве по-прежнему достаточно высок, особенно среди экспатов. Эти дома отличает высокое качество строительства, идеальное месторасположение и  статус дома. Лучшие образцы советской элитки, по мнению риэлторов, можно сравнить по стоимости с элитными новостройками. Так, уникальные советские объекты "Дом на Набережной" или "сталинские высотки" оцениваются примерно также как "Римский дом" или "Итальянский квартал" -  по 20 тыс. долл. за квадратный метр. В связи с этим выбор между советской и совеременной классикой зачастую связан с личными предпочтениями: или иметь подземный паркинг, или жить в исторической атмосфере, которую не может дать ни одна новостройка. К тому же, по данным агентств недвижимости, за время кризиса площади элитных современных квартир стали приближаться к "сталинкам". RealEstate.ru решил сравнить советские элитные дома с современными элитными новостройками, определив их "плюсы" и "минусы".

Бум на покупку сталинских и номенклатурных домов пришелся на начало 1990-х, в то время, когда у граждан впервые появилась возможность переехать из тесных «хрущевок» или типовых панелей в просторные квартиры. «Сталинские» дома, построенные до и после войны, и дома ЦК, построенные во времена Брежнева в 1960-70 годах, возводились для советской культурной и политический элиты. В то время они были эталоном советской архитектуры, а поскольку их больше не строят, они и по сей день имеют устойчивый спрос на рынке. Дома данной категории отличает, прежде всего, престижность районов расположения, качество строительства и большие размеры квартир. Стоят сталинские и  дома ЦК преимущественно в центре Москвы в районах Арбата, Б. и М. Бронной, Чистых и Патриарших прудов, Тверской улицы и в престижных районах за пределами ЦАО: на Ленинском проспекте, в районе Аэропорта, вблизи парковых зон или водоемов. В целом, эти дома имеют весь набор необходимых для дорогостоящего жилья характеристик. В основном советские дома построены из кирпича и имеют красивый облицованный камнем или лепниной парадный фасад. Сами квартиры наделены большими площадями и, в частности, кухнями, рациональной планировкой и высокими потолками по 3-3,5 м.

Советские элитные дома не только исторические, но и хорошо сохранившиеся. «Цековские» и сталинские дома нельзя назвать изношенными, хоть и строились они достаточно давно», - рассказала RealEstate.ru исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. «Это связано с тем, что при строительстве использовались самые качественные и прочные материалы, а дальнейшая эксплуатация домов всегда осуществлялась на очень высоком уровне. Поэтому расходы на ремонт домов такого типа во много раз меньше».

Кроме того, советские элитные дома пропитаны определенной атмосферой, сохраняют высокий социальный статус и авторитет, чего просто не может быть у новостроек. Особую ценность для покупателей имеют квартиры с мемориальной ценностью – те, в которых жили знаменитые личности прошлого.

С развитием рынка недвижимости альтернативой советской элитке стали выступать новые элитные дома, построенные в стиле неоклассики – наиболее востребованном сегодня архитектурном стиле в жилье. Они так же, как и советская элитка, расположены в престижных районах города, имеют большие жилплощади, но, в отличие от сталинских и брежневских апартаментов, в своем арсенале имеют дополнительные плюсы, которые невозможны в старых домах: паркинги и современные коммуникации. По словам М.Литинецкой из Blackwood, «квартиры в новых домах имеют ряд своих преимуществ, которые позволяют продавать их в некоторых случаях по более высокой цене. Так, элитные новостройки сразу возводят с паркингами,  что выгодно отличает их от старых домов, тем более в центре города, где сейчас проблема отсутствия машиномест особенно актуальна. Также новые дома стараются обеспечить необходимым набором инженерной и социальной инфраструктуры. К тому же архитектура новостроек часто бывает более продуманной и привлекательной для современного покупателя».

Так, не все сталинские дома украшают красивые парадные, часто встречаются маленькие подъезды и маленькие лифты, отсутствие консьержа, плохое состояние подъездов и прилегающей территории. При этом в ряду советских домов есть и уникальные объекты, которыми являются, например, «Дом на Набережной» и знаменитые «сталинские высотки», которые не перестают цениться на рынке. «При выборе сталинского или дома ЦК  всегда надо учитывать, что строились они для определенных ведомств, что и определяло характер дома: площади квартир, высоту потолков, отделку фасадов и парадных. Так, к примеру, есть «сталинки», которые изначально строились с большими квартирами по 150 кв.м. Расположены они преимущественно на Тверской улице и в районе Патриарших прудов», -  рассказала руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills Екатерина Гурьева. К недостаткам советских квартир также можно отнести наличие одного санузла, тогда как в современных элитных комплексах два, а иногда и три – в зависимости от количества комнат. К тому же, сталинские дома нужно разделять на довоенные и послевоенные. Так, у довоенных используются деревянные перекрытия, а у послевоенных – железобетонные. По словам директора департамента зарубежной недвижимости Paul's Yard Эллы Братиловой, потолки в ЦК-домах, в отличие от сталинских, в редких случаях бывают выше 3 м, в основном это 2,6 – 2,8 м, а также неудобные планировки. Однако, редко когда в современных домах высота потолка, как в "сталинках", достигает 3,5 м.

До последнего времени новостройки и советские квартиры сильно отличались и по метражу. Так, самая большая «сталинка», то есть в 4 комнаты, имеет общую площадь порядка 90-100 кв.м, а площадь современной 4-комнатной элитной квартиры доходит до 170 кв. м. В среднем же площадь «сталинки» составляет от 70 до 90 кв. м, ЦК-дома - от 35 до 120 кв. м (в редких случаях – 140 кв. м), площадь новых элитных квартир – от 80 кв. м до 250-300 кв.м. Несмотря на существенную разницу в метраже, за время кризиса площади в новых элитных домах стали сокращаться. Как рассказывает Е.Гурьева из IntermarkSavills, в связи с изменениями на рынке последние год - полтора стали появляется элитные квартиры с более разумными площадями  в 100-120 кв.м. 

К неоспоримым преимуществам современных элитных домов можно отнести и однородное социальное окружение, чего не скажешь о сталинских и ЦК-домах, которые по прошествии полувека во многом сменили свой социальный состав.

«Несмотря на то, что сталинские и ЦК дома не всегда отвечают требованиям высококлассного жилья, спрос на них остается на прежнем уровне даже летом, когда идет спад покупательской активности», - говорит М. Литинецкая из  Blackwood. – «Чаще всего дома этого типа арендуются представителями иностранных фирм и организаций. Покупают квартиры в таких домах обеспеченные жители столицы, которые ценят особую особую историческую атмосферу». По словам директора агентства недвижимости «Усадьба» Натальи Кац, успех данных домов обусловлен безупречным качеством строительства и идеальным месторасположением, за исключение домов, построенных вдоль оживленных магистралей, таких как Садовое кольцо. «У нас были случаи, когда клиенты европейцы рассматривали квартиры только в сталинских домах, и отказывались от новостроек», - говорит риэлтор.

В любом случае, выбор покупателя зависит от его личных предпочтений: кто-то ценит историческое значение дома, а кто-то хочет жить в современном, полностью обеспеченном всем необходимым здании.

К тому же, способствует этому разница бюджетов и классности сравниваемого жилья. Квартиры в «сталинках» и ЦК-домах чаще всего стоят на стыке бизнес-класса и элитки, при этом могут относиться даже к эконом-классу. Их принадлежность к определенному сегменту зависит от индивидуальных характеристик самой квартиры и дома в целом. Современные же дома в стиле классики, расположенные в центре города, чаще всего принадлежат к полноценному элитному классу.

Амплитуда цен на данные советские дома достаточно высока, так как все зависит от местоположения, этажа, качества ремонта и подъезда. Так, по словам Э.Братиловой из Paul's Yard, разница в стоимости между аналогичными домами в районе Проспекта Мира и Арбата может составлять 100%. 

Многое в стоимости «сталинок» и ЦК домов играет расположение. Так, например, по данным Е. Гурьевой из IntermarkSavills, квадратный метр в «сталинском» доме на 9-ой Парковой улице может стоить и 4,5 тыс. долл. Поскольку это вторичный рынок многое зависит от качества ремонта квартиры. В хорошем месте, с отличными видами, большими парадными и первоклассным ремонтом цена за «квадрат» может доходить до 20 тыс. долл. К примеру, в «Доме на набережной» квартира с видами на Кремль сейчас продается по цене  22 тыс. долл. за квадратный метр. Хотя, по мнению Е.Гурьеврой, это цена завышена, и квартира, скорее всего, будет продана с дисконтом. 

В среднем, по данным, М. Литинецкой из Blackwood,  квартиры в «цековских» домах можно приобрести за 10-20 тыс.долл. за 1 кв.м, в сталинских домах – по 7-18 тыс.долл. за 1 кв.м. «Как во всех домах, относящихся к советской элите, в «цековских» и сталинских домах на продажу могут выставляться квартиры, цены на которые определяются не рынком, а историческим значением самих квартир, в которых проживали известные люди, имеющие не менее знаменитых соседей. Цены в таких случаях могут превышать рубеж 20 тыс. долл. за 1 кв. м», – отметила эксперт. По словам Н.Кац из «Усадьбы», квартира в «брежневском доме» по адресу: Гранатный пер., 10 продается по цене от 20 тыс. долл. за квадратный метр.   

Средняя стоимость по районам для «сталинских» домов:

Район Москвы

Цена за 1 кв. м (долл.США)

Фрунзенской набережная

8 000 — 25 000

Тверская улица

6 000 — 15 000

Средняя стоимость по районам для ЦК - домов:

Район Москвы

Цена за 1 кв. м (долл.США)

Арбат

8 000 — 14 000

Тверская улица

8 000 — 12 000

Замоскворечье и Плющиха

7 000 — 10 000

 Источник: Paul's Yard , составлена RealEstate.ru

«Самых лучших представителей этого сегмента рынка – на Тверской улице, в Романовом переулке, на Патриарших прудах можно соотнести по стоимости с современными элитными комплексами, построенными в классическом стиле: «Римским домом» известного архитектора Филиппова и «Итальянским кварталом», - считает Е. Гурьева  из IntermarkSavills. – «Стоимость квадратного метра в них в среднем составляет 20 тыс. долл.»

Однако это скорее исключение, чем правило – средний чек при покупке советской элитки обычно значительно ниже, чем при покупке элитной новостройки. В среднем приобретение сталинской и номенклатурной квартиры сегодня обходится в 1-1,5 млн долл. По данным Э.Братиловой из Paul's Yard, при нынешнем активном рынке предложений аналогичных предложений по такой стоимости в новых домах немного – в основном это неоконченное строительство. «К примеру, за 2 млн долл. сегодня можно купить большую квартиру площадью около 200 кв. м в сталинском доме с чистым подъездом, без охраны, но с домофоном и со стихийной парковкой во дворе. Если  дом новый, с охраной и подземной парковкой, то за эти деньги можно приобрести квартиру не более 100 кв. м», - комментирует риэлтор.

Как ранее рассказала RealEstate.ru директор брокерско-консалтинговой компании TWEED Ирина Могилатова, если до кризиса средний чек элитной новостройки составлял от 1,5 млн долл. до 4 млн долл., то сейчас расценки куда скромнее, наиболее активно ведут себя клиенты с бюджетами от 1 млн долл. до 2,5 млн долл. Цена квадратного метра элитного столичного жилья на первичном рынке достроенного жилья, по данным опрошенных RealEstate.ru агентств, составляет порядка 18-18,5 тыс. долл.

При том, что цены элитной новостройки и вторичной «сталинки» могут быть одинаковыми, существенную разницу составляет стоимость обслуживания. Если советские и номенклатурные дома стоят на балансе в ЖЭКе, то новые элитные комплексы обслуживаются эксплуатирующими компаниями по цене от 1 до 4 долл. за 1 кв. м ежемесячно. Поэтому выбирая современное жилье, нужно помнить, что потом его нужно будет еще и содержать. К тому же, поскольку речь идет о новостройках, которые у нас обычно сдаются без отделки, то превращение периметра стен в собственное жилье также потребует немало средств.

«Сегодня уже нет такого бума как в 90-е года, когда выбирать было не из чего и пределом мечтаний было жить в большой сталинской квартире, - говорит Е. Гурьева из IntermarkSavills, - сейчас если у человека достаточно денег, то в выборе между «сталинкой» и новой элиткой он предпочтет второе. Все же сталинские и ЦК дома это компромиссный вариант, когда нет денег на дорогостоящий ремонт и оплату за обслуживание дома. Если же средства позволяют, то человек выберет квартиру с двумя санузлами, стационарным паркингом и современными коммуникациями».

Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА

Фото: www.allday.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова