Черноморское побережье РФ: Сочи, Анапа, Геленджик

17 мая 2010
Все три города обладают уникальной средой и соответственно своеобразными предложениями на рынке жилья. Так, несмотря на массированную стройку, наиболее инвестиционно привлекательная недвижимость до сих пор остается в Сочи. Самым экологически чистым и комфортным местом для проживания на данный момент считается Геленджик. А тем, кого интересует отдых с детьми и санаторное лечение, лучше присматривать квартиры на берегу Анапы.

Недвижимость Черноморского побережья России переживает сегодня настоящий бум строительства жилья бизнес и премиум классов, вызывая тем самым серьезную конкуренцию курортной недвижимости стран Восточной Европы. Каждый из трех главных городов побережья - Сочи, Анапа, Геленджик - возводит сегодня комплексы мирового уровня. О том, какие города на данный момент наиболее благоустроенны, какой спецификой обладает каждый из курортов, куда лучше всего вкладывать инвестиции и какие объекты повышенного уровня комфорта сегодня вообще представлены на местных  рынках, расскажет RealEstate.ru.

 

Сочи

Традиционно Сочи считается летней столицей России. Это самый большой курортный город страны. От посёлка Магри до южной государственной границы так называемый "Большой Сочи" простирается на 145 км вдоль моря. На сегодняшний день в городе проживает 411 тыс. чел. Город состоит из пяти районов, наиболее развитыми из которых являются Центральный и Хостинский, а олимпийская стройка развернулась в наиболее удаленном от моря Адлерском районе. Сочи является наиболее известным среди городов-курортов российского Юга, поскольку еще с советских времен имел статус курорта всесоюзного значения и наиболее развитую инфраструктуру. Сегодня до города можно добраться всеми возможными средствами: долететь на самолете, доехать на поезде или «своим ходом» на автомобиле по федеральной трассе М27.

«В связи со значением города фактор сезонности спроса на туристические услуги в нем максимально нивелирован, - утверждает генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько. - Этому способствует вектор развития города как курорта, ориентированного на деловой и событийный туризм». Кроме того, как заявляет управляющий партнер компании Penny Lane South Владимир Трибрат, Сочи традиционно является местом обитания политической и бизнес элиты, проведения Международного инвестиционного форума, сосредоточения официальных резиденций и местом горнолыжного отдыха первых лиц государства.

Однако после завоевания права на проведение Зимних Олимпийских Игр в 2014 году города не  только укрепил свой «столичный» статус, но и превратился в большую стройку. «Нынешний тренд до 2014 года – город большой стройки, после 2014 года – город большого спорта», - предрекает В.Трибрат из Penny Lane South. Пока же развернувшееся строительство делает курортную столицу менее привлекательной для тех, кто стремится к летнему отдыху в атмосфере комфорта и экологического благополучия.

Помимо строительства олимпийских объектов, город охватил ажиотаж возведения жилья. По данным Penny Lane South, на сегодняшний день в Большом Сочи на разных этапах строительства находится более 100 адресов, предлагаемых к продаже. Однако, по мнению В.Трибрата, в сочинском жилье наблюдается перекос в сторону квартир в городе, а не у моря, которые не совсем подходят под нужды курортников. В целом, по мнению эксперта, в городе преобладает жилье бизнес-класса, ориентированное не только на приезжих из Южного федерального округа (Краснодара, Ростова, Новороссийска), но и со всей страны. Новое жилье дорогого ценового сегмента сконцентрировано в Центральном и Хостинском районах. На сегодняшний день средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке жилья бизнес-класса составляет в Сочи в среднем 100-115 тыс. руб., в элитном – от 150 тыс. и выше.

По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, в стадии строительства в Большом Сочи сейчас находятся 9 коттеджных поселков. Среди них можно выделить «Медвежий Угол» (пос. Чвижепсе Адлерского района) и «Акацию» (пос. Сергей поле , Лазаревский район) Средняя стоимость коттеджа в них составляет около 33,5 млн руб., таунхауса – около 15 млн руб. В то же время общая жилая площадь всего возводимого бизнес-класса на сегодняшний день составляет 371 кв. м. Среди объектов данного сегмента можно выделить «Актер Гэлакси» и «Красную Площадь».

Характеристика объектов бизнес-класса г.Сочи:

Название:

Актер  Гэлакси

Красная Площадь

Застройщик:

ЗАО «МР Групп»

 

Эльдорадо Трейдинг Лимитед

Расположение:

Хостинский, Курортный проспект

 

Центральный, Войкова

Срок сдачи:

2013 год

 

3 квартал 2010 года

Конструктивный тип:

монолит

 

монолит

Количество квартир:

621

 

254

Средняя площадь

квартир, кв. м:

227,5

 

154

Инфраструктура:

открытый и закрытый бассейны, апарт-студио, клубные рестораны, фитнес-клуб

 

рестораны, салон красоты, бары, банк, минимаркет, бутики, аптека, школа.

Средняя цена 1 кв. м:

продажи не осуществляются

 

221 тыс. руб.

 Таблица: данные MACON Realty Group

Общая жилая площадь возводимого жилья элитного класса на сегодняшний день составляет около 28 тыс. кв. м. В данном сегменте стоит выделить жилые комплексы «Миллениум Тауэр», «Новая Александрия» (оба – в районе Сочинского цирка и санатория «Светлана»), «Королевский парк» (рядом с отелем Рэдиссон Лазурная) и Russian Riviera Plaza на Приморской наб. При этом надо отметить, что классификация элитного класса в Сочи отличается от классификации, принятой в столице. То, что в черноморской столице попадает под категорию «элитки» на московском рынке чаще всего котируется бизнес-классом. 

Russian Riviera Plaza

Название:

Russian Riviera Plaza

Застройщик:

«Юг-Новый Век»

Расположение:

Центральный, Приморская Набережная

Срок сдачи:

4 квартал 2011 года

Конструктивный тип:

монолит

Количество квартир:

137

Средняя площадь

квартир, кв. м:

208

Инфраструктура:

2 бассейна: внутренний и наружный с подогревом, фитнес-центр, ресторан, 3 бара (внутренний, летний, и «кислородный» бар на последнем этаже), pool-bar, салон красоты SPA, служба лимузинов

Средняя цена 1 кв. м:

продажи не осуществляются

Таблица: данные MACON Realty Group

По мнению опрошенных RealEstate.ru экспертов, Сочи продолжает сохранять наиболее высокую инвестиционную привлекательность преимущественно в элитном сегменте недвижимости. Курорт неизбежно будет развиваться и ближайшие десятилетия ему суждено остаться главным российским курортом. Однако, предупреждают аналитики, инвестирование в рынок курортной недвижимости Сочи требует хорошего знания рынка и внимательного анализа предложений. Объекты с удачным местоположением и соотношением цена/качества могут стать хорошим вложением в перспективе 5-7 лет.

Геленджик

Город-курорт Геленджик считается одним из наиболее комфортабельных курортов Черноморского побережья России. Он раскинулся на берегу красивейшей Геленджикской бухты, в окружении высоких горных хребтов. Курортная зона города протянулась более чем на 100 км вдоль берега Черного моря, а городская набережная считается одной из самых длинных в мире. На сегодняшний день в городе проживает 52 тыс. человек. В состав Геленджика входят несколько курортных мест: Архипо-Осиповка, Бетта, Криница, Прасковеевка, Джанхот, Дивноморское, Кабардинка и др. Пока добраться до Геленджика можно только прямым авиарейсом до Анапы или Сочи, а затем на такси либо автобусе. Железнодорожного сообщения с городом нет, однако в ближайшее время развитию города будет способствовать открытие реконструируемого ныне международного аэропорта, назначенное лето 2010 года. Напомним, что аэропорт в Геленджике располагается на западном берегу Геленджикской бухты в районе Тонкого мыса.

Геленджик представляет интерес в основном для тех туристов, целью приезда которых является отдых. К примеру, в Сочи туристов с профессиональными целями составляет около 30% от общего объема спроса.

По мнению опрошенных RealEstate.ru экспертов, Геленджик сегодня является наиболее инвестиционно привлекательным городом-курортом российского черноморского побережья и является единственной альтернативой Сочи для покупателей с требованиями и бюджетом выше среднего (т.е. тех, кто ориентирован на недвижимость Сочи и Европы).

Так, Геленджик ждет активное развитие инфраструктуры. Как рассказал В.Трибрат из Penny Lane South, в ближайшие месяцы в городе помимо ресторанов и увеселительных заведений и парков отдыха) откроются новый международный аэропорт и первый на побережье 5-звездочный отель под управлением Hilton. Как отмечает И.Володько из MACON Realty Group, открытие международного аэропорта, которое произойдет в мае-июне 2010 года, позволит привлечь более высокодоходный сегмент туристов, что также будет влиять на развитие высоких классов жилой недвижимости. Геленджик набирает имидж. В городе строятся летние резиденции премьер-министра Владимира Путина и Патриарха Кирилла. Многие региональные и местные политические деятели выбирают город в качестве места летней резиденции (как по причине климата и удаленности от грузинской границы, так и по причине удобства отдыха).

Помимо этого, в городе наблюдается наиболее благоприятная экологическая и социальная обстановка. «Это касается и политики местных властей (системы безопасности в городе, благоустройство набережной, ремонта дорог), и инвесторов, которые значительно благоустроили город в последние 4-6 лет. Город стал идеальным местом для семейного отдыха (более благоприятный чем Сочи и Анапа, а также многие зарубежные аналоги)», - говорит эксперт.

И последнее, нестабильная ситуация на рынке недвижимости Сочи, а также позиционирование Сочи как места делового и событийного туризма, а не места морского пляжного отдыха позволяет Геленджику рассчитывать на свой емкий сегмент покупателей недвижимости. В долгосрочной перспективе город не будет иметь конкурентов среди курортных зон, это позволит в полной мере реализовывать потенциал рынка курортной недвижимости в среднем и бизнес классах.

Что касается жилья, то, по данным В.Трибрата из Penny Lane South, в отличие от Сочи, в Геленджике нет излишка предложения. Скорее, наоборот, в этом и в следующем году ожидают дефицита предложения на фоне растущего спроса на геленджикские метры: на сегодня на продажу выставлено не более 15 курортных комплексов. По данным экспертов, в городе преобладает жилье бизнес-класса, но при этом присутствует минимальная доля эконом-класса и есть уже элитные объекты. Сконцентрировано жилье бизнес- и элитного классов в таких районах, как Центр, Толстый Мыс, Парус и район аквапарка «Бегемот» (наиболее престижными среди них с точки зрения потенциальных покупателей являются Центр и район аквапарка «Бегемот»).

Общая жилая площадь возводимого жилья бизнес-класса, по данным MACON Realty Group, на сегодняшний день составляет 40 тыс. кв. м. Наиболее интересным предложениям этой категории в городе является ЖК «Пушкин»Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке жилья в бизнес-классе на сегодняшний день составляет 92 тыс. руб., элитного класса – 215 тыс. руб.

 Характеристика объектов бизнес-класса г. Геленджик:

Название:

Пушкин

Застройщик:

ООО «Кубаньтелеком»

Расположение:

Центр, пересечение ул. Пушкина и ул. Шмидта

Срок сдачи:

2 квартал 2010 года

Конструктивный тип:

монолит

Количество квартир:

191

Средняя площадь квартир, кв. м:

81,3

Инфраструктура:

фитнес-центр, магазины

Средняя цена 1 кв. м:

52 тыс. руб.

Таблица: данные MACON Realty Group

Среди элитных комплексов пальму первенства держат апартаменты «Сады морей», открытие которых состоялось 10 апреля этого года. Этот комплекс расположен на 5 га собственной территории на первой береговой линии с благоустроенным пляжем. Состоит он из семи отдельно стоящих корпусов по 6-8 этажей. Каждый из 262 номеров имеет собственный балкон, лоджию или террасу. Верхние этажи корпусов превращены в пентхаусы с большими открытыми верандами, с которых открываются захватывающие виды. По словам В.Трибрата из Penny Lane South, этот комплекс по месторасположению, качеству выполнения и инфраструктуре опережает все имеющиеся сегодня комплексы на черноморском побережье России.

Помимо этого, нова и идеология комплекса «Сады Морей», которая подразумевает формат жилья двойного назначения. По словам экспертов Penny Lane South, собственники могут какую-то часть времени жить в апартаментах, а на остальное время – сдавать их через управляющую компанию. Стоимость обслуживания УК при этом будет 90 руб. за кв.м. (при этом в 2010 году услуги УК будут бесплатными в качестве бонуса для первых покупателей). Доходность от сдачи апартаментов будет точно выше, чем банковский депозит, в противном случае собственникам это будет не интересно. По оценкам экспертов, стоимость аренды апартаментов может составить 300 долл. в день.

«Сады Морей»

 

Название:

«Сады Морей»

Застройщик:

«ИнвестГрупп-Апарт»

Расположение:

Толстый Мыс, Революционная

Срок сдачи:

Сдан в апреле 2010 года

Конструктивный тип:

монолит

Количество квартир:

261

Средняя площадь квартир, кв. м:

135,3

Инфраструктура:

на 1 этаже главного корпуса – кафе, ресторан, фитнес-центр, бутики, супермаркет. Во дворе - открытый бассейн, детские площадки, теннисный корт, минифутбол, волейбол, фонтан, зоны отдыха, собственный пляж (300 м)

Средняя цена 1 кв. м:

от 95 до 215 тыс. руб.

Таблица: данные MACON Realty Group

Средняя стоимость одного "квадрата" на первичном рынке жилья бизнес-класса в Геленджике на сегодняшний день составляет 92 тыс. руб., элитного класса – 215 тыс. руб.

Анапа

Анапа расположена севернее других главных городов-курортов Черноморского побережья, на стыке Большого Кавказа и Таманского полуострова. Население города составляет порядка 130 тыс. человек. Приморская полоса города тянется вдоль берега моря более чем на 80 км. Город имеет все виды транспортного сообщения: в нем есть собственный аэропорт, подведены железная и автомобильная дороги. Благодаря пологим пляжам купальный сезон в городе длится с конца мая по конец сентября. Несмотря на «мелкую» воду, море в районе Анапы считается самым экологически чистым в Черноморском бассейне.

Исторически Анапа является детским и лечебным курортом. В последние 5-7 лет в нем активно развивается санаторно-курортное направление. Многие госучреждения и крупные частные компании построили или реконструировали базы отдыха и пансионаты для нужд своих сотрудников. Однако поскольку песчаные пляжи больше по душе детям, большая часть побережья застроена именно детскими и санаторными учреждениями. Отличительная особенность города – незначительная по сравнению с Сочи и Геленджиком доля нового многоэтажного строительства.

По данным В.Трибрата из Penny Lane South, сегодня в Анапе на стадии строительства находится всего 7-9 новых жилых объектов. При этом большая часть возводимого в городе жилья, порядка 80%, это многоэтажные дома эконом-класса в спальных районах. В основном они покупаются местными жителями и приезжими с бюджетом ниже среднего (среди них особенно активны жители северных регионов).

Дома бизнес-класса и элитные сосредоточены в наиболее престижных районах города: Центре, новый развивающийся район 3Б и Малая Бухта. Так, в центральной части города на разной стадии готовности находятся сегодня 3-4 адреса. По данным консультантов MACON Realty Group, общая жилая площадь возводимого жилья бизнес-класса на сегодняшний день составляет 39 тыс. кв. м. Наиболее интересными решениями являются ЖК «Бриз», «Колоннада» и Villa Victoria.

Характеристика объектов бизнес-класса г. Анапы:

Название:

Бриз

Колоннада

Villa Victoria

Застройщик:

ООО «Бэст»

ООО «Ремар»

ООО «А и К ЭСТЕЙТ»

Расположение:

3Б, Ленина, 195

Центр, пересечение Кирова и Ленина

Центр, Шевченко

Срок сдачи:

июль 2010 года

3 квартал 2010 года

1 квартал 2011 года

Конструктивный тип:

монолит

монолит

монолит

Количество квартир:

(по 54 ед. в каждом из подъездов (6, 7, и 8))

160

44

Средняя площадь

квартир, кв. м:

57,3

114,0

100,2

Инфраструктура:

торговые и офисные помещения (также предполагается пользование жильцами данного ЖК инфраструктурой ТК «Велес», в т.ч. и паркингом)

ресторан, зал игровых автоматов для детей, фитнес-клуб, салон красоты, магазины, офисы, подземный паркинг

торговые и офисные помещения на 1 этаже, подземный паркинг

Средняя цена 1 кв. м:

46 тыс. руб.

85 тыс. руб.

100 тыс. руб.

Таблица: данные MACON Realty Group

В Анапе на данный момент есть только один элитный комплекс – «Золотая бухта», расположенная на берегу моря в центральной части города. По мнению В.Трибрата из Penny Lane South, это «самый достойный проект, не имеющий конкурентов в Анапе».

«Золотая Бухта»

 

Название:

МФК «Золотая Бухта»

Застройщик:

ООО «Скала Грез»

Расположение:

Малая Бухта, пр. Революции

Срок сдачи:

4 квартал 2011 года

Конструктивный тип:

монолит

Количество квартир:

250

Средняя площадь квартир, кв. м:

129,8

Инфраструктура:

коммерческие помещения на 1 и 2 этажах: детская игровая комната, СПА-центр с открытым бассейном, кино-концертный зал, салон красоты, фитнес-центр с закрытым бассейном, административные помещения, лобби-бар, кафе-ресторан, офисные помещения, подземный паркинг

Средняя цена 1 кв. м:

от 175 до 212 500 тыс. руб.

Таблица: данные MACON Realty Group

Как видно, на сегодняшний день средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке жилья бизнес-класса в Анапе составляет порядка 73 тыс. руб., элитного класса – порядка 200 тыс. руб.

Все три города обладают собственной неповторимой средой и соответственно своеобразными предложениями жилья. Так, несмотря на массированную стройку, наиболее инвестиционно привлекательная недвижимость до сих пор остается в Сочи. Самым экологически чистым и комфортным местом для проживания на данный момент считается Геленджик. А тем, кого интересует отдых с детьми и санаторное лечение, лучше присматривать квартиры на берегу Анапы.

Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова