БОЛЬШОЙ КУШ/ Обходные пути

09 октября 2006
Финансирование строительства через закрытые ПИФы недвижимости может стать альтернативой «серым схемам»

Альтернативные схемы финансирования строительства давно стали привычным явлением, таким же как серые зарплаты и двойная бухгалтерия. Различные эксперты сходятся в оценках: около 90% сделок на российском рынке недвижимости  совершается в обход 214-ФЗ «О долевом строительстве». На квартиры, продающиеся по «серым» схемам, находятся покупатели, желающие минимизировать для себя стоимость квадратного метра. Застройщики получают дешевые деньги в виде средств физических лиц, а чиновники закрывают глаза на альтернативные источники финансирования в обмен на «бюрократические затраты». Правда, сами застройщики уверяют, что несмотря на налаженность системы «откатов» и взяток, оптимизации налогообложения, векселей и предварительных договоров рынок будет уходить от альтернативных схем финансирования строительства: либо их просто узаконят, либо разовьется практика инвестирования средств физлиц через фонды недвижимости.

Участники рынка заявляют, «серые» схемы (подробнее см. Справка RealEstate.ru в конце текста) – это прежде всего следствие несовершенства законодательства и системы отношений, сложившихся в строительной индустрии. «С каждым годом нагрузка на инвестиционно-строительные компании растет. Ожидания, что административная реформа создает более четкие и понятные процедуры согласований и реализации проектов, не оправдались», - комментирует пресс-секретарь компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов .

Размер неофициальных затрат, которые приходится нести строительным компаниям на всех этапах строительства, значителен. Как известно, любой строительный процесс начинается с подписания постановления правительства Москвы и приобретения земельного участка. С 1 октября 2005 г. выделение земельных участков под жилищное строительство и под инженерную подготовку должно происходить исключительно на аукционах. Однако, по данным проверок Федеральной антимонопольной службы ( ФАС ), до сих пор около половины регионов  не привели свое законодательство в соответствие с нормой закона и требованиями ФАС.

«Большинство площадок мистическим образом распределяются, не доходя до аукциона, - сообщает директор по производству компании «Бенефит инжиниринг» Александр Исаев , - поэтому во всех случаях инвестор должен заплатить. Даже небольшая площадка около 1 га будет стоить не меньше 1 млн долл.» По подсчетам директора по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерия Мищенко , приобретение земельного участка может составить от 5% до 10% от бюджета проекта. По словам А. Исаева, чтобы получить градообоснование, потребуется заплатить около 3 млн руб., на стадии согласования стоимость проекта здания – минимум 50 долл. за кв.м., а на постановление правительства Москвы вообще нет фиксированных тарифов.

Собранные документы дают право получить разрешение на строительство. Однако даже при постоянном стимулировании процесс может растянуться на несколько лет. Примечательно, что все опрошенные RealEstate.ru эксперты отметили, что сам процесс строительства, который считается на Западе наиболее сложным этапом, не вызывает столько же страхов, как предпроектное и проектное согласование.

«Чиновники не вынуждают искать обходные пути, они просто пользуются в своих интересах ситуацией, созданной законодателем, а правовая ситуация такова, что не предполагает ни единого безупречно законного пути существования строительного бизнеса», - отмечает А. Исаев.

По его мнению, о сверхдоходах в отрасли уже говорить не приходится: доля города в Москве, где реализуются самые крупные и дорогие проекты, по контракту раньше составляла 20-30%, сейчас 50-70%. По словам заместителя генерального директора компании «Новая площадь» Евгения Фетисова, с учетом всех  официальных и неофициальных затрат  и после оптимизации налогообложения норма прибыли большинства строительных компаний не превышает 30% годовых. Для сравнения: на Западе традиционная рентабельность строительного бизнеса составляет 12%.

«Бюрократия и другие затраты действительно обходятся дорого, поскольку увеличивают сроки реализации инвестиционно-строительного проекта, что выражается в конкретном денежном эквиваленте», - резюмирует В.Мищенко.

Действительно, в последний год практически во всех субъектах РФ  выросла стоимость  квадратного метра. В Москве средняя стоимость 1 кв.м. перешагнула порог в 4 тыс. долл. В сложившихся условиях, при постоянном росте цен на недвижимость потребность в приобретении жилья по более дешевым расценкам остается стабильной. «Использование альтернативных способов оформления отношений между покупателем и застройщиком позволяет последнему снизить совокупность затрат строительства и предложить покупателю более низкую цену на приобретение недвижимости», - говорит коммерческий директор компании «Авгур Эстейт» Виктор Козлов.

«Пока соинвесторы будут готовы покупать квартиры на первичном рынке до получения застройщиком разрешения на строительство, альтернативные схемы финансирования строительства будут множиться, - добавляет Е.Фетисов. – тем более что стоимость банковских кредитов сейчас довольно высока».

Банкиры заявляют, что со многими строительными компаниями у них сложились многолетние отношения. Это позволяет кредитным организациям предоставлять дружественным застройщикам многомиллионные кредитные лимиты. «В данной сфере до сих пор действует система личных связей и симпатий», - констатирует председатель правления Москоммерцбанка Андрей Савельев. Правда, по его словам, кредиты застройщикам обходятся в среднем в 11-14% годовых в рублях или валюте, что делает их недоступными разве что мелким застройщикам.

Опрошенные RealEstate.ru эксперты соглашаются в том, что ни смена политической власти, ни вступление России в ВТО, ни внезапное падение стоимости квадратного метра не заставит застройщиков отказаться от альтернативных схем.

«Я вижу вариант решения проблемы в том, чтобы отдельным законодательным актом разрешить людям инвестировать средства до получения разрешения на строительство и им же регулировать деятельность инвесторов и застройщиков», - предлагает Е.Фетисов.

А генеральный директор юридической компании «Велес Лекс» Евгений Дроздов считает, что наилучшим способом уйти от «серых» схем при финансировании строительства является привлечение финансирования физлиц через закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). «Практика финансирования через ЗПИФН позволяет провести оптимизацию налогообложения, защитить пайщиков и менее затратна, чем банковский кредит: расходы на формирование ЗПИФН и комиссия управляющее компании не превысят 5% от бюджета проекта».

Юлия ВАСИЛЕНКО

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова