БИЗНЕС-НЕДВИЖИМОСТЬ/ Золотые запасы

30 ноября 2006
Собственный склад становится дорогим удовольствием

Сетевые торговые компании обзаводятся собственными складами. Движимые амбициозными планами по расширению бизнеса, о строительстве собственных складов в последнее время заявляют не только крупные продовольственные игроки ("Пятерочка", "Нидан", "Ароматный мир", "Ростик'с", "Балтика"), но и аптечные сети, и дилеры сотовых телефонов. Однако с увеличением объема предложения качественной складской недвижимости эта тенденция уходит, отмечают эксперты. В течение нескольких лет логистический и торговый бизнесы должны разделиться.

На определенном этапе развития торговая компания сталкивается с необходимостью арендовать, приобрести или расширить склад. Сегодня предложение качественных складов в Московском регионе, по данным Knight Frank, превышает 890 тыс. кв. м. Всего же складских помещений класса А и B построено уже 2,69 млн кв. м. Ожидается, что по итогам 2006 года в целом будет введено в эксплуатацию порядка 500 тыс. кв. м.

«Интенсивное развитие и стремительный рост вложений в проекты складов в этом году связаны с осознанием инвесторами востребованности складской недвижимости, - считает заместитель директора отдела складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank Дмитрий Герастовский . - Доходность инвестора в этом сегменте сейчас находится на уровне 12%, а девелопера - 18-20%». Повышенное внимание к строительству складов обусловлено, прежде всего, развитием сетевых торговых операторов  и увеличением объемов транзитных грузопотоков внутри страны.

Арендодатели лукавят

Несмотря на существенный рост объемов ввода складских помещений, до сих пор актуальна проблема нехватки качественных складов для малого и среднего бизнеса. «Основной спрос идет на помещения до 5 тыс. кв. м. Но при этом большинство сделок заключаются как раз в другом сегменте, где арендатор требует помещения от 10-20 тыс. кв. м и больше, - рассказал Realestate.ru Дмитрий Герастовский из Knight Frank. - Это связано с тем, что девелоперам намного выгоднее сдать помещения кому-то большому и одному, нежели 10, но более мелким».

Застройщики подтверждают, что до 70% их клиентов – логистические операторы, которые уже сами сдают небольшим компаниям склады в субаренду. «Такова стратегия нашего бизнеса, - объясняет Анна Якубова , менеджер по работе с ключевыми клиентами Международного логистического партнерства (MLP) . – Мы не сдаем площади меньше 5 тыс. кв. м. Кроме того, у нас только долгосрочная аренда (не менее 7 лет)». Логистические операторы работают уже с меньшими площадями и меньшими сроками. Они также могут просто брать товары на хранение.

Как рассказал RealEstate.ru коммерческий директор компании «Евразия логистик» Алексей Гришко , из 500 тыс. кв. м заявок на складские помещения, реализуемые ими в московском регионе, средняя арендуемая площадь – 20 тыс. кв. м. Как правило, логистические компании интересуются площадями от 50 тыс. кв. м. Поэтому в общем потоке с самостоятельными арендаторами усредненные цифры и получаются такими высокими.

Если же все-таки принято решение арендовать качественный склад в одном из новых проектов, то выбор между классом А и В сделать уже проще. По мнению опрошенных RealEstate.ru консультантов, более эффективным для небольшой компании следует считать класс B. Он отличается от А тем, что при его строительстве могут экономить за счет высоты потолков, качества пола, количества подъездов. Отдельно выделяется класс A+, характеризуемый особо привлекательным месторасположением, наличием железнодорожных путей и профессиональной управляющей компании.

Класс B можно рассматривать также как промежуточный шаг для компании. Объем сдаваемых в аренду площадей класса А начинается от 5 тыс. кв. м., склады класса B разделяются на более мелкие блоки. Для многих компаний 5 тыс. кв. м - это много, хотя бывают случаи покупки таких складов с запасом на развитие.

Средний уровень арендных ставок в складах класса А и В колеблется в диапазоне 115-130 и  90-120 долл. за 1 кв.м в год соответственно. По словам Дмитрия Герастовского, в настоящее время действует несколько факторов, способных повлиять как на повышение, так и на понижение арендных ставок. На понижение арендных ставок работает усиление конкуренции на рынке и уменьшение стоимости финансирования. К тому же, теперь, планируя строительство склада, инвесторы не рассчитывают вернуть деньги за 2-3 года, а готовы работать на 3-7-летнюю перспективу.

Однако все эти замечательные тенденции могут быть сведены на нет стремительным повышением себестоимости строительства. С начала года, по оценкам экспертов, она фактически увеличилась на 15-20%. Также, в зависимости от конкретного участка, на сумму выплат может влиять стоимость земли и инженерных коммуникаций. Как рассказал Дмитрий Герастовский, Knight Frank сейчас активно занимается разработками, позволяющими понизить стоимость строительства качественного склада.

Запасливый собственник

Приобретение собственного склада размером 5 тыс. кв. м обойдется сегодня в сумму от 3,5 млн долл. Но некоторые крупные сетевые операторы предпочитают строить самостоятельно, закладывая при этом еще большие расходы. «Считается, что построить склад легче, чем офис, - говорит Алексей Гришко из "Евразия логистик". - А в складском строительстве есть свои нюансы – найти подходящий большой участок, подвести к нему коммуникации." Последний звучащий пример – строительство компанией «Евросеть» в 2,5 км от МКАД собственного склада  площадью 75 тыс. кв. м (стоимость строительства составляет 600 тыс. долл. без учета участка, предполагаемый срок окупаемости – 3-4 года).

Как заявил директор логистического департамента «Евросети» Сергей Малышев , компания искала организацию, которая одновременно могла бы стать и техническим заказчиком, и проектировщиком, и генподрядчиком по этому складу. Кроме того, чтобы избежать возникновения возможных конфликтов, в договоре пришлось сразу зафиксировать стоимость строительно-монтажных работ и привлечь к проверкам аудитора. Как и другие крупные торговые операторы, в аренду помещения в собственном складе компания сдавать не будет. В основном, строящиеся собственные склады компаний - это класс А. Построить склад класса В ненамного дешевле, но он менее инвестиционно привлекателен. А склад более высокого уровня можно заложить в банке и получать под него кредиты.

Строить или арендовать

Конечно, не все компании обладают неограниченными финансовыми ресурсами и готовы также поддерживать и собственную эксплуатационную службу, держать объект на балансе, взаимодействовать с инспекторами как собственник здания. По мнению коммерческого директора Национальной логистической компании (НЛК) Александра Гончарова , компания с собственным складом и логистикой еще и завязана на свои пики покупательской активности. А арендные ставки в центре Москвы сейчас настолько высоки, что держать собственный склад в одном здании с магазином и офисов стало попросту нерентабельно.

Тогда и выходят на логистических операторов, предоставляющих более выгодные условия аренды. В дополнение большие площади и специальное оборудование, имеющееся у логистических компаний, позволяют усилить продвижение товаров. Ведь желание налепить на товар пробники и другие инструменты маркетинговых акций могут потребовать от собственника склада привлечения дополнительного персонала.

В зависимости от специфики и профиля деятельности компании решение владеть собственным складом действительно может оказаться выгодным и сократить логистические расходы на 30-40%. Но большинство экспертов солидарны во мнении, что при сегодняшнем объеме предложения склад легче арендовать. «От мысли о строительстве собственного склада до финальной точки может пройти больше 2 лет. – рассуждает Дмитрий Герастовский из Knight Frank. – А с арендой уже готовое решение, девелопер фиксирует ставки на определенном уровне и рискует за тебя». Помимо повышения цен на стройматериалы, склад может попросту сгореть. По статистике страховой компании Ингосстрах , склад горит 1 раз в 7 лет. Считается, что это один из самых опасных видов страхования, за который берутся, в основном, крупные страховщики.

По прогнозам компании Astera , прирост складских площадей к концу 2006 г. составит 44%. Но в ближайщее время насыщения рынка не произойдет и наибольший рост спроса ожидает складские услуги логистических компаний, поскольку торговые операторы уже более заинтересованы в ответственном хранении товара, а не просто в аренде склада.

Ольга ШУЛАКОВА

Справка Realestate.ru

1. Основные показатели, классы А и В

Общий объем помещений, млн кв. м

2,69

Всего запланировано к постройке в первом полугодии 2006 г., тыс. кв.м

529

Введено в эксплуатацию с начала года, тыс. кв. м

320

Предложение помещений, тыс. кв. м

890

Поглощение, тыс. кв. м**

279

Арендные ставки (класс А/ класс B), $/кв.м/год*

115-130/ 90-120

Ответственное хранение (средняя стоимость), $/палетто-место/день

0,35

*Без учета коммунальных платежей, операционный расходов и НДС.

**Часть помещений, построенных в 2006 г., была поглощена рынком до завершения строительства, еще в 2005 г.

Источник: Knight Frank Research, 2006.

2. Сравнение распределения спроса по величине арендуемой площади (в первой половине 2005 г.), кв. м

Кв.м

Доля в общем потоке спроса

1000-3000

23%

3000-5000

19%

5000-1000

22%

>10000

36%

Источник: Knight Frank Research, 2006.

3 . Сравнение распределения спроса по величине арендуемой площади (в первой половине 2006 г.), кв. м

Кв.м

Доля в общем потоке спроса

1000-3000

11%

3000-5000

14,8%

5000-1000

39%

>10000

35,2%

Источник: Knight Frank Research, 2006.

4. Распределение спроса по размеру блоков в поглощении, кв. м

Продукты питания

8%

Промтовары

5%

Стройматериалы

5%

Автомобили

4%

Логистика

32%

Торговля

16%

Электроника и бытовая техника

12%

Одежда и обувь

9%

Фармацевтика и гигиена

9%

Источник: Knight Frank Research, 2006.

5. Арендные ставки на складские помещения с делением по классам

Арендная ставка без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей, $/кв.м/год

Операционные расходы, $/кв.м/год

Коммунальные платежи, $/кв.м/год

Класс

Мин.

Макс.

25-30

По факту

А

115

130

В

90

120

Источник: Knight Frank Research, 2006.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова