ЧЕРНОМОРСКОЕ ПОБЕРЕЖЬЕ-2008/ Туапсе

03 сентября 2008
Рынок не развит, но цены растут

Объявление Сочи столицей Олимпийских Игр в 2014 году всколыхнуло рынок недвижимости Черноморского побережья. В Туапсе и окружающей его курортной зоне цены в первые же недели поднялись в полтора раза. Однако это не оказало качественного влияния на рынок недвижимости, который до сих пор остается малоразвитым: цены на жилье на вторичном рынке совершенно непредсказуемы и формируются добровольно. Сейчас, как отметили опрошенные RealEstate.ru эксперты, происходит еще более неожиданная ситуация – цены на жилье продолжают расти, хотя темпы реальных продаж падают.

Туапсе расположен между курортами Геледжик и Сочи. Сам город является больше промышленным, а не курортным образованием, хотя и расположен в живописном месте, на берегу Туапсинской бухты. Туапсе находится в 439 км западнее Краснодара и в 125 км севернее Сочи. Основные курортные места расположены не в городе, а вокруг Туапсе, в Туапсинской курортной зоне, протянувшейся почти на 100 км вдоль Черного моря: в поселках Новомихайловский, Ольгинка, Джубга, Небуг, Агой, Агрия, Гизель-Дере и Шепси. Добраться до Туапсе можно прямым рейсом до Сочи или Краснодара, а затем на электричке, либо на автобусе.

Главным географическим показателем, влияющим на цену недвижимости в Туапсе, в отличие от большинства других городов Черноморского побережья, является не близость к морю, а престижность районов, к коей категории относятся Центральный и Приморский районы и новый микрорайон Калараша. Связано это с тем, что в Туапсе идти до пляжа одинаково далеко практически из любого района, а непосредственно на береговой линии никто не строит.

Примечательно, что микрорайон Калараша, как рассказал директор агентства недвижимости «Туапсе» Александр Шляхов, уже вполне может тягаться по статусу с центром города. «Это спальный район, который считается более экологически чистым, находится в 20 минутах езды на автобусе от центра города и застроен преимущественно монолитными домами бизнес-класса», – объяснил риэлтор. Как показал наш обзор, в данном районе встречаются также и кирпичные, и панельные дома довольно разного качества, и, соответственно, разнятся соотношения «цена-качество» самих квартир.

Как рассказала директор агентства недвижимости «Дом на море» Инна Чекунова, цены на жилье в Туапсе совершенно непредсказуемы: 1 кв. м может стоить и 40 тыс. руб. (1,6 тыс. долл.), а может и все 70 тыс. руб. (2,8 тыс. долл.) – все решают личные обстоятельства хозяев, а не ситуация на рынке. Как отметил А.Шляхов из АН «Туапсе», на вторичном рынке квадратный метр пока не оценен, например, «квадрат» в стандартной «хрущевке» может стоить все 80 тыс. руб. (3,3 тыс. долл.) Поэтому с большей точностью можно говорить только о первичном рынке жилья. Так, по оценкам опрошенных RealEstate.ru риэлторов, квартиры в строящемся доме на стадии «фундамента» предлагают по цене от 40 до 60 тыс. руб. (от 1,6 тыс. долл. до 2,4 тыс. долл.) за кв.м в зависимости от качества жилья и близости к центру. В новых микрорайонах Туапсе стоимость 1 кв. м в среднем начинается от 60 тыс. руб. «Причем если брать в доме, который строится на условиях «простого товарищества», а не Общества с ограниченной ответственностью, то квадратный метр в нем может стоить и 40 тыс. руб.», - рассказала И. Чекунова из компании «Дом на море».

Однако найти подтверждение словам риэлторов RealEstate.ru на практике не удалось: возможность найти более или менее подробную информацию о строящихся в Туапсе домах весьма ограничена. Примечательно, что даже на сайтах местных агентств недвижимости нет раздела «Новостройки». По базам данных местных риэлторов, в городе имеется лишь одно предложение на первичном рынке жилья - 4-этажный двухсекционный монолитный дом бизнес-класса, стоящий в двух километрах от моря. Стоимость 1 кв. м в квартирах этого дома (предлагаемые площади – 60 кв. м, 65 кв.м и 90 кв. м) начинается от 40 тыс. руб. 

 Стоимость квадратного метра в домах вторичного рынка Туапсе:

Район/улица

Удаленность от моря/расположение

Тип дома

Состояние квартиры

Площадь квартиры

Стоимость 1 кв. м

Приморье р-он

0,5 км

«хрущевка»

среднее

31 кв. м

74 тыс. руб.

Центральный р-он, ул. Кронштадская

2 км

кирпичный

хорошее

64 кв. м

64 тыс. руб.

Калараша р-он,

3 км

панельный

евроремонт

52 кв. м

75 тыс. руб.

Центральный р-он, ул. Коммунистическая

2 км

монолитный

без отделки

81 кв. м

61 тыс. руб.

Калараша р-он

2 км

таун-хаус

без отделки

265 кв.м

45 тыс. руб.

Таблица составлена RealEstate.ru

В туапсинском районе, как рассказали опрошенные RealEstate.ru эксперты, нет жилья элитного класса. Максимально комфортное жилье – это монолитные дома, которые возводятся очень медленными темпами: 1-2 дома в год.

За пределами города, в Туапсинской курортной зоне основным жильем являются не квартиры, а частные дома: городские власти и крупный бизнес не спешат принимать участие в малоэтажной застройке района, в виду чего она ведется неорганизованно  самими жителями. Как и в других крупных городах Черноморского побережья, самыми дорогими объектами недвижимости в Туапсинском районе являются земельные участки. Надо сказать, что наиболее развитыми в районе поселками являются Новомихайловский, Ольгинка и Джубга. Стоимость одной сотки земли на расстоянии до 100 метров от моря в поселках может достигать 1,6 млн руб. (65 тыс. долл.), в пределах до 1 км от побережья – порядка 800 тыс. руб. (32 тыс. долл.) В трех километрах от Черного моря на сегодняшний момент 6 соток можно купить за 1 млн руб. (40 тыс. долл.), в самом Туапсе цена за сотку в среднем составляет 1 млн руб. В частности, на набережной города, растянутой вдоль моря на 3 км, сотка земли стоит порядка 3 млн руб. (121 тыс. долл.), а в городе такой же участок земли можно купить за 500 тыс. руб. (20 тыс. долл.) «Например, в Ольгинке, где отдыхают все звезды, стоимость сотки земли составляет 720 тыс. руб. (29 тыс. долл.)», - рассказала И. Чекунова из АН «Дом на море».

Средняя цена за квадратный метр в квартире эконом-класса с ремонтом в поселках Туапсинской территории, по данным риэлторов, оценивается в 75 тыс. руб. (3 тыс. долл.), и без ремонта – порядка 65 тыс. руб. (2,6 тыс. долл.)

В целом, Туапсинский район, несмотря на определенные отличия от других курортных зон российского Черноморского побережья, также демонстрирует рост цен. Так, например, после объявления Сочи столицей Олимпийских Игр в 2014 году цены на недвижимость, по словам А. Шляхова из АН «Туапсе», в первые же дни взлетели в полтора раза. Стабильно недвижимость туапсинского района дорожает на доли процента каждый месяц. А наибольший скачок цен, как правило, приходится на весну и начало осени. При этом динамика роста цен, как уточнил риэлтор, не отражает динамику реальных продаж. «Дешево продают лишь те, кто спешит, например, уехать, а так цены постоянно растут, хотя в продажах наблюдается застой», - отметил риэлтор.

Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова