БИЗНЕС-НЕДВИЖИМОСТЬ/ Специализация в цене

28 ноября 2006
Что сделают с неудачными торговыми центрами

Торговых центров много, а за покупками хочется поехать только в один-два из самых известных. На этой мысли постоянно ловят себя жители столицы и пригорода. По итогам ежегодного Рейтинга торговых центров России в прошлом году в своих категориях лучшими были признаны «Мега Химки» (Московская область), «Мегакомплекс Московский» (Самара), «Парк Хаус» (Екатеринбург) и «Континент» (Новокузнецк). На следующей неделе огласят рейтинг и за этот год. В известные ритейл-парки вроде «Меги» выстраиваются очереди из арендаторов, а в других ТЦ арендные ставки низкие, но туда никто не идет. С неудачными торговыми центрами нужно что-то делать. Четкого понимания, что именно, нет ни у девелоперов, ни у потребителей. Зато в том, что рынок реконструкции торговых центров – многомиллионный, сомневаться не приходится.

На реконструкцию в следующем году закрывают Центральный Детский мир. Этот уникальный исторический магазин уж точно нельзя упрекнуть в отсутствии огромного наплыва покупателей. Однако у экспертов и к нему серьезные замечания: и здание темное, и аудиторию привлекает нецелевую, и развлечений не хватает. Всего современных торговых центров в Москве 155. Это половина российского рынка, но она не составит и сотой доли от объема торговой недвижимости США. Откуда же берется проблема лишних торговых центров? «Причины - дефицит земельных участков, плохая информированность девелоперов о планах развития территории, непрозрачность рынка, практически отсутствие государственного регулирования, - утверждает директор Российского союза торговых центров Олег Войцеховский. – В результате многие из крупных объектов строятся просто бок о бок». А к 2010 году ожидается введение в строй еще 180 торговых центров. Перенасыщение некачественными торговыми площадями для владельцев центров-«неудачников» гибельно, охотники же до реконструкции только этого и ждут.

Подальше из центра

Прошли времена, когда за покупками собирались в центральные московские магазины. Теперь по выходным пробки стоят в крупные центры за МКАД. Туда же идут и инвестиции. С начала этого года масштабные торговые проекты в Подмосковье, по сведениям NAI Global, анонсировали холдинг Douglas Consulting и канадская компания Midland Group, а также компания RIGroup. В крупных торговых центрах вдоль МКАД и дальше из центра арендные ставки уже перевалили за 2000-2500 долл. за 1 кв. м в год. И если 2-3 года назад это были продовольственные гипермаркеты, то строящиеся сегодня подмосковные комплексы – это огромные торгово-развлекательные площадки. Главная их проблема - как в Москве, так и в области, -  торговые метры распределены хаотично.

Как следует из отчета Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, 49% существующих торговых центров сосредоточено в Северо-Западном и Юго-Западном округах, 23% - в Центральном округе, оставшиеся 24% - в восточной части города. «От начала разработки концепции до открытия ТЦ проходит, как показывает практика, от двух лет и более, - предостерегает Ирина Кирсанова, руководитель отдела маркетинга компании Astera Group. - Поэтому при выборе расположения необходимо обращать особое внимание на близлежащие проекты, которые будут введены в эксплуатацию в течение следующих двух-трех лет». 

Как подготовиться

Как оказалось, удачное расположение вблизи основных проходных и проездных путей – не гарантия защиты от конкурентов. Важна еще целенаправленная рекламная кампания. «Закрытие «Европарка» на реконцепцию, закрытие и продажа торгового центра «Квадро» - только первые тревожные звоночки», - оценил в беседе с Realestate.ru Олег Войцеховский. Эти центры практически не рекламировались даже среди близлежащих жилых районов. И тенденцией последних двух лет стало развитие сетевых проектов торговых комплексов, продвигающих единый торговый бренд. Лидеры этого направления – «Рамстор», Auchan, Metro, «Мега», «Мосмарт», Вilla и другие. «Механизм создания успешного торгового центра практически ничем не отличается от создания и запуска успешного бренда, например, в FMCG секторе (потребительские товары), - считает Алексей Орджоникидзе, управляющий проектами компании «Поле Менеджмент». - Поэтому инвестору надо изначально обращаться в компанию, которая предложит комплексную услугу - от создания концепции и сопровождения строительства до последующего управления».

Вводя в строй многофункциональные проекты, владельцы рассчитывают на диверсификацию рисков. По данным NAI Global, более половины торговых центров, построенных с начала 2006 года, представляют собой специализированные ТЦ с развлекательной составляющей, а два объекта предполагают долю офисных площадей. «Каждый ТЦ должен иметь конкурентное преимущество, иначе эти центры как близнецы будут похожи один на другого, - рассказала Realestate.ru Ирина Кирсанова из Astera Group. – Покупатель знает, что в таком комплексе его ждет больший выбор товаров определенной направленности (мебель, товары для дома, спортивные принадлежности). Именно поэтому зона охвата центров специализированного типа выше». Чтобы найти такие специализированные ниши для качественных торговых площадок, по словам Алексея Орджоникидзе из «Поле Менеджмента», нужно постоянно следить за развитием крупных потребительских рынков. Более быстрый успех в определенных свободных нишах обеспечивает даже не относительное отсутствие конкуренции, а востребованность самого сегмента.

Переформатировать все

Уже сегодня в успешных ТЦ арендные ставки на порядок выше. По данным Astera Group, в «Охотном ряду» (относительно недавно перепозиционировавшемся на молодежную аудиторию – Realestate.ru) арендные ставки колеблются от 3 000 до 6 000 долл./кв.м./год, а в «Тверском пассаже» они составляют около 2 000 долл./кв.м./год.

Оценить потенциальный объем рынка редевелопмента «неудачников» в конкретной цифре опрошенные Realestate.ru эсперты затруднились. Но в востребованности этой услуги сомнений нет. «Во многих функционирующих и только возводимых торговых центрах заложен слишком короткий жизненный цикл, - пояснил в беседе с Realestate.ru Алексей Орджоникидзе из «Поле менеджмента». – Тем, что они до сих пор еще работают, они обязаны удачной локации и отсутствию вблизи сильного конкурента».

Но ситуация слишком быстро меняется. Активно наступают, прежде всего, западные игроки. Открыли свои торговые центры в России IKEA и Ramenka. На подготовительной стадии находятся проекты западных девелоперов ECE и Centrumutveckling. «В отличие от российских компаний они располагают длинными и дешевыми деньгами, - рассуждает Олег Войцеховский из Российского совета торговых центров. - Однако и проекты иностранных участников рынка нельзя называть идеальными образцами для подражания. Нельзя слепо копировать «Мегу» для какого-нибудь Бобруйска».

В среднем, уровень вакантных торговых площадей составляет порядка 4-6%. В концептуально неудачных ТЦ, поданным компании Praedium, этот показатель возрастает до 8-10%. Ставка текущей доходности составляет – 9,5-10 % при среднем сроке окупаемости порядка 5-6 лет. Пока еще есть свободные площадки и можно заниматься девелопментом, доходы торговых инвесторов будут гораздо выше. Но редевелопмент станет следующим этапом развития рынка. Как заявил на Форуме лидеров недвижимости генеральный директор компании «Росевродевелопмент» Иван Ситников, этот цикл на рынке начнется через 2-3 года, и компания к этому активно готовится. 

Типичным примером новой тенденции можно считать строительство нового торгового комплекса на месте старого универмага «Тропаревский» на проспекте Вернадского. Компания девелопер ПФК «БИН» планирует расширить объем сдаваемых в аренду площадей, построить парковку и развлекательную зону, и собрать более интересный пул арендаторов. Затруднения при репозиционировании торгового объекта, по мнению Ирины Кирсановой из Astera Group, могут вызвать: наличие конструктивных ограничений; сформированный имидж (репутация) ТЦ. В случае, если заключены долгосрочные договора с арендаторами,  возникнут трудности со сменой тех арендаторов, которые не соответствуют профилю и ценовому сегменту ТЦ после реконцепции.

Но даже если все эти ограничения разрешить и удастся, войти в бизнес редевелопмента смогут не все компании. Ведь редевелопмент – это, прежде всего, новый набор брендов. И выиграет тот, кто имеет в своем портфеле свыше десятка крупных проектов и долгосрочные отношения с брендами по всей России. То есть крупные игроки, которые и поведут сетевых арендаторов за собой в новый центр.

Ольга ШУЛАКОВА

Справка RealEstate.ru

С начала года подверглись реконцепции порядка 5 торговых комплексов:

Объект

                    Планируется

«Смоленский пассаж»

Расширение. Площадь второй очереди Смоленского пассажа составит 62 000 кв. м (торговая площадь - примерно 24 000 кв. м)

«Европарк»

Перепозиционирование. Смена якорного арендатора («Рамстор»)

«Столица»

Полная реконцепция

«Москва»

Расширение (торговая площадь составит примерно 60 000 кв. м). Концепция будет включать в себя торговую зону, развлекательный центр с кинозалами, боулингом и фуд-кортом.






 










Арендные ставки ($/кв.м/год)

 

ТЦ в центральных торговых коридорах

600-4000

ТЦ внутри Садового кольца

500-2500

ТЦ вдоль МКАД

300-2000

ТЦ в спальных районах

150-2500

Источник: Praedium

- Количество планируемых к вводу в 2007-2010 гг торговых площадей
-
Оборот розничной торговли на душу населения

- Структура рынка действующих торговых объектов по общим площадям на конец I полугодия 2006 года

Специализированные торговые центры (DIY)

6%

Гипермаркеты

9%

Специализированные мебельные торговые центры

9%

Cash&Carry

9%

Торговые центры

67%

Источник: Colliers International

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова