БИЗНЕС-НЕДВИЖИМОСТЬ/ Строить жилье неинтересно

20 октября 2006
Лидеры рынка жилой недвижимости расширяют долю коммерческих проектов в своих активах

Лидеры рынка жилой недвижимости расширяют долю коммерческих проектов в своих активах. За последний месяц о масштабных планах развития этого непрофильного направления объявили целых два гиганта – «ДОН-строй» и «ПИК». По завершении строительства всех находящихся сейчас на разных стадиях объектов эти компании смогут реализовать 755 тыс. кв. м и 600 тыс. кв. м коммерческих площадей соответственно. Усиливают свою активность в этом сегменте и другие девелоперы жилья: «Интеко», Mirax Group, «МИАН», «Сити-XXI век», «СУ-155» и «Декра-Груп». О строительстве нескольких подмосковных ТРЦ в 2007 году  заявила компания «Доминион М», входящая в ГК «Пересвет Инвест». По мнению указанных участников рынка, коммерческое направление становится для них серьезным финансовым инструментом.

Интерес девелоперов жилья к коммерческой недвижимости был заметен уже давно, но благоприятная для инвестиций ситуация на рынке сложилась только сейчас. «Если 4-5 лет назад это был попутный вид бизнеса, то теперь для застройщиков жилья он становится не менее важным, чем основное направление деятельности, - утверждает руководитель отдела коммерческой недвижимости «Сити-XXI век» Александр Родин. – мы разрабатываем самостоятельные коммерческие проекты в этой области».

Повышаем капитализацию

Согласно прогнозу компании Jones Lang LaSalle, к 2009 году спрос на офисы в Москве вырастет до 12 млн кв. м, то есть более чем в два раза. При этом доходность московского офисного рынка сегодня составляет порядка 20-30% в год, с чем и связывает приход инвестиций на этот рынок из жилого сектора директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев. В высокой доходности видят причину диверсификации и эксперты Astera Group: по их данным, средняя доходность в сегменте торговой недвижимости составляет около 10-12% годовых.

Несмотря на быструю окупаемость жилых проектов, в долгосрочной перспективе коммерческие объекты могут давать сравнимую прибыль. Только от сдачи площадей в аренду «ДОН-строй» рассчитывает получать 400 млн долл. ежегодно. Но и это не главная причина расширения площади коммерческих проектов.

Как объясняет Александр Родин из «Сити-XXI век», здесь сыграла роль совокупность трех конъюнктурных факторов. Во-первых, стоимость квадратного метра в жилых помещений в Москве сейчас на 20-30% ниже, чем в нежилых. Кроме того, следует рассматривать эти инвестиции как вложение заработанных на рынке жилья капиталов в развитие компаний. Это может позитивно повлиять на их капитализацию     . И, в-третьих, компания получает альтернативный финансовый поток. Коммерческие помещения можно закладывать и брать под них кредит, а цена офисов, спрос на которые стабилен, может с течением времени вырасти.

Новые старые ниши

Раньше других перспективность диверсификации оценила компания «МИАН», коммерческое направление в которой было открыто ещё в 1998 году. В 2000 году такое же решение приняла и Mirax Group. «Первыми объектами коммерческой недвижимости нашей корпорации стали её головные офисы – бизнес-центр «Петровский Форт» в Санкт-Петербурге и «Европа-Билдинг» в Москве», - рассказал RealEstate.ru председатель правления корпорации Mirax Group Максим Темников. Сегодня компании пытаются охватить и другие сегменты рынка коммерческой недвижимости. Например, в планах «ДОН-строя» - строительство спортивно-развлекательных центров, аквапарка и ресторана. «Интеко» развивает гостиничные проекты.

Примеров полного ухода с жилищного рынка мало, но они есть. Так, девелоперская деятельность региональной группы «Ташир» начиналась со строительства жилых домов в Калуге. Но возводить жилую недвижимость, уходящую из собственности ещё на нулевом этапе, руководству компании стало неинтересно. Как пояснили Realestate.ru в «Ташире», победило желание заниматься дальнейшим управлением проектами. А в построенных коммерческих объектах, помимо сдачи площадей в аренду, у «Ташира» также появилась возможность развивать сети собственных магазинов, кинотеатров и пиццерий.

Значительная часть крупных компаний считает пока наиболее эффективным девелопмент недвижимости в обоих сегментах. «Цикличность рынков жилой и коммерческой недвижимости различается, что позволяет избегать жесткой зависимости от их конъюнктуры», - объясняет Максим Темников из Mirax Group. Причем эта диверсификация рисков проходит для компании безболезненно, так как условия работы в этих сегментах практически ничем не отличаются. Для коммерческих помещений лишь более длителен период реализации, а сделки совершаются уже ближе к окончанию строительства. «То есть строишь не на деньги соинвесторов, - заключает Александр Родин. – Но это практически единственная сложность при переходе».

Лишних квадратов не бывает

Зачастую «коммерциализация» девелопера жилья связана также с тем, что не всегда купленные земельные участки  подходят под строительство жилого дома. «Проводя сравнительный анализ различных площадок, мы пришли к выводу, что есть места, на которых с точки зрения инвестиционной привлекательности и градостроительной концепции наиболее эффективным является строительство объектов коммерческой недвижимости», - говорит первый вице-президент группы компаний «ПИК» Артем Эйрамджанц

Как ни удивительно, с подобной проблемой сталкиваются сегодня даже застройщики элитных загородных поселков, где, казалось бы, вся территория благоприятствует возведению уютных коттеджей. Одним из главных факторов привлекательности для таких поселков становится хорошая транспортная доступность. А где хорошие многополосные трассы – там шум постоянно нарушает спокойствие жителей. Как недавно заявил председатель совета директоров корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Константин Попов, эта компания владеет территорией около 100 га вдоль Новорижского шоссе – полосой, где жилье возводить нельзя. И в перспективе на этом месте будут построены офисные центры, которые, как полагают в «ИНКОМ-недвижимости», только повысят стоимость самих поселков. Спортивная инфраструктура, проектируемая «ДОН-строем», рассчитана также, прежде всего, на жителей возведенных компанией комплексов.

Игра в одни ворота

Как считают в отделе исследований и аналитики компании Praedium, большинство девелоперов, пришедших на офисных рынок из жилой недвижимости, только разрабатывают свои первые крупные объекты. Интересно, что, как правило, эти проекты отличает высокая технологичность и уникальные строительные решения. Примером являются известные бизнес-парки «Сетунь-Хиллс» площадью 570 тыс. кв. м и комплекс «Федерация» - небоскреб высотой 448 м со шпилем, строительство которого ведется на территории ММДЦ «Москва-Сити».

Между тем, обратной тенденции (выхода коммерческих девелоперов в жилой сектор) пока не наблюдается. Ведь в отличие от жилых застроек, где срок окупаемости меньше, доходы получаются быстрее и образуется большое количество свободных средств, у девелопмента коммерческой недвижимости таких возможностей пока нет. Да и результат в жилом секторе для этих компаний был бы гораздо менее прогнозируемым – приобрести хорошее место труднее. Например, в Москве большинство подходящих для жилых проектов площадок уже застроено.

В коммерческом сегменте, по мнению генерального директора «БЭЛ Девелопмент» Игоря Жукова, для компаний более широкие возможности получения земельных участков под застройку. «В последнее время появились интересные предложения, сравнимые по доходности с жилой недвижимостью», - соглашается с ним Александр Родин из «Сити-XXI век».

Правда, ничто не мешает компаниям из коммерческого сектора выйти, например, на рынок управления многоквартирными домами (ремонт в подъездах, благоустройство территории). Пока в этом направлении развиваются только пилотные проекты. «Управление многоквартирным жилым фондом – это рентабельный бизнес, а объем рынка просто огромен – 3,5 трлн руб. в год», - говорит Максим Привезенцев, член совета директоров Mirax Group, которая уже обратила внимание на новую нишу. Понимает значимость комплексных услуг и компания «Сити-XXI век», в предложение которой входит, например, перепланировка. «У нас даже был случай, когда покупатель квартиры в многоэтажке захотел разместить свой офис на первом этаже того же дома», - вспоминает Александр Родин.

Это и есть пока наиболее перспективное направление на стыке двух секторов. «Будущее за универсальными многофункциональными комплексами, совмещающими жилую и коммерческую функции, – прогнозирует Ирина Кирсанова, руководитель департамента маркетинга и консалтинга Astera Group. - Продажа жилой недвижимости даст «быстрые» деньги и, вполне возможно, сразу окупит весь проект полностью. А офисные и торговые площади можно сдавать в аренду и на протяжении многих лет получать доходы от такого бизнеса». Это снижает себестоимость строительства всего объекта.

На ближайшие несколько лет, по данным Astera Group, заявлено достаточно большое количество многофункциональных проектов, сочетающих жилую и коммерческую недвижимость. А имеющихся у лидеров рынка жилья ресурсов вполне достаточно, чтобы такие проекты реализовать и грамотно ими управлять.  

Ольга ШУЛАКОВА


Справка RealEstate.ru:

Девелоперы бизнес-центров класса "А" за Июль 2006

№ п/п

Девелопер

Готовое

Строится

Проект

Всего

Вес, условн. кв.м.

пл., кв.м.

кол-во

пл., кв.м.

кол-во

пл., кв.м.

кол-во

пл., кв.м.

кол-во

1

Mirax Group

16400

1

224000

1

124000

2

364400

4

221600

2

ДОН-Строй

0

0

0

0

300000

1

300000

1

90000

3

ПИК

44808

2

0

0

80000

1

124808

3

68808

4

МИАН-Девелопмент

0

0

44581

1

50000

1

94581

2

48436

5

Интеко

0

0

0

0

30000

1

30000

1

9000

6

Декра-Груп

0

0

0

0

25000

1

25000

1

7500

Девелоперы бизнес-центров класса "B" за Июль 2006

№ п/п

Девелопер

Готовое

Строится

Проект

Всего

Вес, условн. кв.м.

пл., кв.м.

кол-во

пл., кв.м.

кол-во

пл., кв.м.

кол-во

пл., кв.м.

 кол-во

1

Mirax Group

60000

3

0

0

127000

1

187000

4

133700

2

ДОН-Строй

0

0

0

0

120000

1

120000

1

36000

3

Сити-XXI век

1738

1

0

0

0

0

1738

1

1738

Девелоперы торговых центров за Июль 2006

№ п/п

Девелопер

Готовое

Строится

Проект

Всего

Вес, условн. кв.м.

пл., кв.м.

кол-во

пл., кв.м.

кол-во

пл., кв.м.

кол-во

пл., кв.м.

 кол-во

1

ДОН-Строй

0

0

79000

5

150000

1

229000

6

104250

2

Ташир Холдинг

53400

1

0

0

107000

1

160400

2

85500

3

Доминион М

0

0

15000

1

0

0

15000

1

11250

4

Интеко

0

0

0

0

30000

1

30000

1

9000

5

ПИК

0

0

0

0

20000

1

20000

1

6000

6

МИАН-Девелопмент

0

0

0

0

9700

1

9700

1

2910

7

Mirax Group

0

0

0

0

4000

1

4000

1

1200


Источник:  «Русский инвестиционный дом».

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова